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比预定开盘日期晚了4个月、资金回报大打折扣、雪藏的800套房源命运如何?个中滋味，只有其开发商中国铁建最为清楚。
北京首个中小套型普通限价商品房——长阳国际城，从拿地之初就备受各方关注。虽然4月15日项目推出即受到热捧，但对其开发商中国铁建来讲，这样的状况并没有给他们带来多少兴奋和安慰。而在政府部门表态欲将其作为样板推广，其他省市大力推广限价商品房之时，业内人士表示目前不能盲目推广，还需要政策配套，以防投机者浑水摸鱼。
购房资格认定难
5月4日，五一劳动假期后上班的第二天，房山中铁长阳国际城项目售楼中心人声鼎沸。尽管距离其4月15日开盘过去近20天，现场仍有很多买房人、工作人员在办理签约手续。
4月15日，这个全国首个限价商品房项目长阳国际城以12500元/平方米开盘，1594套房源引来9000多人排号，而北京限购令出台后，排号者当中，只有不到一半人符合购房资格。开盘当天参与摇号者中，很多人根本没有购房资格。据悉，由于购买人群庞大，至今仍有部分购房者在进行购房资格审查。
虽然项目销售告一个段落，作为第一个吃螃蟹的限价商品房项目，有业内人士认为，包括销售政策、销售流程等在内，其示范意义已经显现。
去年5月开始，为平抑地价、降低住宅市场价格预期，北京市试点中低价位商品住宅用地以“限房价、竞地价”方式出让。中国铁建于去年5月20日以14.6亿元的总价竞得首个试点项目房山长阳镇起步区6号地。限定的销售均价就为12500元/平方米。
对于该限价商品房项目，凡是符合目前北京购房资格的家庭都可以申购，首次购房的京籍家庭和连续5年缴纳社保、纳税的首次购房外地家庭，以及保障房轮候家庭可以优先购买。
北京市住建委相关负责人此前表示，限价商品房“并不是保障房，是一种商品房。符合限购政策的都有资格购买。但这种房子主要还是满足刚性的自住需求，所以设定了优先购买的人群是首次置业”。此外，每个家庭只能购买一套，购买该项目的家庭自房屋交付之日起，两年内不得将该住房出租或出售。
此外，在之前公布的预售方案中规定，购房人如果弄虚作假，隐瞒家庭住房状况、伪造相关证明骗购以及购房后违规出租出售的，将按照国家法定折旧规定，以折旧后价格退回给开发商。该规定还将写入购房合同中。
目前北京商品房中，还没有这样的规定。而保障房则有不得出租、5年内不得出售的规定。
因为无例可循，对于购买资格认定，以及购买后的限制，开发商和政府都费了一番心思。“毕竟政策好坏，市场反应到底如何，谁心里都没底，如果对购房资格认定不符合市场预期，未获得市场认可怎么办?尽管目前展现的方案市场反应非常好，但这是后话。”该业内人士向记者表示。最终，预售方案中的认定资格条款等均由开发商制定。
800套房源疑被雪藏
走访项目现场时，记者看到摆放在现场一层售楼处两块销售控制板，清晰地记录了已经入市的该楼盘01地块以及08地块的销售进度。记者注意到，08地块上显示，此地块包括入市的11-17号楼住宅项目，01地块上显示，此地块包括1-5号楼住宅项目。
在项目户型图资料上记者发现，该楼盘所处地块由三个小地块组成，分别是已销售完毕的01地块、08地块，还有此次未公布房源的02地块。根据项目规划，02地块上应有6-10号楼5栋住宅楼，共计800套房源。
记者走访观察该项目施工进度，发现长阳国际城广告牌围挡包围的塔吊正在忙碌，而记者对比发现，现场3个地块的施工进度几乎相同，主体结构均已经搭建到6层左右。
4月15日长阳国际城摇号销售，未提及02地块上的800套房源。实际上，该地块总计2394套房源，目前只有1594套入市销售完毕，另外800套中小套型限价商品房还未有销售动向。
记者调查发现，同时拿地开工的长阳国际城房源“分批入市”与预售方案公示施工进度存在矛盾。
4月14日，北京房地产交易管理网公示的该项目预售方案显示，长阳国际城项目共规划了1-27号楼，其中限价商品房住宅集中在1-17号楼，其他楼座为商业用地。
据市住建委施工许可查询信息显示，长阳国际城全部34万平米在去年12月31日及今年1月4日均已取得施工许可证，并已一次性开工。除记者从项目施工现场了解到的三地块施工进度相同外，北京房地产交易管理网公示的该项目“预售方案”也显示，1—17号楼的开工以及竣工日期相同，开工日期均为2011年1月1日，竣工日期同为2012年12月31日。
根据《商品房预售许可程序性规定》等相关规定，具备“五证”可进行预售。在项目拥有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》等四证后，有开发建设的资金达到投资总额的25％以上证明文件等，可申请《商品房预售许可证》。而长阳国际城同一项目同时开工的房源以“暂不具备销售条件”为由“分批入市”有违反相关规定之嫌。
对于为何02地块800套房源暂不具备预售条件，中国铁建相关负责人并未回应。但记者从业内渠道获悉，剩余800套限价房迟迟不入市另有隐情，房山区有意回购房源，或分配给未来的招商引资企业。
对于02地块的800套房源“暂不具备销售条件”，市住建委相关负责人在接受媒体采访时表示，该800套房源“暂不具备销售条件”的原因是，开发商尚未申请办理预售许可，因此行政主管部门还无法办理预售许可证。
对于将来这800套房源的销售对象，市住建委表示，将严格按照“限房价、竞地价”中小套型普通商品房项目确定的购买条件来进行审核，不符合购买资格的不可购买。
利润在拖沓中丧失
其实，除了800套房源无故不能获取销售许可证之外，另一个让中国铁建最为头疼的或许是因为项目迟迟不能开盘而损失的项目资金回报。
中国铁建相关负责人表示，拿地时算了一笔账，利润较低，甚至只有5％，如果按计划在拿地6个月后开盘预售，当时预测该项目销售利润率约为10％。
虽然此前中国铁建的计算结果看起来很诱人，但从项目最新的销售情况看，情况并不如想象中顺利。
据悉，按照房山区最先的计划，是想将2000多套房源一并收回，后考虑到房源太多担心市场影响太大，才只拿出了800套房源，以上突如其来的种种因素导致长阳国际城项目的资金回流速度变慢。上述人士称，“每晚一天拿预售许可证，损失就有几十万，这使得企业资金成本增加，降低了资金回报率。”
此外，据业内人士透露，尽管价格比周边项目低5000元/平米左右，按照年前计算，三天之内完成销售，资金回流可以十分迅速，对公司来说是非常有利的。然而一个意想不到的状况是，长阳国际城的预售许可证是4月才拿到的，比开发商预期时间延迟了四个月，因调控而出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》政策，要求楼盘预售资金必须转入监管账号专款专用，不能直接回到开发商手中。从首都到全国
尽管长阳国际城推出之路较为坎坷。但其“限房价、竞地价”的方式，已获得国家认可。厦门、内蒙古也纷纷推出限价商品房的相关规定。
在今年1月出台的“国八条”中明确提出，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。但关于此种模式会不会在全国推广、有哪些隐藏的风险、对房价是否会起到实质性抑制作用等问题备受关注。
4月17日，即长阳国际城开盘两天后，处同一区域的中粮万科长阳半岛第7次开盘，提供300多套房源，均价18000元/平米，当日销售130多套，开盘当天销售率约43％。记者在长阳国际城业主论坛中也了解到，有些业主表示选择先排号购买长阳国际城，购买不成功才会考虑周边项目。
思源经纪董事总裁陶红兵认为，该限价商品房项目对市场的影响有限，因为项目在市场中的权重较小，且只有一个。“限定了价格，卖得再好也没有参考意义，卖完了也就没有了，是否价格调整最终还是得看市场大环境。”
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭更是直言，根据该项目规定，两年后，房子可以流通买卖，那么买到这些房子的2000多人则是享受到了一种变相的福利，从二手房交易中可以获得一笔不小的回报，容易给投机者钻空子。
此外，在土地招拍挂时，开发商也必须面临一些风险。开发商要评估来自市场以及政策的影响。从市场看，拿地之时，限制的销售均价是根据周边房价确定的，如果房价下跌，那么此类产品的销售情况也会受到影响。
北京首个中小套型普通限价商品房——长阳国际城，从拿地之初就备受各方关注。虽然4月15日项目推出即受到热捧，但对其开发商中国铁建来讲，这样的状况并没有给他们带来多少兴奋和安慰。而在政府部门表态欲将其作为样板推广，其他省市大力推广限价商品房之时，业内人士表示目前不能盲目推广，还需要政策配套，以防投机者浑水摸鱼。
购房资格认定难
5月4日，五一劳动假期后上班的第二天，房山中铁长阳国际城项目售楼中心人声鼎沸。尽管距离其4月15日开盘过去近20天，现场仍有很多买房人、工作人员在办理签约手续。
4月15日，这个全国首个限价商品房项目长阳国际城以12500元/平方米开盘，1594套房源引来9000多人排号，而北京限购令出台后，排号者当中，只有不到一半人符合购房资格。开盘当天参与摇号者中，很多人根本没有购房资格。据悉，由于购买人群庞大，至今仍有部分购房者在进行购房资格审查。
虽然项目销售告一个段落，作为第一个吃螃蟹的限价商品房项目，有业内人士认为，包括销售政策、销售流程等在内，其示范意义已经显现。
去年5月开始，为平抑地价、降低住宅市场价格预期，北京市试点中低价位商品住宅用地以“限房价、竞地价”方式出让。中国铁建于去年5月20日以14.6亿元的总价竞得首个试点项目房山长阳镇起步区6号地。限定的销售均价就为12500元/平方米。
对于该限价商品房项目，凡是符合目前北京购房资格的家庭都可以申购，首次购房的京籍家庭和连续5年缴纳社保、纳税的首次购房外地家庭，以及保障房轮候家庭可以优先购买。
北京市住建委相关负责人此前表示，限价商品房“并不是保障房，是一种商品房。符合限购政策的都有资格购买。但这种房子主要还是满足刚性的自住需求，所以设定了优先购买的人群是首次置业”。此外，每个家庭只能购买一套，购买该项目的家庭自房屋交付之日起，两年内不得将该住房出租或出售。
此外，在之前公布的预售方案中规定，购房人如果弄虚作假，隐瞒家庭住房状况、伪造相关证明骗购以及购房后违规出租出售的，将按照国家法定折旧规定，以折旧后价格退回给开发商。该规定还将写入购房合同中。
目前北京商品房中，还没有这样的规定。而保障房则有不得出租、5年内不得出售的规定。
因为无例可循，对于购买资格认定，以及购买后的限制，开发商和政府都费了一番心思。“毕竟政策好坏，市场反应到底如何，谁心里都没底，如果对购房资格认定不符合市场预期，未获得市场认可怎么办?尽管目前展现的方案市场反应非常好，但这是后话。”该业内人士向记者表示。最终，预售方案中的认定资格条款等均由开发商制定。
800套房源疑被雪藏
走访项目现场时，记者看到摆放在现场一层售楼处两块销售控制板，清晰地记录了已经入市的该楼盘01地块以及08地块的销售进度。记者注意到，08地块上显示，此地块包括入市的11-17号楼住宅项目，01地块上显示，此地块包括1-5号楼住宅项目。
在项目户型图资料上记者发现，该楼盘所处地块由三个小地块组成，分别是已销售完毕的01地块、08地块，还有此次未公布房源的02地块。根据项目规划，02地块上应有6-10号楼5栋住宅楼，共计800套房源。
记者走访观察该项目施工进度，发现长阳国际城广告牌围挡包围的塔吊正在忙碌，而记者对比发现，现场3个地块的施工进度几乎相同，主体结构均已经搭建到6层左右。
4月15日长阳国际城摇号销售，未提及02地块上的800套房源。实际上，该地块总计2394套房源，目前只有1594套入市销售完毕，另外800套中小套型限价商品房还未有销售动向。
记者调查发现，同时拿地开工的长阳国际城房源“分批入市”与预售方案公示施工进度存在矛盾。
4月14日，北京房地产交易管理网公示的该项目预售方案显示，长阳国际城项目共规划了1-27号楼，其中限价商品房住宅集中在1-17号楼，其他楼座为商业用地。
据市住建委施工许可查询信息显示，长阳国际城全部34万平米在去年12月31日及今年1月4日均已取得施工许可证，并已一次性开工。除记者从项目施工现场了解到的三地块施工进度相同外，北京房地产交易管理网公示的该项目“预售方案”也显示，1—17号楼的开工以及竣工日期相同，开工日期均为2011年1月1日，竣工日期同为2012年12月31日。
根据《商品房预售许可程序性规定》等相关规定，具备“五证”可进行预售。在项目拥有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》等四证后，有开发建设的资金达到投资总额的25％以上证明文件等，可申请《商品房预售许可证》。而长阳国际城同一项目同时开工的房源以“暂不具备销售条件”为由“分批入市”有违反相关规定之嫌。
对于为何02地块800套房源暂不具备预售条件，中国铁建相关负责人并未回应。但记者从业内渠道获悉，剩余800套限价房迟迟不入市另有隐情，房山区有意回购房源，或分配给未来的招商引资企业。
对于02地块的800套房源“暂不具备销售条件”，市住建委相关负责人在接受媒体采访时表示，该800套房源“暂不具备销售条件”的原因是，开发商尚未申请办理预售许可，因此行政主管部门还无法办理预售许可证。
对于将来这800套房源的销售对象，市住建委表示，将严格按照“限房价、竞地价”中小套型普通商品房项目确定的购买条件来进行审核，不符合购买资格的不可购买。
利润在拖沓中丧失
其实，除了800套房源无故不能获取销售许可证之外，另一个让中国铁建最为头疼的或许是因为项目迟迟不能开盘而损失的项目资金回报。
中国铁建相关负责人表示，拿地时算了一笔账，利润较低，甚至只有5％，如果按计划在拿地6个月后开盘预售，当时预测该项目销售利润率约为10％。
虽然此前中国铁建的计算结果看起来很诱人，但从项目最新的销售情况看，情况并不如想象中顺利。
据悉，按照房山区最先的计划，是想将2000多套房源一并收回，后考虑到房源太多担心市场影响太大，才只拿出了800套房源，以上突如其来的种种因素导致长阳国际城项目的资金回流速度变慢。上述人士称，“每晚一天拿预售许可证，损失就有几十万，这使得企业资金成本增加，降低了资金回报率。”
此外，据业内人士透露，尽管价格比周边项目低5000元/平米左右，按照年前计算，三天之内完成销售，资金回流可以十分迅速，对公司来说是非常有利的。然而一个意想不到的状况是，长阳国际城的预售许可证是4月才拿到的，比开发商预期时间延迟了四个月，因调控而出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》政策，要求楼盘预售资金必须转入监管账号专款专用，不能直接回到开发商手中。从首都到全国
尽管长阳国际城推出之路较为坎坷。但其“限房价、竞地价”的方式，已获得国家认可。厦门、内蒙古也纷纷推出限价商品房的相关规定。
在今年1月出台的“国八条”中明确提出，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。但关于此种模式会不会在全国推广、有哪些隐藏的风险、对房价是否会起到实质性抑制作用等问题备受关注。
4月17日，即长阳国际城开盘两天后，处同一区域的中粮万科长阳半岛第7次开盘，提供300多套房源，均价18000元/平米，当日销售130多套，开盘当天销售率约43％。记者在长阳国际城业主论坛中也了解到，有些业主表示选择先排号购买长阳国际城，购买不成功才会考虑周边项目。
思源经纪董事总裁陶红兵认为，该限价商品房项目对市场的影响有限，因为项目在市场中的权重较小，且只有一个。“限定了价格，卖得再好也没有参考意义，卖完了也就没有了，是否价格调整最终还是得看市场大环境。”
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭更是直言，根据该项目规定，两年后，房子可以流通买卖，那么买到这些房子的2000多人则是享受到了一种变相的福利，从二手房交易中可以获得一笔不小的回报，容易给投机者钻空子。
此外，在土地招拍挂时，开发商也必须面临一些风险。开发商要评估来自市场以及政策的影响。从市场看，拿地之时，限制的销售均价是根据周边房价确定的，如果房价下跌，那么此类产品的销售情况也会受到影响。