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摘 要：随着经济模式的更新与转换之下，房地产开发呈现出新的形式。本文通过分析现代社会的环境特点对房地产开发项目中所存在的风险进行了分析，并对此做出了相应的风险控制策略。
关键词：房地产；开发项目；风险因素
一、房地产开发中的相关风险
（一）、项目开发的定位风险
在房地产开发项目的基本定位得到确定后也就说明房地产开发的整体风格及全本各方面都有了初步的计划，也就是说项目基本定位直接影响着整个项目的开发过程，赶上项目定位，对于房地产开发整体有着关键性的指导作用，在主要思想上发生了偏差，后期是哪里？你弥补的，这也就限制了项目建设的前景发展。这也就是典型的决策风险，虽然从一定程度上而言，这种风险是不可控的，但对于项目建设的影响却是最大的，因此在做项目定位之前，必须针对项目做一系列的调查工作等。
（二）、项目的质量风险
项目质量是项目建设的中坚力量，这也是影响房地产后期发展的重要因素。在房地产的项目开发中，项目质量范畴主要有项目的整体品格与价格之间所出现的矛盾，而导致企业内部经济支出难以调整，其次就是在项目的设计过程中，部分企业会利用后台关系强制性的将有些不合理的项目进行建设，而导致后期产生一系列的质量问题；不仅如此在项目建设的施工过程中会有鱼也是工人员对于项目认识不足而导致的建设偏差，为项目质量埋下隐患；除此之外，项目管理的不谨慎有可能导致施工过程中的部分细节差错没有被检查的，对于施工重点及难点没有进行全面复查而形成项目的质量问题。由此可见，在项目的施工过程中，威胁到项目质量的因素颇多，且都具有不可修复性，前期工作细节的不规范都有可能会引起整个工程产生质量问题，增加项目工程的建设风险。
（三）、项目的合同风险分析
一个建筑工程的项目持續的时间是非常长的，在这过程中设立的合同也包含了工程生命长，也就是工期。其中涉及到了投标招标的各项事物以及项目工程的保修期，一般情况下都是两年，也有五年左右或者是更长时间的。而合同管理必须在合同制定的时间内一直持续，直到合同失效。其次，一个工程项目需要花费大量的资金，蕴含的价值也是非常高的。合同的价格直接影响到了这个工程的经济效益。如果合同制定的比较好，按照合同履行的话，承包商就不会出现亏本的现象，还能在一定程度上得到一些利润。近几年，我们国家的工程市场竞争激烈、合同价格越来越高，能够获取的利润较少，在合同管理的过程中一旦出现失误，就会造成工程亏本。不仅如此，一个大型的工程项目攻击可能会有几年甚至十几年，在这过程中市场经济发生巨大的变化、国家政策也会有所调整。可能会与合同中的条例产生矛盾冲突，这些都会影响到工程的造价。
二、房地产项目开发风险控制策略
（一）、开发前进行全面市场调研
为了避免房地产项目开发过程中出现严重的决策，企业必须安排工作人员对相关项目进行全面化的市场调研，分析项目的受众群体进而进行精准的项目定位。调研内容应设计方方面面，从房地产项目所处的周围环境出发，综合考察其政治环境、经济环境和文化环境，同时对项目的成本及发展进行相关的定位，尽量挖掘项目开发中所存在的一系列阻碍，并对其作出相应的控制策略，通过前期策划最大程度的降低项目开发中的风险，对其进行转移或回避，无法回避的进行详细的控制策略，真正发挥项目决策的有效性与关键性。
（二）、缩短项目管理的开发周期
众所周知，房地产项目开发的所持续的时间比其他工程建设更长，而这样的长周期更容易为项目带来风险。由于现代环境的多变性及复杂性，政治环境和自然环境日新月异，而在不同的环境之下挖机房地产项目的前景及开发趋向必然会有所改变，但在项目定位完成之后房地产的项目开发基本是无法改变的。因此缩短房地产开发周期是一个有效控制项目风险的途径，能够保持项目的稳定性发展。但在缩短周期的同时必须要保证项目质量的达标，在技术及人员培训方面都要进行及时的更新与教育，加强项目管理，保证工程质量。
（三）严格控制合同流程，降低合同风险
要想降低合同的管理风险就要对合同的流程进行严格的管控，合同中的每一个流程每个环节都要进行严格的监督，这是企业必要的工作。工程合同在设计与形成的过程中已经明确了工程项目的总体目标，同时又有较为详细的分阶段性的目标内容。为此，工程合同管理十分重要，即明确合同的权利主体责任、权利与义务的重要内容。强化技术工程交底有助于制定具有适应性的方案策略。形成动态性的技术监管，加强对合同管理的履行。合同动态监督管理过程中不仅需要提交书面形式的报告内容，还应当针对现场进行定期或者是不定期的检查。在组织内部结构中也应当进行及时的沟通与了解，针对相关数据资料内容进行整理与收集，目的是为了能够尽可能地掌握发包单位是否真正意义上对自身的义务进行履行。
（四）、优化融资结构
在不同的融资模式之下，项目开发必然会面临不同的项目风险，因此融资方式也是好项目开发过程中的重点考虑对象。企业应当避免只选择单种融资方式，通过合理的调研选择多样化的融资方式，在计算融资成本的基础之上，对风险进行控制。其次，选择不同的融资渠道在进行融资结构的优化。
总结：综合而言，房地产开发作为高投资项目，伴随的风险也是极大地，而在项目建设中每一个风险都有可能导致项目后期的质量及发展受到影响，因此相关企业应当积极正视其风险，同时进行风险预防和转移策略，最大程度的降低企业成本，保证投资项目的高效性与价值性。
参考文献
[1].孔珂.王春秀；；基于多层次模糊评价法的企业投资项目选择模型[J]；工业技术经济；2008年06期
[2].佳龙.房地产投资风险的研究，[J]；山西建筑，2009.35（21）：11-12.
[3].欧丹.房地产项目评估中几个关键问题的探析，[J]；改革与战略；2004（8）：11-12.
[4].上官金丽；吴和成.基于主成分分析的房地产投资风险评价研究[J]；价值工程；2009（05）：23-25.
（作者单位：上海大学）
关键词：房地产；开发项目；风险因素
一、房地产开发中的相关风险
（一）、项目开发的定位风险
在房地产开发项目的基本定位得到确定后也就说明房地产开发的整体风格及全本各方面都有了初步的计划，也就是说项目基本定位直接影响着整个项目的开发过程，赶上项目定位，对于房地产开发整体有着关键性的指导作用，在主要思想上发生了偏差，后期是哪里？你弥补的，这也就限制了项目建设的前景发展。这也就是典型的决策风险，虽然从一定程度上而言，这种风险是不可控的，但对于项目建设的影响却是最大的，因此在做项目定位之前，必须针对项目做一系列的调查工作等。
（二）、项目的质量风险
项目质量是项目建设的中坚力量，这也是影响房地产后期发展的重要因素。在房地产的项目开发中，项目质量范畴主要有项目的整体品格与价格之间所出现的矛盾，而导致企业内部经济支出难以调整，其次就是在项目的设计过程中，部分企业会利用后台关系强制性的将有些不合理的项目进行建设，而导致后期产生一系列的质量问题；不仅如此在项目建设的施工过程中会有鱼也是工人员对于项目认识不足而导致的建设偏差，为项目质量埋下隐患；除此之外，项目管理的不谨慎有可能导致施工过程中的部分细节差错没有被检查的，对于施工重点及难点没有进行全面复查而形成项目的质量问题。由此可见，在项目的施工过程中，威胁到项目质量的因素颇多，且都具有不可修复性，前期工作细节的不规范都有可能会引起整个工程产生质量问题，增加项目工程的建设风险。
（三）、项目的合同风险分析
一个建筑工程的项目持續的时间是非常长的，在这过程中设立的合同也包含了工程生命长，也就是工期。其中涉及到了投标招标的各项事物以及项目工程的保修期，一般情况下都是两年，也有五年左右或者是更长时间的。而合同管理必须在合同制定的时间内一直持续，直到合同失效。其次，一个工程项目需要花费大量的资金，蕴含的价值也是非常高的。合同的价格直接影响到了这个工程的经济效益。如果合同制定的比较好，按照合同履行的话，承包商就不会出现亏本的现象，还能在一定程度上得到一些利润。近几年，我们国家的工程市场竞争激烈、合同价格越来越高，能够获取的利润较少，在合同管理的过程中一旦出现失误，就会造成工程亏本。不仅如此，一个大型的工程项目攻击可能会有几年甚至十几年，在这过程中市场经济发生巨大的变化、国家政策也会有所调整。可能会与合同中的条例产生矛盾冲突，这些都会影响到工程的造价。
二、房地产项目开发风险控制策略
（一）、开发前进行全面市场调研
为了避免房地产项目开发过程中出现严重的决策，企业必须安排工作人员对相关项目进行全面化的市场调研，分析项目的受众群体进而进行精准的项目定位。调研内容应设计方方面面，从房地产项目所处的周围环境出发，综合考察其政治环境、经济环境和文化环境，同时对项目的成本及发展进行相关的定位，尽量挖掘项目开发中所存在的一系列阻碍，并对其作出相应的控制策略，通过前期策划最大程度的降低项目开发中的风险，对其进行转移或回避，无法回避的进行详细的控制策略，真正发挥项目决策的有效性与关键性。
（二）、缩短项目管理的开发周期
众所周知，房地产项目开发的所持续的时间比其他工程建设更长，而这样的长周期更容易为项目带来风险。由于现代环境的多变性及复杂性，政治环境和自然环境日新月异，而在不同的环境之下挖机房地产项目的前景及开发趋向必然会有所改变，但在项目定位完成之后房地产的项目开发基本是无法改变的。因此缩短房地产开发周期是一个有效控制项目风险的途径，能够保持项目的稳定性发展。但在缩短周期的同时必须要保证项目质量的达标，在技术及人员培训方面都要进行及时的更新与教育，加强项目管理，保证工程质量。
（三）严格控制合同流程，降低合同风险
要想降低合同的管理风险就要对合同的流程进行严格的管控，合同中的每一个流程每个环节都要进行严格的监督，这是企业必要的工作。工程合同在设计与形成的过程中已经明确了工程项目的总体目标，同时又有较为详细的分阶段性的目标内容。为此，工程合同管理十分重要，即明确合同的权利主体责任、权利与义务的重要内容。强化技术工程交底有助于制定具有适应性的方案策略。形成动态性的技术监管，加强对合同管理的履行。合同动态监督管理过程中不仅需要提交书面形式的报告内容，还应当针对现场进行定期或者是不定期的检查。在组织内部结构中也应当进行及时的沟通与了解，针对相关数据资料内容进行整理与收集，目的是为了能够尽可能地掌握发包单位是否真正意义上对自身的义务进行履行。
（四）、优化融资结构
在不同的融资模式之下，项目开发必然会面临不同的项目风险，因此融资方式也是好项目开发过程中的重点考虑对象。企业应当避免只选择单种融资方式，通过合理的调研选择多样化的融资方式，在计算融资成本的基础之上，对风险进行控制。其次，选择不同的融资渠道在进行融资结构的优化。
总结：综合而言，房地产开发作为高投资项目，伴随的风险也是极大地，而在项目建设中每一个风险都有可能导致项目后期的质量及发展受到影响，因此相关企业应当积极正视其风险，同时进行风险预防和转移策略，最大程度的降低企业成本，保证投资项目的高效性与价值性。
参考文献
[1].孔珂.王春秀；；基于多层次模糊评价法的企业投资项目选择模型[J]；工业技术经济；2008年06期
[2].佳龙.房地产投资风险的研究，[J]；山西建筑，2009.35（21）：11-12.
[3].欧丹.房地产项目评估中几个关键问题的探析，[J]；改革与战略；2004（8）：11-12.
[4].上官金丽；吴和成.基于主成分分析的房地产投资风险评价研究[J]；价值工程；2009（05）：23-25.
（作者单位：上海大学）