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摘 要：住宅小区配套设施的权属问题一度作为学术探讨的焦点，被学者们广泛热议。2007年《物权法》颁布已十年，在此期间，我国经济高速发展，住宅小区的配套设施也随之呈现出“高档化”趋势，实践中因其权属发生的法律冲突屡见不鲜。本文以长沙市名都花园案为引例，在对现有住宅小区营利性配套设施权属认定观点列举与评析的基础上，进一步提出保障业主权利的两条建议，讨论住宅小区营利性配套设施的权属问题。
关键词：住宅小区；房地产；营利性配套设施
一、问题的提出
随着我国经济的稳定发展，人民生活水平的不断提升，购房者们对于居住环境要求日益严苛。为了迎合消费者的口味，房地产开发商也越来越重视小区配套设施的建设，许多小区的配套设施渐渐超越了“基本”的水准。然而，这些高档的配套设施在为业主们提供舒适生活环境的同时也引发了不少法律纠纷。实践中，房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间经常就此种高档配套设施的处分问题爆发矛盾。
在长沙市名都花园小区业主诉开发商一案中就涉及到了此类纠纷。名都花园是长沙市一个老牌的小区，早在1999年的最初规划图里，开发商就向购房者承诺、并在购房合同中注明，此小区将拥有游泳池、网球场等配套设施，所需费用已均摊入当时房价。之后，开发商依约在名都花园修建了游泳池。然而，从2011年开始，开发商先后与物业公司联合起来通过造假签字和诱骗签名的手段，以名都花园小区2/3的业主签名同意调规为由，向市国土局和市规划局申请土地变更和国际富华酒店项目审批。随后，小区的土地被掠夺侵占，成为开发商私人所有，其中的10亩现包含小区游泳池等配套设施在内的土地马上就要被用作商业开发，取而代之的是一幢46层的酒店和商场高楼。
由此引发出一个现实问题，在小区配套设施日益高档的今天，此类小区营利性配套设施到底归属谁？如果开发商和物业管理公司联合起来架空业主的权利，改变现有小区营利性配套设施的用途或者挪作商用贩卖，业主又该如何应对呢？
二、现有住宅小区营利性配套设施权属认定的观点及评析
我国虽然早在07年就已开始实行《物权法》，其中明确规定了小区道路、绿化和公共场所等配套设施的权属问题。但这一系列规定主要是为了保障业主最基本的生活质量，因此多针对的是小区内最基本的配套设施（大多为非营利性配套设施），如果小区内营利性配套设施（高档配套设施）仍依照《物权法》规定简单的将其纳入业主共同所有，可能会打破原有“投资-产出”的平衡，因此不能一概而论。笔者归纳了三种《物权法》颁布之前学者们对小区配套设施权属认定的主流观点，在此基础上进行类比、加工与分析。
（一）小区内配套设施所有权属于直接投资者（房地产开发者）
这一种观点是基于维护开发者投入成本。持此观点的学者认为，小区的住宅区域与住宅以外的区域应该进行明显区分，直接按照“谁投资、谁所有、谁收益”的处理原则确定。这主要是基于平衡投入与产出的需要，权归投资者更有利于统筹政府管理这两方面考虑的。
然而，这种权属划分最大的弊端就是业主权益无法得到保障。如果小区内营利性配套设施直接归属房地产开发者所有，在商人的“逐利性”驱使下很可能使得这些配套设施过于营利化，比如外包给第三人挪作他用，给小区带来噪音或者空气污染。虽然在现行法律之下，开发商如要改变土地用途需要经过业主委员会或全体业主的投票通过，程序比较严格的，但其中还是存在很强的可操作性，一旦开了这个口子，就等于增加了业主维权的风险，容易激化矛盾，名都花园一案就是典型的开发商擅自变更土地用途下产生的纠纷。
（二）小区配套设施所有权属于全体业主
为了保护业主利益，一些学者认为住宅小区应由该小区业主管理委员会代表小区内的产权人、使用人来维护房地产产权人和使用人的合法权利。这种观点与当前《物权法》的法律内涵十分接近。
《物权法》中第七十条与第七十三条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。然而，这种情况也存在它的问题。第一是经营问题。营利性或者高级的配套设施一般而言投资与利润都会比较大，经营性强。第二是收益，如果这部分盈利空间完全隔离房地产开发商，将减少房地产开发商的开发积极性，不利于市场的活力以及社区建设。
（三）小区配套设施权属需要就面积、成本是否均摊辩证分析
通过对上述两种观点“折中”与“妥协”，不难引发出第三种观点，如果购房合同中已经注明小区配套设施建设费用均摊入了每个户主，即使开发商在购房合同中其他部分未对其中高档配套设施的所有权做出约定，业主也能执此合同（凭证）索要权利，因为配套设施的“均摊入户”本身就能看作是房地产开发商对业主的一个承诺。此情况下，对于购房者而言，其所购买的房屋不再仅仅是房屋内部的独占所有权，而且还包括小区内所有配套设施的共有所有权。
虽然这一观点选择性的结合了前两种观点的优势，但若真的实行，也会造成一个问题，小区配套设施的种类繁多，从最基本的道路、绿化到稍微高级一点的游泳池、会所、幼儿园、学校等，如果简单的按照占地面积来公摊，将会造成明显的不公平，实践中这个度的把控并不简单。
三、住宅小区营利性配套设施权属认定的建议与思考
上述三种观点主要都是围绕“投入-产出”或者“权利-权力”等方向考虑的，笔者认为，除了从配套设施的投入方面来讨论其权属问题，我们更应该注重小区配套设施的稳定性及保障性。对此，我提出以下建议。
（一）规范合同条款内容，增强合同约束力
我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”同时，《商品房销售管理办法》第十六条也明确规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……（七）供水、供電、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属”由此可见，我国现行法中对于购房合同固定条款虽已有多项限制，但在配套建筑产权归属上只单列了一类，未将小区营利性配套设施与小区非营利性配套设施区分开来。因购房者与房地产信息平台不平衡、掌握资源不均等，购房者法律意识不强，很容易让房地产公司在制度边缘打“擦边球”，给日后留下侵权的隐患。 因此，笔者认为，我国在《商品房销售管理办法》中应当以列举或者归类的方式将小区营利性配套设施的权属问题作为购房合同必备的项目，要求开发商将小区非营利性配套设施与营利性配套设施区分开来，明文规定此类配套设施的权属问题，避免日后纠纷。将商品房买卖的合同约定作为一种债权行为，在界定所有权归属这一争议上也独具优势。在法律合理范围的规制下，充分发挥合同缔结双方的主观能动性，符合我国经济发展的潮流；将权属明文规定在合同上能使得购房者能够明晰自己对于这一部分配套设施的权利，减少因规定模糊而引发相关的争议；购房合同白纸黑字给维权提供了证据支持，有利于限定单一举证，给法院判案提供了证据支持。
（二）所有权与经营权分离，严格限制土地用途的变更
通过法律、法规、契约和有关政策，确定国家与企业、所有者与经营者之间的责任、权利和利益关系，规定各自的行为，使三个方面紧密相关，密切配合。换句话说，就是协调与公司不同的各方主体权责，促进企业的发展，充分发挥市场活力。
笔者认为，从某些角度来看，房地产建设中特殊的营利性配套设施与公司的建设有些类似。一方面，它们都是发展的必然产物。对于企业来说，两权分离是其发展到一定阶段，因公司规模增大，股东无法单独控制公司的方方面面，而只能聘请经理等董事人员衍生出来的制度；而对于小区全体业主来说，因其人数庞大，两权分离更是必然之举，就算这个权分给的不是开发商，也是委托给另一个机构，因此对于二者来说，两权分离都是促进发展的较好选择。另一方面，它们都体现了维稳的要求。在企业中，“两权分离”下股东和董事这两个权力阶层为其发展上了双保险，比单一权力阶层更加稳定；在小区中，开发商、物业管理或是项目承包方与其建立的关系相对短暂，最稳定的还是业主。这样看来，如若对于高档配套设施实施“两权分离”的规制手段也将有利于其持久存续。
然而，由于企业与高档配套设施本身具有明显差异，制度移植也存在一些困境。
基于它们设立时或将设立的不同目的，（提倡企业的“两权分离”是为了促进企业发展，为其扩大生产规模创造机会，而提倡高档营利性配套设施的“两权分离”主要是基于平衡权利、解决的现实需求），高档配套设施的利润分配方式较企业需要有很大改变。现有的企业两权分离制度中，持有股份的股东享有分红的权利，而持有经营权的董事只有拿工资或者提成的权利，因而可能造成工作懈怠和怠于履职。而在配套设施的两权分离中，房地产公司前期已投入了较多资金，考虑到平衡权利义务的关系，笔者提倡，拥有所有权的业主只具有享受和处分的权利，而少有或者没有利润分成的权利。
综上，立足于保障小区配套设施的稳定建设、缓和矛盾这一目的，所有权或者说是一定年限的所有权与享受权属于全体业主，经营权和大部分利润享有权归于房地产开发者这一做法符合现有环境。值得强调的是，房地产开发者享有的经营权也需要受到业主的限制。在此种环境之下，业主们得以持续稳定地享受配套设施带来的便利，房地产开发者也能从中获利，减轻投资压力和经营负担，一举两得。
结语
与许多为人熟知的由住宅小区配套设施引发的纠纷不同，名都花园一案不是物业没有履行维护责任，该做的事情没有做；也不是房地产公司违约，该建的设施没有建。反之，它体现的是一种新兴的矛盾，它的出现让我们不得不重新思考，在目前城市土地大面积饱和的情况下，业主应如何“抓住”现有小区配套设施，保障自身权利持久享受、不受侵害。
在住宅小区配套设施逐渐“高档化”的今天，《物权法》及其司法解释不应局限于“最低保障”业主的权益，也不应笼统的把责任和义务一概交给房地产开发者承担，而是进一步细化、更具区分性的规范非营利性和营利性配套设施的权属原则，减少由此引发的权属争议，促进业主与开发商友好相处，进一步维护社区的秩序与和谐。
2007年通过的《物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
2006年颁行的《鹤壁市城市居住小区配套公共服务设施管理规定》直接以建设成本是否被纳入商品房的建设成本中、是否以营利为目的之基准将配套设施划分为营业性公共服务设施与非营业性公共服务设施，直接规定“谁投资、谁所有、谁收益”的原则。
2016年修订的《物业管理条例》第四十九条规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”
2007年通过的《物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
2006年颁行的《鹤壁市城市居住小区配套公共服务设施管理规定》直接以建设成本是否被纳入商品房的建设成本中、是否以营利为目的之基准将配套设施划分为营业性公共服务设施与非营业性公共服务设施，直接规定“谁投资、谁所有、谁收益”的原则。
2016年修订的《物业管理条例》第四十九条规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，應当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”
参考文献
[1]华建文 邹玉.小区配套设施属于业主[N].人民法院报，2005-11-10（004）.所有权与经营权分离：http：//www.baike.com/wiki/
（作者单位：中南大学）
关键词：住宅小区；房地产；营利性配套设施
一、问题的提出
随着我国经济的稳定发展，人民生活水平的不断提升，购房者们对于居住环境要求日益严苛。为了迎合消费者的口味，房地产开发商也越来越重视小区配套设施的建设，许多小区的配套设施渐渐超越了“基本”的水准。然而，这些高档的配套设施在为业主们提供舒适生活环境的同时也引发了不少法律纠纷。实践中，房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间经常就此种高档配套设施的处分问题爆发矛盾。
在长沙市名都花园小区业主诉开发商一案中就涉及到了此类纠纷。名都花园是长沙市一个老牌的小区，早在1999年的最初规划图里，开发商就向购房者承诺、并在购房合同中注明，此小区将拥有游泳池、网球场等配套设施，所需费用已均摊入当时房价。之后，开发商依约在名都花园修建了游泳池。然而，从2011年开始，开发商先后与物业公司联合起来通过造假签字和诱骗签名的手段，以名都花园小区2/3的业主签名同意调规为由，向市国土局和市规划局申请土地变更和国际富华酒店项目审批。随后，小区的土地被掠夺侵占，成为开发商私人所有，其中的10亩现包含小区游泳池等配套设施在内的土地马上就要被用作商业开发，取而代之的是一幢46层的酒店和商场高楼。
由此引发出一个现实问题，在小区配套设施日益高档的今天，此类小区营利性配套设施到底归属谁？如果开发商和物业管理公司联合起来架空业主的权利，改变现有小区营利性配套设施的用途或者挪作商用贩卖，业主又该如何应对呢？
二、现有住宅小区营利性配套设施权属认定的观点及评析
我国虽然早在07年就已开始实行《物权法》，其中明确规定了小区道路、绿化和公共场所等配套设施的权属问题。但这一系列规定主要是为了保障业主最基本的生活质量，因此多针对的是小区内最基本的配套设施（大多为非营利性配套设施），如果小区内营利性配套设施（高档配套设施）仍依照《物权法》规定简单的将其纳入业主共同所有，可能会打破原有“投资-产出”的平衡，因此不能一概而论。笔者归纳了三种《物权法》颁布之前学者们对小区配套设施权属认定的主流观点，在此基础上进行类比、加工与分析。
（一）小区内配套设施所有权属于直接投资者（房地产开发者）
这一种观点是基于维护开发者投入成本。持此观点的学者认为，小区的住宅区域与住宅以外的区域应该进行明显区分，直接按照“谁投资、谁所有、谁收益”的处理原则确定。这主要是基于平衡投入与产出的需要，权归投资者更有利于统筹政府管理这两方面考虑的。
然而，这种权属划分最大的弊端就是业主权益无法得到保障。如果小区内营利性配套设施直接归属房地产开发者所有，在商人的“逐利性”驱使下很可能使得这些配套设施过于营利化，比如外包给第三人挪作他用，给小区带来噪音或者空气污染。虽然在现行法律之下，开发商如要改变土地用途需要经过业主委员会或全体业主的投票通过，程序比较严格的，但其中还是存在很强的可操作性，一旦开了这个口子，就等于增加了业主维权的风险，容易激化矛盾，名都花园一案就是典型的开发商擅自变更土地用途下产生的纠纷。
（二）小区配套设施所有权属于全体业主
为了保护业主利益，一些学者认为住宅小区应由该小区业主管理委员会代表小区内的产权人、使用人来维护房地产产权人和使用人的合法权利。这种观点与当前《物权法》的法律内涵十分接近。
《物权法》中第七十条与第七十三条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。然而，这种情况也存在它的问题。第一是经营问题。营利性或者高级的配套设施一般而言投资与利润都会比较大，经营性强。第二是收益，如果这部分盈利空间完全隔离房地产开发商，将减少房地产开发商的开发积极性，不利于市场的活力以及社区建设。
（三）小区配套设施权属需要就面积、成本是否均摊辩证分析
通过对上述两种观点“折中”与“妥协”，不难引发出第三种观点，如果购房合同中已经注明小区配套设施建设费用均摊入了每个户主，即使开发商在购房合同中其他部分未对其中高档配套设施的所有权做出约定，业主也能执此合同（凭证）索要权利，因为配套设施的“均摊入户”本身就能看作是房地产开发商对业主的一个承诺。此情况下，对于购房者而言，其所购买的房屋不再仅仅是房屋内部的独占所有权，而且还包括小区内所有配套设施的共有所有权。
虽然这一观点选择性的结合了前两种观点的优势，但若真的实行，也会造成一个问题，小区配套设施的种类繁多，从最基本的道路、绿化到稍微高级一点的游泳池、会所、幼儿园、学校等，如果简单的按照占地面积来公摊，将会造成明显的不公平，实践中这个度的把控并不简单。
三、住宅小区营利性配套设施权属认定的建议与思考
上述三种观点主要都是围绕“投入-产出”或者“权利-权力”等方向考虑的，笔者认为，除了从配套设施的投入方面来讨论其权属问题，我们更应该注重小区配套设施的稳定性及保障性。对此，我提出以下建议。
（一）规范合同条款内容，增强合同约束力
我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”同时，《商品房销售管理办法》第十六条也明确规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……（七）供水、供電、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属”由此可见，我国现行法中对于购房合同固定条款虽已有多项限制，但在配套建筑产权归属上只单列了一类，未将小区营利性配套设施与小区非营利性配套设施区分开来。因购房者与房地产信息平台不平衡、掌握资源不均等，购房者法律意识不强，很容易让房地产公司在制度边缘打“擦边球”，给日后留下侵权的隐患。 因此，笔者认为，我国在《商品房销售管理办法》中应当以列举或者归类的方式将小区营利性配套设施的权属问题作为购房合同必备的项目，要求开发商将小区非营利性配套设施与营利性配套设施区分开来，明文规定此类配套设施的权属问题，避免日后纠纷。将商品房买卖的合同约定作为一种债权行为，在界定所有权归属这一争议上也独具优势。在法律合理范围的规制下，充分发挥合同缔结双方的主观能动性，符合我国经济发展的潮流；将权属明文规定在合同上能使得购房者能够明晰自己对于这一部分配套设施的权利，减少因规定模糊而引发相关的争议；购房合同白纸黑字给维权提供了证据支持，有利于限定单一举证，给法院判案提供了证据支持。
（二）所有权与经营权分离，严格限制土地用途的变更
通过法律、法规、契约和有关政策，确定国家与企业、所有者与经营者之间的责任、权利和利益关系，规定各自的行为，使三个方面紧密相关，密切配合。换句话说，就是协调与公司不同的各方主体权责，促进企业的发展，充分发挥市场活力。
笔者认为，从某些角度来看，房地产建设中特殊的营利性配套设施与公司的建设有些类似。一方面，它们都是发展的必然产物。对于企业来说，两权分离是其发展到一定阶段，因公司规模增大，股东无法单独控制公司的方方面面，而只能聘请经理等董事人员衍生出来的制度；而对于小区全体业主来说，因其人数庞大，两权分离更是必然之举，就算这个权分给的不是开发商，也是委托给另一个机构，因此对于二者来说，两权分离都是促进发展的较好选择。另一方面，它们都体现了维稳的要求。在企业中，“两权分离”下股东和董事这两个权力阶层为其发展上了双保险，比单一权力阶层更加稳定；在小区中，开发商、物业管理或是项目承包方与其建立的关系相对短暂，最稳定的还是业主。这样看来，如若对于高档配套设施实施“两权分离”的规制手段也将有利于其持久存续。
然而，由于企业与高档配套设施本身具有明显差异，制度移植也存在一些困境。
基于它们设立时或将设立的不同目的，（提倡企业的“两权分离”是为了促进企业发展，为其扩大生产规模创造机会，而提倡高档营利性配套设施的“两权分离”主要是基于平衡权利、解决的现实需求），高档配套设施的利润分配方式较企业需要有很大改变。现有的企业两权分离制度中，持有股份的股东享有分红的权利，而持有经营权的董事只有拿工资或者提成的权利，因而可能造成工作懈怠和怠于履职。而在配套设施的两权分离中，房地产公司前期已投入了较多资金，考虑到平衡权利义务的关系，笔者提倡，拥有所有权的业主只具有享受和处分的权利，而少有或者没有利润分成的权利。
综上，立足于保障小区配套设施的稳定建设、缓和矛盾这一目的，所有权或者说是一定年限的所有权与享受权属于全体业主，经营权和大部分利润享有权归于房地产开发者这一做法符合现有环境。值得强调的是，房地产开发者享有的经营权也需要受到业主的限制。在此种环境之下，业主们得以持续稳定地享受配套设施带来的便利，房地产开发者也能从中获利，减轻投资压力和经营负担，一举两得。
结语
与许多为人熟知的由住宅小区配套设施引发的纠纷不同，名都花园一案不是物业没有履行维护责任，该做的事情没有做；也不是房地产公司违约，该建的设施没有建。反之，它体现的是一种新兴的矛盾，它的出现让我们不得不重新思考，在目前城市土地大面积饱和的情况下，业主应如何“抓住”现有小区配套设施，保障自身权利持久享受、不受侵害。
在住宅小区配套设施逐渐“高档化”的今天，《物权法》及其司法解释不应局限于“最低保障”业主的权益，也不应笼统的把责任和义务一概交给房地产开发者承担，而是进一步细化、更具区分性的规范非营利性和营利性配套设施的权属原则，减少由此引发的权属争议，促进业主与开发商友好相处，进一步维护社区的秩序与和谐。
2007年通过的《物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
2006年颁行的《鹤壁市城市居住小区配套公共服务设施管理规定》直接以建设成本是否被纳入商品房的建设成本中、是否以营利为目的之基准将配套设施划分为营业性公共服务设施与非营业性公共服务设施，直接规定“谁投资、谁所有、谁收益”的原则。
2016年修订的《物业管理条例》第四十九条规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”
2007年通过的《物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
2006年颁行的《鹤壁市城市居住小区配套公共服务设施管理规定》直接以建设成本是否被纳入商品房的建设成本中、是否以营利为目的之基准将配套设施划分为营业性公共服务设施与非营业性公共服务设施，直接规定“谁投资、谁所有、谁收益”的原则。
2016年修订的《物业管理条例》第四十九条规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，應当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”
参考文献
[1]华建文 邹玉.小区配套设施属于业主[N].人民法院报，2005-11-10（004）.所有权与经营权分离：http：//www.baike.com/wiki/
（作者单位：中南大学）