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金融产业在市场经济体系中，以其突出的融资功能牵动着社会经济的发展。融资按其形式之不同，分为间接金融和直接金融。间接金融主要是传统的、常规的银行贷款业务，而直接金融则使企业进入了证券市场，开拓了资本运营的新阶段。在国际上出现金融自由化和大改革的浪潮中，融资理论和融资手段又有了新的创新，产生了资产金融。在日本，资产金融这种融资方式在近期刚刚开始，迟于美国近10年。
所谓资产金融就是使资产流动化的金融。如果以资产负债表结构上的变化来表示3种融资形式，概括地说就是，企业从银行得到贷款，即以间接金融形式融入的资金记入“负债”；企业以直接金融形式从证券市场融入的资金记入“资本”；而企业以资产金融的形式，将资产证券化，卖给投资者，从投资者那儿获得的资金，记入“资产”。住房贷款债权信托，就是在发展资产金融这种新的融资方式的过程中，设计、开发出来的一个新的信托品种。
一、住房贷款债权信托的特点、分类及其业务程序
住房贷款债权信托是以众多的住房贷款户为债务人，以商业银行作为债权人和委托人将其所持有的住房贷款债权信托给信托机构(债权转移到信托机构名下），信托机构将债权转化为信托财产，并作为受托人，将该财产证券化以信托受益权销售给广大的投资者，并将销售金交付银行再运用的一种信托业务。住房贷款债权信托的特点有三：①银行住房贷款所形成的债权通过信托机构使其流动化；②信托机构销售的是信托受益权（投资者持有受益权证）；③信托受益权销售金由信托机构交付委托人（银行）作为住房贷款的再运用。住房贷款债权信托按其对投资者资金（本、利）的偿还方式不同分为两种类型。一种是回购方式，另一种是卖出方式，其主要业务程序分别概述如下：1回购方式的业务程序（1）商业银行根据政策、法规及管理细则办理住房贷款，持有债权；（2）银行将住房贷款债权信托给信托机构，签订信托合同，进行信托登记；（3）信托机构进行信托收益等的计算，向公众公布。销售信托受益权，发给投资者信托受益权证，建立信托账户，实行分别管理；（4)信托机构将信托受益权销售金支付给银行；（5）住房贷款债务人，按住房贷款合同向银行支付贷款金（本、息）；（6）按信托合同，在信托期满时，银行向信托机构支付债权回购费；（7）信托机构向投资者赎回受益权，按信托受益权证支付到期本、息），收回受益权证；（8）银行向信托机构支付佣金。
2卖出方式的业务程度（1）商业银行持有住房贷款债权（同回购方式（1））；（2）住房贷款债务人与担保（或保险）公司办理担保手续，签署担保协议；（3）债权转移及信托登记（同回购方式（2））；（4)销售信托受益权（同回购方式（3））；（5）支付信托受益权销售金（同回购方式（4）)；（6）债务人偿还贷款金本、息（同回购方式（5））；（7）银行通过信托机构向投资人支付受益权本、息；（8）银行向信托机构支付佣金；（9）债务人发生不能履行债务的情况，由担保（或保险）公司向银行支付担保金。
以上两种信托方式既有相同之处，也有不同的地方。从相同点来看，主要有：①银行为住房贷款的债权人、住房贷款债权信托的委托人及第一受益权人；②住房贷款之债权作为信托财产转移在信托机构名下；③信托机构为住房贷款债权信托的受托人，负责销售信托受益权，向委托人交付信托受益权销售金，发给投资人信托受益权证，信托期满向投资人支付本、息；④投资人（购买信托受益权的人）为第二受益权人。
不同点主要有：①回购方式的债务人直接对银行形成法律关系，一旦债务人发生不能履行债务的风险，由银行自己承担，以保证住房贷款债权信托的投资人的资金安全；而卖出方式的债务人即对银行、又对担保（或保险）公司，形成法律关系，担保（或保险）公司向债务人收取一定比率的担保金，为债务人提供担保，一旦债务人发生不能履行债务的风险由担保（或保险）公司承担风险，向银行支付担保金，以保证投资人的资金安全。②住房贷款债权信托回购方式中的委托人（银行）向受托人（信托机构）支付债权回购费，再由受托人向投资人赎回第二受益权；而卖出方式中的委托人不存在通过受托人赎回第二受益权的问题，正常情况下即用债务人的还贷支付，一旦发生风险则由担保（或保险）公司向委托人支付担保金，委托人通过受托人向投资人（第二受益人）支付信托受益权本金及利息。
二、信托机构在住房贷款债权信托中的作用
及金融工程技术的运用市场竞争的加剧推动着金融产业的创新。这比较充分地体现在三个方面：第一，对传统的金融市场、金融产品、金融工具有着领域上的突破，有新的思维、观念；第二，根据市场经济的需求，对现有的金融产品进行分解、组合，有可操作性的实质性创新；第三，在经营管理上，重点是风险的控制与防范，发现新人才、开发新技术。住房贷款债权信托就是在金融改革、创新中诞生，而信托机构在这一创新中为构建资产流动化的系统工程发挥着独特的中介作用，形成一个活性中枢。住房贷款本来就是商业银行业务中一个较新的品种，由此而生成的债权信托则更是新上加新。它将贷款债权，做为一种财产，由银行（债权人）做委托人信托给信托机构后，将债权做为信托财产转移在信托机构名下，由信托机构按照委托人的意愿运用和管理，通过向投资人发售信托受益权的方式，为委托人融资，使委托人获得新的资金，再发放住房贷款，从而使住房贷款债权这个金融资产流动起来。
这个新的信托品种不同于金钱信托、贷款信托：①它的委托人同时是受益人但不是惟一的受益人，而是所谓的第一受益权人，投资人是第二受益权人；信托财产不是金钱，不是不动产，而是一種债权；②投资人取得的凭证不是存单，也不是债券，而是受益权证；③信托机构通过发售信托受益权所获得的资金并不自己运用，而是交付银行（委托人）循环使用，信托机构虽不承担风险，但其在发售信托受益权前对风险的计量、利率的确定，销售中的管理、销售后的服务等一系列运营中发挥着特殊的作用。
现代金融理念强调资金的时间价值，资产的定价和风险管理的能力。这三个方面的理论与实践是信托机构开拓住房贷款债权信托这个信托新品种的基础。住房贷款债权信托的受托人在投资人发售信托受益权之前要对债务人情况做详尽的分析；运用风险管理技术对债务人的风险潜质进行度量，并应用组合工具进行结构化管理。具体地说，首先对住房贷款债务人在构成一个批量时（贷款额达到一定数量），将这批债务人逐一评级分类，再按可能发生风险的程度，排出先后顺序，进入计算板块———“优块”和“劣块”，然后计算出“优块”、“劣块”的百分比，综合计算出销售信托受益权、投资人的收益率，确定“优块”和“劣块”的不同销售利率，这称之为利率分割技术。“优块”即委托人持有的优良债权，通过信托机构转化为信托受益权自然亦是优良的，对投资人来说，其发售风险很小，或者说基本无风险；而“劣块”所形成的信托受益权的销售对投资者来说就要冒风险了。“优块”的发售利率低，但无风险，投资者愿意购买，而“劣块”的发售利率高，也能吸引一部分有承受能力的投资者去购买。这种办法对个人贷款适用，对企业贷款也同样适用。
在日本，银行对企业贷款，要通过有资信的信用评级公司对企业进行资信评级，确定贷款利率，如对AAA级的贷款年利率为2％，而对A级的贷款年利率为3％，A级的为4％；BBB级的就达5％了。这样把一批企业债务人集中起来，进行排序分类，进入“优块”和“劣块”，再进行利率分割，由信托机构以信托受益权向公众发售。
根据实践，一般“劣块”仅占总量的5％左右，“优块”则占95％以上。以个人住房贷款为例，比如有1000人向银行取得住房贷款，每个人的贷款年利率为8％，100人的贷款年利率亦是8％，通过信托机构经过优、劣计算，利率分割，发售的信托受益权年利率为3％（略高于同期银行存款利率）占总量的95％，基本是无风险的，而其余的5％则以6％的高年利率发售，投资者根据资金的能力和心理去购买信托受益权证。掌握这种风险预测计算、利率分割技术的人才并不很多，他们是被誉为金融工程师的金融人才。他们能运用数值计算、图表分解、仿真技术研究分析问题，通过综合统计，建立数据库、数学模型，开发适用的计算机软件以适应对大批量的庞大的数值计算和“优块”、“劣块”的排序及利率分割。由此可见，实施住房贷款债权信托这项新业务，除了有发达的证券市场；有健全的法规；有明确的市场准入条件以外，拥有从事这项业务的专业人才则是不可缺少的重要条件。
近10年来，随着资产金融概念的确立，资产证券化更加活跃，风险计量与风险控制的理论和技术不断得到发展和应用。在影响金融机构的风险形成和风险控制的要素中，资本充足率是一项最重要的指标。在国际金融领域，目前仍有许多金融机构的资本充足率与其实际的风险状况不相匹配。因此金融机构在金融创新中，每推出一个新的金融品种都应谨慎地预测风险，通过完善内部控制和外部约束机制两个主要方面强化抵御和防范风险的能力。在内部控制机制方面，主要是建立一套完整的内部评估程序，使用风险计量，有效的资本配置，内部模型等技术用以正确评估自身的资本充足率，采取可操作的内控系统使之保持在谨慎线以上；在外部约束机制方面，重点是强化市场纪律和监管，建立外部评估制度，用以区分各类资产的风险权重。外部约束一般可以请专业的评估公司来做。这样一则可以检验金融机构自身的评估是否实事求是、正确无误；另则有利于监管部门的有据监管，同时还可以建立金融机构的信用评级制度，以便确立金融机构在金融创新中进入市场的条件。
除此以外，为使金融市场向金融机构提供平等有序的竞争氛围，金融机构要定期公开披露资本信息、风险信息等，使市场参与者了解金融机构的财务状况、经营业绩和风险状况，从而判别金融机构的清偿能力。监管部门则通过现场检查、非现场检查的方法，突出检查其风险管理系统的科学性、准确性、盈利的真实性、可靠性。通过各方的努力使金融市场在金融创新的浪潮中稳健、安全、有效地运行。
所谓资产金融就是使资产流动化的金融。如果以资产负债表结构上的变化来表示3种融资形式，概括地说就是，企业从银行得到贷款，即以间接金融形式融入的资金记入“负债”；企业以直接金融形式从证券市场融入的资金记入“资本”；而企业以资产金融的形式，将资产证券化，卖给投资者，从投资者那儿获得的资金，记入“资产”。住房贷款债权信托，就是在发展资产金融这种新的融资方式的过程中，设计、开发出来的一个新的信托品种。
一、住房贷款债权信托的特点、分类及其业务程序
住房贷款债权信托是以众多的住房贷款户为债务人，以商业银行作为债权人和委托人将其所持有的住房贷款债权信托给信托机构(债权转移到信托机构名下），信托机构将债权转化为信托财产，并作为受托人，将该财产证券化以信托受益权销售给广大的投资者，并将销售金交付银行再运用的一种信托业务。住房贷款债权信托的特点有三：①银行住房贷款所形成的债权通过信托机构使其流动化；②信托机构销售的是信托受益权（投资者持有受益权证）；③信托受益权销售金由信托机构交付委托人（银行）作为住房贷款的再运用。住房贷款债权信托按其对投资者资金（本、利）的偿还方式不同分为两种类型。一种是回购方式，另一种是卖出方式，其主要业务程序分别概述如下：1回购方式的业务程序（1）商业银行根据政策、法规及管理细则办理住房贷款，持有债权；（2）银行将住房贷款债权信托给信托机构，签订信托合同，进行信托登记；（3）信托机构进行信托收益等的计算，向公众公布。销售信托受益权，发给投资者信托受益权证，建立信托账户，实行分别管理；（4)信托机构将信托受益权销售金支付给银行；（5）住房贷款债务人，按住房贷款合同向银行支付贷款金（本、息）；（6）按信托合同，在信托期满时，银行向信托机构支付债权回购费；（7）信托机构向投资者赎回受益权，按信托受益权证支付到期本、息），收回受益权证；（8）银行向信托机构支付佣金。
2卖出方式的业务程度（1）商业银行持有住房贷款债权（同回购方式（1））；（2）住房贷款债务人与担保（或保险）公司办理担保手续，签署担保协议；（3）债权转移及信托登记（同回购方式（2））；（4)销售信托受益权（同回购方式（3））；（5）支付信托受益权销售金（同回购方式（4）)；（6）债务人偿还贷款金本、息（同回购方式（5））；（7）银行通过信托机构向投资人支付受益权本、息；（8）银行向信托机构支付佣金；（9）债务人发生不能履行债务的情况，由担保（或保险）公司向银行支付担保金。
以上两种信托方式既有相同之处，也有不同的地方。从相同点来看，主要有：①银行为住房贷款的债权人、住房贷款债权信托的委托人及第一受益权人；②住房贷款之债权作为信托财产转移在信托机构名下；③信托机构为住房贷款债权信托的受托人，负责销售信托受益权，向委托人交付信托受益权销售金，发给投资人信托受益权证，信托期满向投资人支付本、息；④投资人（购买信托受益权的人）为第二受益权人。
不同点主要有：①回购方式的债务人直接对银行形成法律关系，一旦债务人发生不能履行债务的风险，由银行自己承担，以保证住房贷款债权信托的投资人的资金安全；而卖出方式的债务人即对银行、又对担保（或保险）公司，形成法律关系，担保（或保险）公司向债务人收取一定比率的担保金，为债务人提供担保，一旦债务人发生不能履行债务的风险由担保（或保险）公司承担风险，向银行支付担保金，以保证投资人的资金安全。②住房贷款债权信托回购方式中的委托人（银行）向受托人（信托机构）支付债权回购费，再由受托人向投资人赎回第二受益权；而卖出方式中的委托人不存在通过受托人赎回第二受益权的问题，正常情况下即用债务人的还贷支付，一旦发生风险则由担保（或保险）公司向委托人支付担保金，委托人通过受托人向投资人（第二受益人）支付信托受益权本金及利息。
二、信托机构在住房贷款债权信托中的作用
及金融工程技术的运用市场竞争的加剧推动着金融产业的创新。这比较充分地体现在三个方面：第一，对传统的金融市场、金融产品、金融工具有着领域上的突破，有新的思维、观念；第二，根据市场经济的需求，对现有的金融产品进行分解、组合，有可操作性的实质性创新；第三，在经营管理上，重点是风险的控制与防范，发现新人才、开发新技术。住房贷款债权信托就是在金融改革、创新中诞生，而信托机构在这一创新中为构建资产流动化的系统工程发挥着独特的中介作用，形成一个活性中枢。住房贷款本来就是商业银行业务中一个较新的品种，由此而生成的债权信托则更是新上加新。它将贷款债权，做为一种财产，由银行（债权人）做委托人信托给信托机构后，将债权做为信托财产转移在信托机构名下，由信托机构按照委托人的意愿运用和管理，通过向投资人发售信托受益权的方式，为委托人融资，使委托人获得新的资金，再发放住房贷款，从而使住房贷款债权这个金融资产流动起来。
这个新的信托品种不同于金钱信托、贷款信托：①它的委托人同时是受益人但不是惟一的受益人，而是所谓的第一受益权人，投资人是第二受益权人；信托财产不是金钱，不是不动产，而是一種债权；②投资人取得的凭证不是存单，也不是债券，而是受益权证；③信托机构通过发售信托受益权所获得的资金并不自己运用，而是交付银行（委托人）循环使用，信托机构虽不承担风险，但其在发售信托受益权前对风险的计量、利率的确定，销售中的管理、销售后的服务等一系列运营中发挥着特殊的作用。
现代金融理念强调资金的时间价值，资产的定价和风险管理的能力。这三个方面的理论与实践是信托机构开拓住房贷款债权信托这个信托新品种的基础。住房贷款债权信托的受托人在投资人发售信托受益权之前要对债务人情况做详尽的分析；运用风险管理技术对债务人的风险潜质进行度量，并应用组合工具进行结构化管理。具体地说，首先对住房贷款债务人在构成一个批量时（贷款额达到一定数量），将这批债务人逐一评级分类，再按可能发生风险的程度，排出先后顺序，进入计算板块———“优块”和“劣块”，然后计算出“优块”、“劣块”的百分比，综合计算出销售信托受益权、投资人的收益率，确定“优块”和“劣块”的不同销售利率，这称之为利率分割技术。“优块”即委托人持有的优良债权，通过信托机构转化为信托受益权自然亦是优良的，对投资人来说，其发售风险很小，或者说基本无风险；而“劣块”所形成的信托受益权的销售对投资者来说就要冒风险了。“优块”的发售利率低，但无风险，投资者愿意购买，而“劣块”的发售利率高，也能吸引一部分有承受能力的投资者去购买。这种办法对个人贷款适用，对企业贷款也同样适用。
在日本，银行对企业贷款，要通过有资信的信用评级公司对企业进行资信评级，确定贷款利率，如对AAA级的贷款年利率为2％，而对A级的贷款年利率为3％，A级的为4％；BBB级的就达5％了。这样把一批企业债务人集中起来，进行排序分类，进入“优块”和“劣块”，再进行利率分割，由信托机构以信托受益权向公众发售。
根据实践，一般“劣块”仅占总量的5％左右，“优块”则占95％以上。以个人住房贷款为例，比如有1000人向银行取得住房贷款，每个人的贷款年利率为8％，100人的贷款年利率亦是8％，通过信托机构经过优、劣计算，利率分割，发售的信托受益权年利率为3％（略高于同期银行存款利率）占总量的95％，基本是无风险的，而其余的5％则以6％的高年利率发售，投资者根据资金的能力和心理去购买信托受益权证。掌握这种风险预测计算、利率分割技术的人才并不很多，他们是被誉为金融工程师的金融人才。他们能运用数值计算、图表分解、仿真技术研究分析问题，通过综合统计，建立数据库、数学模型，开发适用的计算机软件以适应对大批量的庞大的数值计算和“优块”、“劣块”的排序及利率分割。由此可见，实施住房贷款债权信托这项新业务，除了有发达的证券市场；有健全的法规；有明确的市场准入条件以外，拥有从事这项业务的专业人才则是不可缺少的重要条件。
近10年来，随着资产金融概念的确立，资产证券化更加活跃，风险计量与风险控制的理论和技术不断得到发展和应用。在影响金融机构的风险形成和风险控制的要素中，资本充足率是一项最重要的指标。在国际金融领域，目前仍有许多金融机构的资本充足率与其实际的风险状况不相匹配。因此金融机构在金融创新中，每推出一个新的金融品种都应谨慎地预测风险，通过完善内部控制和外部约束机制两个主要方面强化抵御和防范风险的能力。在内部控制机制方面，主要是建立一套完整的内部评估程序，使用风险计量，有效的资本配置，内部模型等技术用以正确评估自身的资本充足率，采取可操作的内控系统使之保持在谨慎线以上；在外部约束机制方面，重点是强化市场纪律和监管，建立外部评估制度，用以区分各类资产的风险权重。外部约束一般可以请专业的评估公司来做。这样一则可以检验金融机构自身的评估是否实事求是、正确无误；另则有利于监管部门的有据监管，同时还可以建立金融机构的信用评级制度，以便确立金融机构在金融创新中进入市场的条件。
除此以外，为使金融市场向金融机构提供平等有序的竞争氛围，金融机构要定期公开披露资本信息、风险信息等，使市场参与者了解金融机构的财务状况、经营业绩和风险状况，从而判别金融机构的清偿能力。监管部门则通过现场检查、非现场检查的方法，突出检查其风险管理系统的科学性、准确性、盈利的真实性、可靠性。通过各方的努力使金融市场在金融创新的浪潮中稳健、安全、有效地运行。