朱凌波喜欢别人称他老朱。老朱的第一个身份近乎“商业地产布道者”。学的是金融，当过记者，出过诗集，最终回到协会平台和学院阵地。他有两个头衔，其一是全国工商联商业不动产专委会主任，其二是亚太商业不动产学院院长，该学院成立于2010年底，是目前国内唯一一个成规模、长期型和专业化的培训商业人才的学院。
　　第二个身份，和中坤集团董事长黄怒波一样，同属地产界的知名诗人。他的微博名叫“空想家朱凌波”，出差途中游山玩水之余，有“桃花都做春知己，哪堪大雪到白头”这样的诗意，也有“岁月横刀照来世，占破红尘度今生”如斯的洒脱。韵致高蹈，确非等闲之辈能为。
　　老朱待人和善，颇有谦谦古君子之风，而敦厚之余，又有奇侠气。其曾自证“我的愿望不是成为诗人，而是实业家或政治家”。诗人苏历铭甚至评价：“朱凌波是一个横冲直撞的公牛，是生活中打造出来的硬汉”，但不安分的他在诗酒之余，致力探索自己的商业地产王国。
　　理论扎实、实战丰富的老朱，如今被媒体誉为“中国商业地产的布道者”，这与他自己所述的“古学孔夫子，诲人不倦，游学四方；近学蔡元培，善才广言，纵横捭阖”不谋而合。而布道者和诗人的双重身份，更验证了他所书的“山间听风响，海上钓大鱼”。
　　谈资金：商业地产需要中长期资金介入
　　房地产世界：一般来说，商业地产应该以持有为主，但目前国内不少商业地产商都将商铺散售，或者租售结合，您如何看待这种模式？
　　朱凌波：其实这并非开发商所愿。目前，国内不少房地产企业正从住宅开发商向运营商转变。开发商最需要钱的时候是商场做旺起来的前八年，由于资金短缺，小企业上不了市，做信托做REITs也没办法，借的资金利息也高，只能通过销售来回笼资金。
　　房地产世界：从金融体系这一块看，我国做商业地产的资金来源情况如何？
　　朱凌波：我们目前的金融体系并不支持做商业地产。由于商业地产产业链长，培育周期长，一般一个大型的商业地产项目从建设到培育的良性循环需要8-10年，但是商业地产投资商从银行手上往往只能拿到三年左右的短期贷款，无论是资金总量和资金时限都远远不够，所以目前开发商几乎都是短贷长用。
　　商业地产需要长期资金，如银行的中长期贷款，非银行信贷的信托、基金和债券等证券化长期融资工具，包括按照国外成熟不动产融资体系的建设，中国商业地产就更加需要一套完整的资金供应和变现的模式。
　　房地产世界：目前开发商融资的利息，通常是不是也比较高？
　　朱凌波：是这样的，现在很多开发商，银行贷不到钱，销售也卖不出去，因此很多资金借贷利息很高，年利率高达15%到20%，很多甚至直接拿高利贷，三四分甚至五六分。
　　2008年我们跟踪做一个融资，资金机构第一个问题就是你能给我多少回报，一般没有15%他是不会给你的。实际上，国内一个商场投入运营，在年回报率上能达到5%到6%就算不错了，即便万达也只有3%-4%。
　　房地产世界：在融资困难的背景下，商业地产商如何解决资金困境？
　　朱凌波：最主要的还是依赖销售，通过可销售的产品如住宅、公寓、写字楼、商业街来回收现金。比如“租售结合”的典型的例子就是万达的城市综合体模式，或者很多开发商走的“售后返租”的形式。
　　谈人才：人才稀缺导致“挖角”盛行
　　房地产世界：人才是一个很关键的因素，现在各地商业地产遍地开花，比如杭州和成都等地都宣传要做一百个城市综合体，但人才很难跟上来。目前商业地产人才主要来源于何种途径？
　　朱凌波：商业地产人才的来源有三种。第一种是企业自身的培养，但成熟的商业地产公司缺乏，小公司很难做到自己培养。第二种就是猎头挖人。第三种就是接受专业培训。
　　房地产世界：现在商业地产挖角是不是很盛行？
　　朱凌波：挖角是主要的方式。从第一种人才来源来说，开发商没有时间去培养人，比如万达一年开那么多个万达广场根本没有时间。有的人才请来公司之后，做一个简单的内训马上上岗就得工作。而第三种，从教育学历来讲，大学没有商业设计、商业运营等相关专业，另外也没有象会计师、律师等的资格认证，因此也很难。
　　我们的学院今年专门开了一个增值服务就是做猎头，包括万达、阳光、万通等很多商业地产公司都需要找人才。包括一些二三线城市成长型公司，都希望我们帮忙挖标杆企业的人才，有的希望做高端商业，就指定要挖华润的人，有的想做青年型的商业，就希望挖到中粮的，所以大型开发商的中层管理人员到小房企当高层的很普遍。
　　谈行业：期待全产业链渐趋成熟
　　房地产世界：很多业内人士说中国的开发商做商业地产还不成熟，甚至整个环境不成熟，您觉得不成熟在哪里？
　　朱凌波：这不仅是开发商的问题。商业地产涉及到好几条线，现在是整个产业链的不成熟，第一个是政府的不成熟，第二个是金融机构的不成熟，第三个是人才包括消费者的不成熟。发达国家的商业地产是没有销售这个概念的，因此它们不叫商业地产，而是不动产。各个链条分工明确，有专门的建造商、运营商，有基金机构在支持或收购。
　　房地产世界：你认为商业地产应该怎样实现价值最大化，有人说“资产证券化”是最终必须走的途径？
　　朱凌波：这个前提是金融体系的完善。商业地产的真正属性是不动产，是一种金融产品。商业地产要实现最大的价值，就是要通过资产证券化，实现价值最大化。运营商通过将商业做旺，租金不断的提升，人流不断聚集，然后估值打包上市，可能市场价值上是翻10倍20倍。
　　所以它最终的价值一定在资本市场实现，靠收租金不可能实现。所以成熟的商业地产实体运营要做好，资本市场也必须做。实体运营是它的灵魂，资本市场是它的翅膀，是这么一个关系。
　　房地产世界：你觉得中国的商业地产距离成熟，还有多长的时间要走？
　　朱凌波：中国区域发展不平衡因此不好说，但即便是像北京这样的一线城市，商业要达到美国和日本先进的水平，至少还有二三十年的路要走。