乍暖还寒，北京的春天终于来了。而对于通州楼市来说，这个迟来的春天有点冷。成交量难见起色，价格愈走愈低。同时，由于去年通州市场上住宅用地成交较少，导致新人市的住宅项目数量急剧减少，未来通州核心居住区将少有新项目入市。从目前土地出让的情况看，未来很长一段时间，通州或将进入商业和工业地产的高开发期。
　　存量需消化5年
　　2010年，通州新城规划出台，通州新楼盘可谓忽如一夜春风来，千树万树梨花开，京贸国际城、珠江拉维小镇、K2海棠湾等数十个新项目集中上马。然而随着调控深入，通州区域的成交量不断下滑，大量新项目和老项目后期明显出现“供过于求”的局面。
　　链家地产市场研究部统计的数据显示，截至2012年年初，通州新建商品住宅库存达到2万套左右。如果按2011年的成交量计算，消化掉这些存量房需要约5年时间。
　　2012年，北京市已经明确将继续执行限购政策，市场有效需求仍然无法增加，政策大环境不变，供过于求的局面很难得到改变。
　　对此，链家地产市场研究部冯联联分析，2011年即使土地市场冷淡，成交土地规划建筑面积也超过了10万平方米，预计2012年新建商品住宅供应量仍会有增加。限购政策下，投资性购房和投机炒房被迫退出市场，刚性需求观望情绪浓厚，曾经的投资热点区域势必遇冷，而早期的大量开发演变为当前的库存压力。“加速周转，以价换量将是2012年的主要趋势”。
　　但是不少通州开发商表示，以价换量效果甚微。2009年以前，通州地价比较便宜，可承受的降价空间比较大，但2009年后期，通州地价节节攀高，不少地块的楼面价超过万元，降价空间不大。
　　住宅土地供应减少
　　北京市土地整理储备中心数据显示，今年截至到目前，通州区域出让的地块中，除了位于亦庄经济开发区马驹桥一带的地块外，通州只出让了位于于家务南面永乐经济开发区的一块工业用地，暂时没有住宅土地出让。
　　2009年是通州住宅土地集中出让的一年，有数据显示，除亦庄板块之外，通州共出让了12个地块，其中有8个是住宅用地，且大部分都位于梨园、九棵树以及运河核心区，土地集中出让使得2010年通州大批量住宅项目入市。
　　而2011年，除亦庄板块外，通州共推出14块土地，其中有7块为住宅用地，其中5个地块位于于家务、台湖镇和宋庄等地理位置较为偏远的地区，位于新城核心区附近的只有潞苑南大街附近的两块地。这两个地块分别被珠江房地产开发有限公司、北京东亚新华投资有限公司和北京广联万通信息咨询有限公司联合体拍得。
　　东亚新华开发的地块项目一一东亚逸品阁已经入市，14套的签约量以及较低的成交价给开发商带来不小的压力。而珠江地产开发的“珠江国际家园二期”暂未入市，该项目配建部分公共租赁房。
　　从目前土地出让和新项目入市情况来看，未来1－2年，通州集中居住的板块将少有新项目入市，目前即将入市的有位于土桥附近的华远铭悦以及位于果园环岛附近的滨江帝景。另外于家务和宋庄等偏远的地块未来将有别墅项目入市。商业地产或井喷
　　近一年多以来，通州出让的土地以商业、写字楼用地和工业用地居多，2010年出让的21块土地中，有14块是非住宅用地，2011年有7块。另据通州当地开发商介绍，未来运河周边，还有大量的商业用地将进入市场。
　　目前位于运河西岸的新华大街基本拆迁完毕，根据通州新城规划，未来这里将打造成通州新城国际商务区，这一区域将集中建设写字楼以及通州物流基地。
　　因此，未来通州商业地产或将呈现出井喷的状态。对通州的住宅市场来说，这是一个潜在的利好，一方面，商业地产开发将带来产业升级和生活配套完善；另一方面，没有新的住宅项目入市，会增加已有项目的稀缺性。