当前形势下，本轮房地产调控已经走到了关键时期。下半年，在保增长、控房价的艰巨任务下，中国房地产市场再次踏入敏感关口，而楼市调控政策的走向也引起多方猜测和关注。
　　事实上，我国的房地产调控曾经历过多个阶段。2004年至2008年9月间，房地产价格上涨比较快，政府对房地产市场的调控突出表现在“控”上，但因“控需求”、“控供给”的政策比较笼统，执行的效果也不尽理想。2008年9月后，受国际金融危机影响，国内经济增长加速放缓，房地产政策重在“调”上，导致市场预期出现逆转，行情急转直上。2009年11月后，房地产市场调控开始进入“调”与“控”相结合的阶段，有保有压、差别对待的政策得到贯彻。为尽快遏制房价上涨的势头，出台了包括“限购”、“限价”等政策措施，“控需求”、“控价格”成为2010年和2011年房地产市场调控的主基调，但自主性需求依然能够得到政策支持。
　　进入2012年以来，面对错综复杂的经济形势，政府也在“调”与“控”上寻求新的平衡。从目前市场的情况看，“三调”和“三控”将成为2012年房地产市场调控的主线。
　　先说“三调”。首先调的是需求。我国房地产市场调控的历程表明，房地产价格短期内的大幅度波动往往与住房合理需求被压抑后又集中释放有关。因此，引导合理的住房需求是促进房地产市场平稳运行的关键。2011年，为促进房价理性回归，政府出台了严厉的调控政策，也误伤了部分自住性需求。2012年，鼓励和支持这部分自住性需求有序释放将是房地产政策的重点。二调政策。经过七八年的摸索实践，我国已初步建立了差异化的住房需求管理政策。在房地产市场调控成果没有巩固的情况下，限制投机性需求的政策没有调整的基础，可以预料该政策将长期坚持下去。政策调整的核心是降低自住性需求购房者的成本，增加他们获得金融支撑的可能性。而准入门槛暂时还没有调整的压力。三调结构。我国房地产市场调控的实践表明，如果仅从需求端着手，房价高企的问题并不能妥善解决，需要同时增加供给。但仅仅增加供给总量，并不能保证供需平衡。今后一段时期内，政府在加大保障性住房建设力度的同时，将进一步采取措施，促进普通商品住房的开发，增加商品房供给。通过需求和供给的双向调节，促进住房市场供求基本平衡，防止因供给不足导致后期房价反弹。
　　所谓“三控”，一是控价格。利用行政手段管控房价，虽然带有计划经济的色彩，但不可否认的是，不论是两限房建设，还是城市商品房限价令，都对平抑房价做出过重要贡献。鉴于限价和限购具有一定的指标意义，在近期房地产市场出现回暖迹象的情况下，放开的条件还不具备，但最高限额的标准有调整空间。从长远看，取消限价令符合市场经济发展规律。二控底线。“限购”政策虽然饱受诟病，但对打击投机性需求发挥了重大作用，是本轮房地产市场调控的底线，在房地产市场调控的经济手段不健全、住房信息联网建立之前，该政策工具不会轻易退出。三控预期。管理好房地产市场的预期，一方面要保持政策的稳定性和连续性，另一方面要及时澄清市场中的各种传闻。今后一段时期内，伴随着宏观经济形势变化，政策微调将不可避免，预料政府部门将强化政策说明，防止信息被市场误读，正确引导市场预期。
　　总而言之，随着我国房地产市场调控政策体系逐步建立，政府调控技能日益娴熟，“调”与“控”将一直伴随着房地产市场的发展，只不过在不同的宏观经济形势下，“调”与“控”的重点、内容会有差异、有变化。