随着两次降息和房地产回暖、房地产信托和开发贷项目“开闸”，房企融资环境改善的消息传出。近日，有媒体援引信托公司人士的消息称，有信托公司已经接到银监会的通知，去年7月该公司被窗口指导叫停的信托，本月有机会重启。记者从业内人士处了解到，自今年2月起，银监会对房地产信托的审批从严变宽，但信托公司对此却仍然谨慎。
　　对于房企另一资金来源——银行开发贷未放松，仍实施严格的名单制。即使房企能够发行债券或者得到信托和银行贷款，但房企的融资成本增加依然比较明显。
　　房地产信托审批放宽？
　　房地产信托遭遇严厉监管源自去年7月份。
　　2011年7月，银监会证实，部分信托公司出于对自身风险控制的需要，暂停了部分业务。此后，银监会要求信托公司对新增房地产业务采取事前报批，并对存续项目自查。这使得此前一路高歌猛进的房地产信托，自2011年三季度后开始收缩。包括中信信托、平安信托、中融信托、中诚信托、北京信托、上海信托等在内的20多家信托公司，暂停了房地产信托业务。
　　之后，业内一直关注何时重启。
　　时至2012年第三季度，房地产信托产品到期兑付的年度高峰到来。据用益信托工作室的数据显示，预计今年房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元。其中3月是小高峰，到期规模约220亿元；7月起至9月是到期大高峰，平均每月在300亿元以上。
　　面临如此巨大的兑付压力，地产商的压力可想而知，就在此时传来了房产信托重启的消息。
　　据某大型信托公司业内人士介绍，从今年2月份开始，房地产信托就开始审批放松。
　　用益信托工作室的数据显示，今年1-6月，房地产信托产品在全部信托产品中仍然占较大比重，共成立327款产品，融资规模达701.61亿元，占信托产品融资总规模比重为22%。但是在今年发行的集合信托产品中，房地产信托占比仅为20%，远低于前两年50%的份额。
　　但在业务上，信托公司维持谨慎态度。上述业内人士介绍称，他们信托公司已经连续两月没有发行新的信托产品，期间有10个房地产项目已经过会，但最终企业高层未能放行。房地产是一个典型的政策市场，虽然现在市场已经开始回暖，但回暖是否能够持续，回暖幅度有多大还未确定。现在很多信托公司对房地产信托业务持谨慎态度，也是在等待政策明朗后，再做判断。
　　银行开发贷仍紧
　　随着信托审批的放宽，房企以往融资的另一条重要渠道——开发贷却并未出现实质性放松。
　　“大行的信贷规模还是比较充裕的，但考虑到经济形势风险，从去年四季度，我们就开始了主动收缩，现在收回来的贷款，都很难再放出去。降息短期内也很难改变银行的惜贷情绪，尤其是对政策风险很高的房地产领域放贷。”北京银联信总经理符文忠表示，四大行今年对房地产贷款的力度都有不同程度的削弱，但严格的名单制度仍在继续。
　　但据媒体报道，部分中小银行的相关人士认为，相较此前的无贷少贷，目前开发贷正在适度的回暖。
　　“关键还是在于房地产行情以及政策层面在最近一两个月内发生的变化。相较年初，房地产销售上去了，继续投资的意愿也在加强。”业内人士坦承，在业绩压力更大、更加依赖息差生存的中小银行、城商行看来，地产信贷并不算是风险最高、最难控的领域。
　　
　　融资成本仍高企
　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫则对记者表示，目前信托资产中直接与房地产有关的信托仅占28%，但贡献着信托业60%左右的利润。而信托融资也构成了房地产商融资的重要渠道。2012-2013年是房地产集中兑付的高峰期。开发商如果出现大面积兑付危机最终也会伤害到整个金融体系的资产安全，银行资产中的开发贷占10%以下。因此，地产项目信托如重启，银行对开发贷也有可能进一步松绑。
　　但是房企融资的成本没有下降。据链家地产市场研究部监测，银行贷款，债券发行以及信托融资的成本和融资条件同比有所变化，2012年上半年房企负债平均年利率由去年同期的9.02%上涨到9.58%，上升0.56个百分点，负债平均期限则由2011年同期的3.3年下降到目前的2.8年，平均减少半年。即使房企能够得到银行贷款，债券发行和信托融资等融资方式支持，其融资成本依然较高，而负债期限则明显降低，对于房企资金周转的要求较高。
　　链家地产市场研究部研究员陈雪认为，从融资规模，融资方式，融资成本以及负债期限变化等都可以看出，即使3月以来市场出现持续回暖，房企融资难度依然没有降低。
　　预计下半年房企融资难题依然难解，存货变现依然是房企最直接现金来源。而融资难度和融资成本增加也会推动房企降价走量。