偌大的北京有两个以“北苑”而称的地方，一个是13号线附近北五环外的“北苑”，另一个是八通线上的通州“北苑”。
　　八通线上的通州“北苑”，人们习惯上称北苑(发二生“园”音)。北五环的“北苑站”，多发四声“苑”。因邻近古代皇家游猎的“北苑”而得名。所谓的“苑”也称“囿”，最初是指水草丰美、林木茂盛，适合饲养禽兽的地方，后来成为供帝王游玩射猎的皇家园林。
　　根据现行的普遍说法，北五环外的北苑地区主要指西至安立路与北苑路之间，南到北五环路，东边到来广营路，北到滨河路，隔着清河挨着天通苑的地段。
　　据网上记载，北苑是明清时皇家的游猎之地，因地处京城北郊而称北苑，与南苑对称。当年这一带方圆数十里是草深林密，皇家派人在此饲养了大量的鹿、獐等动物，并建有亭台、水榭，景色宜人。每年的春秋两季，帝王们便来此狩猎，寻欢作乐。清末时北苑逐渐衰落，至民国年问，一度为屯兵重地。民国以后，逐渐荒弃成为村落。
　　从上世纪九十年代起，北京城建兴华在地铁十三号线北苑站与五号线立水桥南站相交的地段附近建设了北苑家园居住区，占地104公顷，总建筑面积230多万平米，共分7个住宅园区，建筑共80余栋，成为了京城超大型社区之一，经过数十年发展，如今已成为北苑地区最繁华的地段所在地。
　　应该说，北苑生来逢时——紧邻亚奥板块。这里既是人们口中京城的上风上水之地，又毗邻北中轴线，而中轴线即为传说中京城的龙脉所在。奥运会的召开使北京市政府对亚奥地区斥资近900亿进行市政建设。地铁5号线，13号线以及在建的地铁14号线都将为这片区域的升值埋下伏笔。毗邻的奥林匹克公园，亚运村和大大小小的种植园绿地使北苑的宜居指数大大提高。但距离最近的地铁五号线立水桥南站，北端起始站为天通苑，早晚高峰挤地铁苦不堪言。
　　2008年随着奥运会闭幕，商业项目大量入住，包括奥运媒体村，大中型综合商场超市，如现在的易初莲花、华堂商场、龙德广场、翠微百货、家乐福、沃尔玛等，使此区域成为北部城区的新中心。
　　如果把以北苑家园开发周期算成北苑发家史的前史，那么，与北苑家园隔着地铁十三号线的清河营地区，则算得上北苑发展的后传。
　　清河营地区的探路者是北京润泽庄苑房地产开发公司，2005年拿地，2008年9月首期产品问世。但真正清河营土地之争的序幕始于2007年年底，北京城建与中鸿房地产开发集团组成的联合体，中标朝阳区来广营乡清河营村4号地，随后，国华置业、天润置地集团、中铁房地产集团有限公司等企业通过不同方式获得土地，经过近两年的开发，2009年下半年起始，六大新项目楼盘将近200万平米的放量，使这里正成为北京楼盘放量高潮的地区之一。
　　据业内介绍，六大新项目预计将为整个北苑区域增加10万余居住人口，加上此前北苑家园的5万多人，可以说，未来这一区域居住人口将超过15万人。据伟业我爱我家介绍，清河营区域二手房市场也已经开始出现成交，并预计将成为公司下一个热点成交地区之一。
　　不过，清河营目前的配套与北苑家园是无法比拟的，虽然从2009年下半年开始就已经有项目陆续入住。满世界的尘土飞扬，高高的工地围挡内林立“出墙”的吊塔，无不在宣告3年后的喧嚣与成熟。