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【摘要】从大环境来看，我国房地产市场表现出了开工不足、需求不旺、总量过剩的特征，市场整体库存量愈来愈大，这显然不利于房地产行业健康、稳定发展。但从长远角度来看，我国房地产行业依然具备较大的发展空间，若能够让后续新建房地产规模维持在适当水平，房地产库存将持续下降，从而为房地产行业发展赢得空间。基于此，本文对房地产库存相关影响因素进行了综合性分析，并提出了一定建议，以供参考。
【关键词】房地产；库存；调控
1、我国房地产库存情况概述
目前来看，我国房地产市场发展前景不容乐观。前几年，由于房地产行业快速发展，出现了过度增长问题。一旦出现市场周期性调整，整体需求量会有所下滑，这样便容易出现行业产能过剩，导致房地产库存逐渐上升[1]。在需求侧，随着地价、房价的持续增长，房地产投资门槛、风险也在不断上升，相应的房地产销售去化率却有所下降。我国部分地区房地产供需失衡现象已经十分显著，这使得行业的短期库存压力愈来愈大，已经影响到了社会经济发展，并对部分部门资产负债表的稳定性产生了影响。在社会主义建设不断深入的过程中，要继续实现社会经济稳定增长，就必须加快房地产去库存步伐，促进房地产行业健康发展，为社会经济增长创造空间。
2、现阶段房地产库存相关影响因素
现阶段，房地产是我国国民经济的支柱性产业之一，它的发展将会对社会经济整体发展动态产生直接影响。针对房地产库存现象，中央政府及部分地区地方政府已经出台了一系列政策，尽管取得了一定效果，但库存问题依然较为严重。目前来看房地产库存主要与以下因素存在密切关联：（1）人口城镇化滞后于土地城镇化。客观上来看，城镇化建设会拉动房地产投资及需求。我国一些发达城市、地区城镇化水平较高，但整体城镇化发展依然处于落后水平，并且城镇化质量不高。由于市民化进程较为缓慢，因此人口城镇化落后于土地城镇化，让城镇化率的真实水平受到了影响。上述情况也从侧面反映了部分地区地方政府热衷于土地买卖，通过土地交易来拓宽城镇空间，但却忽视了人口城镇化。虽然城镇化吸引了农村人口转移，但基础设施、社会福利、教育、医疗等公共服务存在缺失。很多农村人口无法在城市扎根，城市真正意义上吸纳的人口却十分有限。（2）地方土地财政因素。部分地区地方政府事权与财权无法匹配。由于财力能力有限，且不能出现赤字财政，地方政府不得不发展新的财源。而土地资源能够为地方政府创造极大的财政空间。受利益驱使，地方政府并未优先考虑房地产库存问题，依旧大量出让土地，导致房地产库存不降反增。（3）人口流动性不均衡。事实上，我国一、二线城市房地產市场需求依然具备较大的上升空间。这些城市有着巨大的人才缺口，会持续性地吸引高净值人群持续净流入，这也让城市具备了良好市场去化能力，去库存压力相对较小。但部分中小城市却存在巨大的库存压力。流入三、四线城市的农村人口购买力并不强，薪资水平上升缓慢，并且部分职业及行业具有不稳定的因素，制约了农村人口的购房能力，无法成为化解房地产库存的助力。
3、促进我国房地产去库存的有效建议
3.1大力发展区域经济
通过发展区域经济，有效提升整体收入水平，吸引劳动人口流入，有利于缓解库存压力。对于房地产去库存而言，发展区域经济具有重要的意义。当然区域经济的不同发展程度对房地产市场去库存的影响作用也是不一样的。区域经济愈发达，居民收入水平也就愈高。市场的有效需求就能够得到释放，有利于提升市场的活跃程度，这必然能够为房地产市场去库存提供动力。发展区域经济可吸收更多的劳动力转移至城市当中，这些劳动力当中部分群体将成为去库存的消费主力。从大环境来看，我国中西部地区的去库存压力相对于东部沿海发达地区更大，去化周期明显更长。只有大力发展区域经济，不断提升居民收入水平、消费水平，并吸引更多的劳动人口流入，才能够将购房潜在需求进一步释放出来，以此来盘活市场。
3.2充分发挥政府宏观调控作用
在房地产去库存过程当中，政府始终占据了主导性地位。为了促进房地产去库存，政府应该充分发挥宏观调控功能，对地区房价进行强制性控制。居民收入水平偏低与房价过高的矛盾是导致房地产库存量持续正常的直接原因。政府通过政策调控、强制性管理，来稳定房价，并实现居民增收，以此来刺激居民的消费能力，从而提升市场消化能力。降低开发商成本是政府控制房价的主要手段。一方面，要规范一级土地市场，让供求信息充分交流，可试行土地租赁制，将出让金缴纳方式转变为按年收取，变相降低开发商运营成本。另一方面，可通过降低税费来降低房地产开发成本，以合理比例分摊公共服务设施和配套设施费用。还要加强相关监管工作，杜绝行政性乱收费情况出现。
3.3实施差异化利率政策
房地产行业属于典型的资金密集型行业，大部分资金来源于银行贷款，普通居民购房时也可以申请贷款。也就是说，房地产市场与银行利润存在密切关联。银行利率上升也就意味着消费者及房地产投资商贷款成本都会提升。对于投资商而言，贷款成本上升意味着其资金渠道将会受到阻碍，在一定程度上能够抑制房地产市场投资；消费贷款成本上升，會抑制部分人的购房需求。通过实施差异化的利率政策，对盲目投资的开发商或投机者，可采取较高的贷款利率；对于具备稳定收入来源的消费者，则采取较低的贷款利率，降低其贷款成本，刺激购房，以此来提升市场流动性。
结语：
目前，我国房地产库存形势不容乐观，部分地区库存压力较大，房地产行业发展已经受到了明显制约。房地产去库存需要一个漫长的过程，任重而道远。在市场去化过程中，政府要充分发挥宏观引导、调控作用，加强市场管理，通过发展区域经济带动市场潜在购买力，并加大政策调控力度，逐步缓解库存压力，让房地产市场发展重新步入正途。
【关键词】房地产；库存；调控
1、我国房地产库存情况概述
目前来看，我国房地产市场发展前景不容乐观。前几年，由于房地产行业快速发展，出现了过度增长问题。一旦出现市场周期性调整，整体需求量会有所下滑，这样便容易出现行业产能过剩，导致房地产库存逐渐上升[1]。在需求侧，随着地价、房价的持续增长，房地产投资门槛、风险也在不断上升，相应的房地产销售去化率却有所下降。我国部分地区房地产供需失衡现象已经十分显著，这使得行业的短期库存压力愈来愈大，已经影响到了社会经济发展，并对部分部门资产负债表的稳定性产生了影响。在社会主义建设不断深入的过程中，要继续实现社会经济稳定增长，就必须加快房地产去库存步伐，促进房地产行业健康发展，为社会经济增长创造空间。
2、现阶段房地产库存相关影响因素
现阶段，房地产是我国国民经济的支柱性产业之一，它的发展将会对社会经济整体发展动态产生直接影响。针对房地产库存现象，中央政府及部分地区地方政府已经出台了一系列政策，尽管取得了一定效果，但库存问题依然较为严重。目前来看房地产库存主要与以下因素存在密切关联：（1）人口城镇化滞后于土地城镇化。客观上来看，城镇化建设会拉动房地产投资及需求。我国一些发达城市、地区城镇化水平较高，但整体城镇化发展依然处于落后水平，并且城镇化质量不高。由于市民化进程较为缓慢，因此人口城镇化落后于土地城镇化，让城镇化率的真实水平受到了影响。上述情况也从侧面反映了部分地区地方政府热衷于土地买卖，通过土地交易来拓宽城镇空间，但却忽视了人口城镇化。虽然城镇化吸引了农村人口转移，但基础设施、社会福利、教育、医疗等公共服务存在缺失。很多农村人口无法在城市扎根，城市真正意义上吸纳的人口却十分有限。（2）地方土地财政因素。部分地区地方政府事权与财权无法匹配。由于财力能力有限，且不能出现赤字财政，地方政府不得不发展新的财源。而土地资源能够为地方政府创造极大的财政空间。受利益驱使，地方政府并未优先考虑房地产库存问题，依旧大量出让土地，导致房地产库存不降反增。（3）人口流动性不均衡。事实上，我国一、二线城市房地產市场需求依然具备较大的上升空间。这些城市有着巨大的人才缺口，会持续性地吸引高净值人群持续净流入，这也让城市具备了良好市场去化能力，去库存压力相对较小。但部分中小城市却存在巨大的库存压力。流入三、四线城市的农村人口购买力并不强，薪资水平上升缓慢，并且部分职业及行业具有不稳定的因素，制约了农村人口的购房能力，无法成为化解房地产库存的助力。
3、促进我国房地产去库存的有效建议
3.1大力发展区域经济
通过发展区域经济，有效提升整体收入水平，吸引劳动人口流入，有利于缓解库存压力。对于房地产去库存而言，发展区域经济具有重要的意义。当然区域经济的不同发展程度对房地产市场去库存的影响作用也是不一样的。区域经济愈发达，居民收入水平也就愈高。市场的有效需求就能够得到释放，有利于提升市场的活跃程度，这必然能够为房地产市场去库存提供动力。发展区域经济可吸收更多的劳动力转移至城市当中，这些劳动力当中部分群体将成为去库存的消费主力。从大环境来看，我国中西部地区的去库存压力相对于东部沿海发达地区更大，去化周期明显更长。只有大力发展区域经济，不断提升居民收入水平、消费水平，并吸引更多的劳动人口流入，才能够将购房潜在需求进一步释放出来，以此来盘活市场。
3.2充分发挥政府宏观调控作用
在房地产去库存过程当中，政府始终占据了主导性地位。为了促进房地产去库存，政府应该充分发挥宏观调控功能，对地区房价进行强制性控制。居民收入水平偏低与房价过高的矛盾是导致房地产库存量持续正常的直接原因。政府通过政策调控、强制性管理，来稳定房价，并实现居民增收，以此来刺激居民的消费能力，从而提升市场消化能力。降低开发商成本是政府控制房价的主要手段。一方面，要规范一级土地市场，让供求信息充分交流，可试行土地租赁制，将出让金缴纳方式转变为按年收取，变相降低开发商运营成本。另一方面，可通过降低税费来降低房地产开发成本，以合理比例分摊公共服务设施和配套设施费用。还要加强相关监管工作，杜绝行政性乱收费情况出现。
3.3实施差异化利率政策
房地产行业属于典型的资金密集型行业，大部分资金来源于银行贷款，普通居民购房时也可以申请贷款。也就是说，房地产市场与银行利润存在密切关联。银行利率上升也就意味着消费者及房地产投资商贷款成本都会提升。对于投资商而言，贷款成本上升意味着其资金渠道将会受到阻碍，在一定程度上能够抑制房地产市场投资；消费贷款成本上升，會抑制部分人的购房需求。通过实施差异化的利率政策，对盲目投资的开发商或投机者，可采取较高的贷款利率；对于具备稳定收入来源的消费者，则采取较低的贷款利率，降低其贷款成本，刺激购房，以此来提升市场流动性。
结语：
目前，我国房地产库存形势不容乐观，部分地区库存压力较大，房地产行业发展已经受到了明显制约。房地产去库存需要一个漫长的过程，任重而道远。在市场去化过程中，政府要充分发挥宏观引导、调控作用，加强市场管理，通过发展区域经济带动市场潜在购买力，并加大政策调控力度，逐步缓解库存压力，让房地产市场发展重新步入正途。