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三年前的8月31日，中国所有经营性土地出让制度由“协议出让”改革为“采用招标、拍卖或挂牌的方式公开交易”、这无疑是一次巨大的历史性变革。
但是，就在“8·31”三周年即将到来之际．我们也看到，“招拍挂”政策走到今天，城市土地价格翻番，房价成倍上涨。而七月份，金地与万科争夺广东东莞“地王”以及长沙拍出的中国单宗最高价“地王”的事件，在业内也引发了极大的争议。土地“招拍挂”是价值发现还是价值放大?谁在为高地价买单?是否土地“招拍挂”制度拉高房价?如何调整土地制度以促进房地产的健康发展等有关“土地招拍挂制度”的讨论沸沸扬扬。
《楼市》在关注投资客炒房和开发商“捂盘”哄抬房价的同时，也将目光转向了导致房价上涨更深层次的问题——现行土地供给制度。
◆ “中国地王”诞生揭秘
◆ “地王”彰显土地制度缺陷
◆ 土地招拍挂制度寻求变革
◆ 专家学者论土地制度
“中国地王”诞生揭秘 刘 勇
如同“超女”和“快男”一样，长沙又一次制造了一个惊天动地的事件——“中国地王”。“炒作”地王，不仅让长沙再一次成为焦点，也为政府带来了92个亿的巨额财政收入。
92亿!
7月24日上午10点55分，长沙新河三角洲1177.8亩土地，经过将近一个小时的激烈竞价，以中国单宗土地最高的价格成交。“中国地王”由此诞生。
《楼市》记者在现场亲自感受到激烈竞价的气氛。北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司组成的联合体，在与北京金融街控股争夺了近一个小时之后，凭借其势在必得的气魄，以高出挂牌底价(46.38亿)45.62亿元,将近翻了一番的高价夺得了本地块。
“92亿，楼面地价已达到3500元／平方米，这个价格已经很高了!”长沙长大房地产开发有限公司陈爱武总经理感慨地说。然而，《楼市》记者随后在现场采访土地局的工作人员时，虽然他们对“中国地王”一些敏感的话题三缄其口，但对这个价格，他认为“以长沙房价发展势头，此价格亦在合理范围之内”，言下之意，似乎对此价格并不太满意。
不满意的可能还有长沙市政府。“政府希望的是超过100亿。”与政府关系密切的长沙开发商向记者透露，“虽然没有达到理想目标。92亿也算是优良成绩了，政府精心策划的炒作还是相当成功的”，他补充道。
政府在炒作?
7月23日，记者从黄花机场打车前往长沙国土资源局附近的长沙晚报宾馆。进入市区繁华地段，竖立在高架桥旁边的巨大广告牌上“新河三角洲·中国地王拍卖在即”的广告语直扑眼帘。记者好奇地问出租车司机这广告立起来有多长时间，“好像是五月份立起来的吧。”出租车司机说。
这句没有惊叹号的广告语，挂在长沙市最繁华地段最显眼位置近两个月意味着什么?虽然此广告主，长沙建发房地产有限公司想要传达的潜台词是告诉长沙的老百姓，“快来买我的楼盘吧，我旁边的三角洲马上要升值了，我也会水涨船高”，但是它所包含的深层意思却是“中国地王”的产生，或许是垄断经营和中部城市房价追赶一线城市房价的开始。
就此，长沙当地的一位地产老总告诉记者：“敢打出这样的广告应该得到政府的默许了。”他还向记者介绍，“新河三角洲的地理位置和政府规划，从5月份起，就在晨报、晚报、电视台等主流媒体大肆推介和评析了”。预期价格超过100亿的地块，其目标客户在中国大陆乃至香港也寥寥可数，为什么要在当地的媒体中这样大肆推广呢?唯一可以作出解释的就是政府给老百姓放出房价即将上涨的信号，也为新河三角洲，这个“中国地王”的诞生埋下了巨大的悬念和伏笔。
世纪金源的如意算盘
新河三角洲地处长沙市中心城区北侧,西临湘江,北依浏阳河,南抵319国道,东靠芙蓉北路,无论从地理位置，还是水土环境来说都算是长沙最具投资潜力的一块沃土。
此次出让的新河三角洲片区面积为785198.96平方米(约1177.8亩),其中包含商业用途面积152390.25平方米(合228.584亩),住宅用途面积632808.71平方米(合949.208亩)。其中容积率:商业＜5.0、住宅＜3.5,总建筑面积不超过380万平方米。
2006年10月,在新河三角洲对面、有“中南第一地”之称的五合垸地块拍卖，湖南投资子公司湘水雅境房地产公司以10.25亿元竞得。之后不久，世纪金源以12亿多的价格从湘水雅境房地产公司接过此地块。此次，尝到甜头的世纪金源全力进军新河三角洲。
世纪金源集团是旅菲华侨黄如论创办的综合性跨行业国际集团，目前在中国大陆已投资400多亿元人民币，其中房地产总开发面积为1000万平方米，在福州、南昌、北京、重庆、昆明等地均有建树。而在长沙，黄如论也已进入。去年，湖南投资因转卖五合垸地块给世纪金源坐收2亿多元利润。
长沙长大房地产开发有限公司陈爱武总经理说，“世纪金源几年前就看上了这块地，拿下五合垸地块应该是其进军新河三角洲的第一步”。据陈总介绍，新鲜出炉的新河三角洲的规划都是世纪金源做的,长沙市政府十分满意。而世纪金源的如意算盘是以50亿上下的价格拿下新河三角洲。
如果按照世纪金源的价格推算，新河三角洲地价将为420万元／亩，按容积率2.5计算，楼面均价为2083元／平方米。而数据显示，长沙市今年上半年纯商品房均价为3278元／平方米。“单按住宅算的话,比照周边4000元／平方米的均价，这里的房价两年后至少要卖到每平方米6000元以上，应该是将来长沙最贵的地段之一了。仅仅是住宅部分，世纪金源就可以获得不少利润。”长沙美林房地产有限公司策划总监朱小姐分析说，“而商业地产利润就更高了，比如地下商场就是不算容积率的，而像世纪金源的北京世纪城地下两层就开发得很成功。”
在调查过程中，长沙一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者：“10亿的保证金，300万平方米的开发经验，应该都是世纪金源和长沙土地局精心谋划，为限制其他房地产企业拿到本地块而设置的障碍。”
其实，有心人一调查就可以发现，世纪金源集团在北京开发的世纪城的建筑面积高达370万平方米。有了这样一道人为设置的关卡，世纪金源就将众多的对手挡在了门外。
但也有传言说，这是长沙市政府为其内定的企业——和黄集团顺利拿下地块保驾护航。
北辰实业进军长沙
就在长沙“百亿地王”的出让日渐成为全国地产界关注焦点之际，身处漩涡之中的长沙市国土部门修正了新河三角洲“地王”《出让须知》中争议最大的条款：竞拍者曾经开发过的单个项目总建筑面积必须在“300万平方米以上”，调整为“200万平方米以上”。
当时，整个事件迷雾重重，媒体和诸多业内人士都认为，政府更改出让条件是迫于各方特别是长沙房地产商的压力不得已而为之。但是，北辰实业92亿拿下“地王”之后，一位知晓内幕的地产人士（应采访者要求隐去姓名）告诉记者：“降低出让条件以及推迟新河三角洲‘地王’的拍卖时间，都是政府为了给北辰实业和金融街控股顺利拿地清除障碍。金融街控股单体开发量在220万平方米，北辰实业与北京城开组成联合体也是为了跨越200万平方米的出让门槛。”
和黄退出
“正是标书上要求竞拍者要建造一个不低于260米的标志性建筑物和需承担该地区廉租房等配套设施的建设让和黄打了退堂鼓，和黄觉得这些负担将他们的利润削减到难以承受的地步。”上面那位知情人向记者透露。为核实这一消息，记者就此事拨通和黄电话，但他们拒绝发表任何评论。 “长沙市政府为了本地块能卖出好价格，曾经由市领导分别带队，一队南下，一队北上。在香港，他们拜会了和黄、新世界等四大地产巨头老总，盛邀他们来长沙投资，以巨幅土地做条件。在北京，他们拜访了北辰实业、北京城开、首创等北派开发商巨头。”他透露，“政府希望南北两派能够在拍卖现场斗起来，斗得越厉害，土地的收入就越高。”
但是和黄临时退出打乱了长沙市政府的计划。也许是长沙市六月份业内传言和黄被政府内定的消息及某媒体针对和黄的负面报道打击了和黄的投资计划，也许真的如那位知情者透露的一样，因为政府附加的条件，使和黄集团利润减少而被迫放弃，或者两者兼而有之，我们在此不必过多探讨。但是和黄的退出却给了北辰实业一个很好的机会。
北辰实业介入
“和黄的退出，给了北辰实业和金融街控股进军长沙的机会”，知情人向记者透露。
6月20日，长沙市政府发了两个补充公告，原本7月10日的拍卖被推迟到7月24日，而申请人“曾经开发过总建筑面积300万平方米以上的单个项目”，修改为“曾经开发过总建筑面积200万平方米以上的单个项目”。
在6月20日的前几天，记者因其他事由约访北辰实业负责人时，其秘书告知，负责人不在北京。经记者多方打听，得知北辰实业这位负责人为拿下长沙新河三角洲，正在外地封闭研究拿地策略。
至此，一切都明朗化。
最终，北辰实业成了新河三角洲的真正买家，资金方面基本由北辰方面承担。而它联合同为北京国资背景的北京城开集团竞拍，是要跨过“曾经开发过总建筑面积200万平方米以上的单个项目”的自身障碍。但是，这一说法未得到北辰实业和城开的证实。
虽身居京城,土地储备也多位于黄金地段,但北辰和金融街的土地储备却相当有限，目前，北辰大约在220万平方米，金融街也不过400万平方米，世纪金源在北京已经无地可用。进军二线城市，是他们储备土地的最佳选择。
8月2日，记者致电长沙国土局，被告知，北辰实业刚将前期60多亿的土地出让金打入指定的账号。
“中国地王”狙击战在长沙市政府和北辰实业的皆大欢喜中落下帷幕，但是长沙市应声而涨的房价才刚刚开始。
记者点评
“地王”一个接一个地诞生，特别是二线城市诞生“中国地王”，表明中国地产寡头经济已经垄断经营，中国二线城市追赶一线城市的高房价已经开始。
财政收入的驱动，使得众多地方政府乐意制造“地王”，但是，“地王”所留下来的弊端远远不是这点财政收入能平衡和补偿的。
即便是北辰实业这样大的开发商，新河三角洲的土地也得分期开发。虽然政府规定四年开发完成，但是谁能保证开发周期不会延长?那么，在开发一期时，剩下的土地其实是闲置的。记者认为这种圈地开发模式，其本质就是一种变相囤地，这与中央提出的合理开发利用土地的精神是背道而驰的。
其实，新河三角洲完全可以分拆为几个小地块，面对不同的开发商进行“招拍挂”。这样不仅可以加快开发进度，也可以避免高价地导致高房价现象。
再者，“地王”的诞生也培育出了“地产寡头”。“地王”将急需土地的中小型房地产企业排除在外，社会资源迅速集中在少数大企业中。地产寡头的出现、使其垄断房源、控制房价成为可能，不仅为遏制当前的高房价设置了诸多障碍，也不利于房地产的健康发展。
2007年各地“地王”诞生大事记
武汉地王——1月31日，豫园商城以35.02亿元代价成功竞得武汉市武昌区中北路147号地块，面积达792亩。这一价格刷新了2005年瑞安集团33.9亿元的拿地价格，从而使得这一地块成为武汉市目前拍卖价格最高的新地王。
南京地王——6月28日，在南京市最为繁华的湖南路上，一块商业用地以34832元／平方米的单价成为全国土地单价最高的地块，尽管这块土地的成交总价才3.85亿元。
杭州地王——7月9日，宁波雅戈尔置业有限公司以14.76亿元的价格夺得杭政储出[2007]23号地块(原浙江工商大学)，楼面地价高达15712元／平方米，一举刷新了6月25日前金松洗衣机厂地块刚刚创下的12245元／平方米的纪录。
东莞地王——7月12日下午，在广东省东莞市土地交易中心，东莞塘厦大坪地块花落万科。以26.8亿成交，“东莞地王”就此诞生。
广州地王——7月19日，广州拍卖6幅地块引来24家开发商进场竞夺，珠江新城B1-3地块以11912元／平方米刷新半年前诞生的“琶洲地王”。
长沙地王——7月24日，开创中国最贵单宗挂牌土地的湖南长沙新河三角洲地块成功出让。这块总面积约1178亩的土地，最终由北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元人民币的高价联合拍得，从而成为“中国地王”。
重庆地王——8月3日，恒大地产集团经过2个小时、700轮的激烈竞价，以25.3亿元分别摘得位于重庆渝中区和九龙坡区的两幅黄金地块，成交价高出底价16亿元。“重庆地王”由此产生。
以长沙“中国地王”为标志，高得出乎意料的地价被屡屡刷新渐成全国现象。自土地招拍挂实施后，在一个又一个“地王”的诞生中，土地出让制度的缺陷暴露无遗，土地制度已经成为中国房地产健康发展的最大障碍。
“地王”彰显土地制度缺陷 靳 华
以长沙“中国地王”为标志．高得出乎意料的地价被屡屡刷新渐成全国现象。自土地招拍挂实施后，在一个又一个“地王”的诞生中，土地出让制度的缺陷暴露无遗．土地制度已经成为中国房地产健康发展的最大障碍。
不管长沙“中国地王”的诞生过程如何曲折，其92亿元的地价直接导致的结果就是几年之后，新河三角洲住宅售价将达10000元左右／平方米，而这将引领长沙目前3000～4000元／平方米的房价开始步入上涨加速期。
长沙“中国地王”让全国人民吃惊，而6月21日浙江绿城以楼面地价高达12509元／平方米拍得上海新江湾城D1地块也让人叹为观止。仅仅7个月以前，经过175轮竞价，华润置地旗下坚实发展以15.41亿元摘得新江湾城C2地块，楼面价格6677元／平方米。短短7个月后，相邻地块的地价竟上涨了87％。让人更惊愕的是，D1地块楼面地价接近附近在售楼盘的价格，新江湾城的楼盘售价，也刚刚超过万元。
三周年反思
在各大城市“地王”一轮又一轮被刷新中，房价也跟着一轮又一轮地上涨。而以7月份“长沙拍地”、“东莞抢地”为标志，天价地王不仅在北京、上海等大城市存在，在二、三线城市也已蔓延开来。
2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。
至今，这一当时被媒体称为引发房地产行业大地震的政策已实施三年。相比原来以协议为主的土地出让方式，土地“招拍挂”在一定程度上遏制了腐败寻租行为，净化了土地市场，但是其存在的问题也日益明显。在8·31三周年到来之际，房地产业该对土地招拍挂制度进行反思了。
资本大鳄的游戏
“一些追求短期行为、追求土地储备的国有企业和上市公司为了完成土地指标，往往不惜血本地出价，其实是拿国家的资金、银行的资金、股民的血汗钱进行豪赌，这不仅对国家、股东不负责，更重要的是很容易搞垮整个市场，引发行业危机，并对国民经济造成不可挽回的损失，最终吃亏的是国家和民众。”在谈到土地招拍挂制度弊病时，全国政协委员彭磷基尖锐地指出。 事实验证了彭磷基的观点。随着土地招拍挂制度的全面推行，房地产开发的资金门槛越来越高，同时，由于土地招拍挂往往以地价高低作为衡量标准，土地招拍挂正成为一些知名开发商的独角戏。
据悉，在刚刚过去一个月里，碧桂园就增加了1542万平方米(建筑面积，下同)的土地储备，占到公司土地总储备的34％。截至7月末，该公司总土地储备量达到惊人的4500万平方米，成为中国最大“地主”。 截至2006年年末，万科地产已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米，保利地产土地储备1000多万平方米；而今年7月，万科更是耗费60亿攻城略地。据中国房地产TOP10研究组负责人汪勇介绍，去年我国百强房地产企业“囤地”就高达381万平方米，比上一年增长30.8％。
实际上，开发商“囤地”已经成为业内一个公开的秘密。在去年的中国地交会上，国土资源部副部长小苏就直言，在北京市已经形成实际供给的土地中,尚未形成实际住房供应的土地面积占已出让住宅用地面积总量的53％。土地资源的过度集中，造成了“囤积”现象，客观上推动了房价的上涨。
地方政府制造“地王”
实行土地招拍挂，一个十分重要的原因就在于反腐败。然而，招拍挂实行后，对杜绝官员个体谋取私利起到了一定的作用，却产生了地方政府为提高政绩抬高土地使用权出让金的行为。
中国社会科学院金融研究所尹中立博士表示，最近几年，各级政府出卖的土地收入每年都有5000多亿元，有些地方政府的预算外收入70％以上是从土地上得到的。政府与土地之间的利益关系扭曲了土地市场的正常交易秩序，这是中央的房地产调控政策难以有效的重要原因之一。由于这些制度缺陷难以在短期内得到解决，因此房价的涨势也不可能在短期内得到控制。
制造“地王”只是地方政府获取高额利润的手段之一，有些地方政府为了获得更多土地使用权出让金，竟然在土地交易时找几家公司当“托儿”，拍卖时只管叫价，以达到把价位抬高的目的。
“比如，政府在土地出让中为事前内定的开发商‘量身订制’竞争条件，排挤其他竞标者；有的企业以投资入股名义先控股，规避增值税、契税，再转手倒卖，当‘土地贩子’，不真正搞开发。”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系副教授邢亚萍表示，在土地招拍挂过程中，有很多机会可以使开发商与地方政府“活动”。
另外，在土地招拍挂制度中，还存在土地出让金收取方式不合理问题。在地方政府“经营城市”的理念下，50年或70年的土地租金一次性收取，而一届政府的任期为五年，这很可能会诱发强烈的“政绩”冲动和短期行为。
客观地说，所谓的土地招拍挂制度的缺陷并非完全在于制度本身，而在于其所置身的大的土地制度及房地产行业存在缺陷，从而使得土地招拍挂难以在这种大制度框架下得以独善其身。要控制房价的上涨，必须调整我国目前房地产政策思路，改革土地出让制度。
土地招拍挂制度寻求变革 姚妍艳
一个接一个“地王”的诞生，一次又一次被刷新的高地价．带来了一系列高房价以及地产企业严重两极分化等问题。很明显．现行的土地招拍挂制度已越来越制约中国房地产业的健康发展．必须调整我国目前房地产政策思路．改革土地出让制度，探寻一条适合我国国情的土地制度变革之路。
自深圳学习香港经验在全国率先拍卖土地以来，其土地拍卖市场得以持续发展。此后，土地拍卖的做法在全国广泛推广，尤其是3年前，国土资源部明文规定改变协议出让土地的方式为公开招拍挂，其初衷本在于公平交易，遏制腐败行为，净化土地市场。然而3年过去之后，弊端却频频显现。
虽然土地招拍挂制度遵循的是市场交易的公平原则，与过去的协议出让制度相比已经进步很多，做到了土地出让过程中的公平、公正，是目前为止较合理的土地供应制度，但这一原则并不能取代市场运行的基本规律——价值规律。而且在资本主义国家推行甚好的土地拍卖制度，到了中国却引发诸多问题，显然它不能直接照搬照抄到中国来。我国有自己特殊的国情，而我国的土地招拍挂制度大有完善的必要。
究竟应如何在反思后作出变革，国家以及一些地方政府对此进行了诸多尝试，专家们也有自己不同的看法。
尝试变革
针对一系列问题，国土资源部曾联合其他部门对土地招拍挂制度进行了一定的改革，以保证楼市结构性调整落到实处。
《楼市》记者从国土资源部了解到，自实行土地招拍挂制度以后，国土管理部门一直在进行多种尝试，力图对“遵循价高者得”这一标准进行有益的补充。
去年一段时期里，上海土地招投标中“价最高者出局”的做法曾被媒体炒得沸沸扬扬。一些看法认为，在“高房价”的重负下和巨大的舆论压力下，上海房地局冀望通过此机制遏制房价上涨的这一变通做法，虽有其现实合理性，但却有些极端了。有专家建议应对制度进行改进，去掉价高者出局这一规定，仍然实行在满足一定资质条件基础上“有限度的价最高者中标”。于是在上海又推出了“有限区间内价高者优先”，即低于标底价或超过最高限价者，一律被视作无效报价。
据了解，江苏省已经改变过去传统的一味以“价高者得”的招拍挂方式，开始尝试“价优者得”的土地拍卖方式，即对解决中低收入家庭的保障性住房用地，实行限房价、竞地价。南京、苏州等地已进行实践，房价限定下来之后再定地价，这就挤压了房地产开发的利润空间，能更好地体现土地利用价值。江苏省社科院院长宋林飞指出，我国现行的土地招拍挂制度应该从目前土地拍卖“价高者得”的方式，转为“限房价、竞地价”，让优秀的开发商造价廉物美的房子。
虽然最后从实际实施过程看来，这些来自各地区对土地拍卖制度变革的摸索，有不少要么是推行缓慢，要么是无疾而终，“主要是地方政府和开发商之间的利益难以统一。”上海市社科院专家认为。但这些尝试无疑给进一步变革土地招拍挂制度提供了丰富的借鉴。
变革途径
作为最早主张实施土地招拍挂制度的专家之一，中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，并不是拍卖制度本身有误，而是拍卖主体只有一个，购买者却很多，“这还怎么叫拍卖?那些第二、第三供应方都应该让他们进入市场。”他认为土地招拍挂制度有必要作出调整，可以是政府一方面在拍卖，而另一个市场上还有农民自己拿出土地通过中介公司或者土地经营公司来拍卖，这样就规范了金融市场，不仅是政府，还出现了多个农民主体。如果农民的拍卖能够通过地方政府的引导，同时利益得到保护，以此形成多元的供应主体，城市土地的高地价也就会降下来。
北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新在谈及土地招拍挂制度变革时指出：“如果土地下放，地方政府就无法再实行招拍挂，土地招拍挂是在现行制度变革前实行的土地出让制度，现在已经走到了尽头，只有重新分配土地的所有权，才能结束这种制度。”
“卖地的冲动让各地政府把招拍挂当成了谋利的重要手段。” 首都经贸大学房地产研究中心张跃庆教授在接受记者采访时提出，招拍挂制度应该是多种供地方式中的一种，如高档住宅、别墅等同性质的用地应该采用招拍挂，普通住宅则不适合用招拍挂的方式。“根据土地使用性质的不同，供地方式也应多样化。”
而对于目前北京的土地出让以招投标形式为主，王宏新则指出，这其实也是较容易滋生腐败的方式，暗箱操作的可能性很大，严格意义上也缺乏竞争性，留下了腐败空间，这当中难保不会出现专家委员会合谋，以及一些猫腻。但中国土地学会副理事长董黎明在接受记者采访却表示，相比于土地拍卖与协议出让，土地招投标形式在目前来说较为值得推崇，如果能够加强监督机制，保障招投标过程中的公平、公正、透明，同时国家也能保障足够的经济适用房和限价房的用地供给比例，则天价的土地也会有降下来的一天。 不过大部分专家都认为，其实目前土地招拍挂制度变革还没有更加有效的办法，“因为现在土地越推越少，趋向垄断，所有人都要为垄断付出高昂代价，我们在根本上就不是真正意义上的土地市场。”王宏新如是说。
由于目前的天价地很大程度上是土地供应市场与招拍挂制度共同作用的结果，现在的土地供应远远满足不了市场需求，大家都在争抢有限的土地资源，推动了土地价格的持续攀升。董黎明表示，现在还没有人能提出更好的土地制度变革形式，只能期待从土地供应政策本身作出调整变化，增加土地供给。
虽然土地招拍挂制度的变革已成必然趋势，但前行的步伐并不如想象中的顺利，一些举措也只能暂时调整现有的缺陷，要想从根本上剔除制度本身的弊端还有很长的路要走，土地制度多元化改革将是艰难的破冰之旅。
专家学者论土地制度
2007 年上半年，全国各地房价持续上涨，部分城市甚至出现暴涨的局面。在舆论深入关注投资客炒房和开发商“捂盘”哄抬房价的同时，一些专家学者则把目光转向了导致房价上涨更深层次的问题——现行土地供给制度。
“8·31”三周年在即，“所有经营性用地必须采用招标、拍卖或挂牌的方式公开交易”政策走到今天，城市土地价格翻番,房价成倍上涨。七月份,广东东莞“地王”金地与万科之争,以及长沙拍出的全国最大的“地王”，在业内引发了极大争议。而土地拍卖是价值发现还是价值放大?谁在为高地价买单?是否土地拍卖制度拉高房价?如何调整土地制度以促进房地产业的健康发展等有关“土地招拍挂制度”的讨论沸沸扬扬。
张曙光：土地制度应同地同权同价
我国现行的土地制度已经走到死胡同了，政府的严格管制和国家垄断是最根本的原因。在此形势下的土地招拍挂制度也是歪曲的。对农地转用的政府管制，使地方政府用极低的价格征用农民土地，在招拍挂市场获得高额土地收益。受此驱动，地方政府、开发商和银行合谋炒作，无风险套利，“地王”因此出现。
地王的背后是利益驱动
地方政府纵容甚至炒作“地王”，背后其实是利益的驱动。自1994年税制改革以来，财权上收，事权下放，使得地方财政收入减少，特别是县市财政困难。地方政府为了发展城市建设，就要设法寻找资金来源，出让土地是一个重要的途径。
地方政府财政收入分为预算收入和预算外收入两部分，其中土地出让金占预算外收入的60％左右，而土地出让又会促进建筑业和房地产业的发展，政府向其征收的流转税和增值税占预算收入的近40％。此外，大量的城市基础设施建设资金，10％来自财政投入，30％来自土地出让金，而60％来自土地抵押贷款。因此，地方财政收入及城市建设对土地收入的依赖，导致地方政府大量征用土地。
同地不同权、不同价是主因
我国的土地分为国有土地和集体土地，分别为政府和农民集体占有。在性质上，虽然都是土地公有制，但实际上二者具有不同的权利。集体土地只能用于农用生产或农用宅基地建设，除了兴办乡镇企业外，集体土地只有转成国家土地才能作为建设用地，而农地的转用主要是通过政府征地来实现。这样，政府就垄断了土地的一级市场，成为真正的“地主”，政府依靠手中的权力用很低的价格征地，一部分用于基础设施建设，实际上是要农民承担一部分基础设施的建设成本，另一部分用很高的价格出让，获取土地增值收益，并把农民排除在分享土地增值收益之外。可见，我国土地问题的根源在于，现行土地制度和土地政策的二元分割，即两种公有土地，同地而不能同权、不能同价。
坚持两种公有制，发展土地流转和交易
要改革我国现行土地制度和土地政策，根本出路是，在坚持两种土地公有制的前提下，发展土地流转和土地交易，特别是允许集体建设用地直接进入市场流转和交易，实现同地、同价、同权。
根据《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设必须申请使用国有土地，但在例外条款中还规定，农民自己进行住房和公共设施建设以及发展乡镇企业，可以用集体土地。一些发达地区的农民按照自己对这一例外条款的理解和解释加以运用，如珠三角、长三角地区，农民在自己的土地上建起了大量工业厂房和打工者住宅出租。在广东南海，建设用地中一半左右是集体土地，他们建立了土地股份合作社，将农村土地产权变成城市工商物业产权，从而分享了土地增值的收益。全国很多地方都在这样做。这其实代表了土地制度和土地政策改革和调整的方向。
一些地方在征地的过程中，把货币补偿和留地补偿巧妙地结合在一起，给农民留有一部分土地，让农民用征地补偿款来开发建设物业，如建设工业厂房、商业铺面和市场设施，同时，政府帮助招商，然后按照商家的规划和设计建设，签约出租，获得收益。这种方式就不再是简单的征地补偿，而是给农民提供了长期的生活保障
文林峰：应出台措施堵塞“漏洞”
放开土地一级市场
我国的土地储备管理部门，既替政府拍地，又要参与市场管理，职责不明确，尤其是在土地一级开发上，完全由政府来控制。单靠一个城市的土地整理中心，不可能在一年内完成上千公顷的一级开发项目。这样，许多城市依然出让“毛地”，开发商拿地后，拆不动，迟迟不能形成有效供应，供不应求的矛盾长期得不到解决。因此，政府应该放开土地一级市场，让开发商公平竞争共同参与土地的一级开发，获得相应的回报。这样，政府就有可能全部以纯“熟地”方式出让土地。
明确拿地企业资质
目前，我国对于获得土地的主体并没有明确限制，自然人、法人都可以拿地，非房地产开发商也可以拿地，这也不利于土地市场的发展。比如一些“三外”企业(外资、外行、外地)资金雄厚，为了占据市场不惜“血本”拿地，自身又无行业经验；而有丰富经验的优秀房地产企业又无地可开发，使得房地产业发展水平原地踏步，不利于推进住宅产业化进步。因此，要建立土地招拍挂综合评标系统，对其已往业绩、过去所产生的相关纠纷、品牌形象及诚信程度等进行全面评估、综合评定，而不仅仅是价高者得这一单一指标。
避免出让大宗土地
最近频繁出现的“地王”有一个特点，就是土地出让面积很大。这样很容易造成价格垄断，也不利于项目尽快推向市场。因此，政府在进行土地规划时，应把土地分小块出让给不同的开发商，但要严格执行该区域统一规划的要求。如果开发商已经储备的土地量过大，要对其拿地进行限制，以防止开发商先大量“圈地”，再找合作企业开发，再 “圈钱”、“圈地”，这样的恶性循环无论对于企业自身还是整个房地产市场及金融市场，都有极大的危险。只有将土地分块出让，大规模“囤地”的现象才会有所控制。
孟晓苏∶土地供应渠道应多元化
招拍挂制度在一定程度上对规范土地市场，防止炒地行为发生，是具有突破性的。随着市场的发展，它也一定会暴露出一些弊端，还需要完善。
土地供应主体多元化
中国拍卖的土地有两种。一种是城里原有的土地，叫存量土地，在国外叫都市再开发。另一种是增量土地，来自农村。宪法规定，中华人民共和国实行两种土地制度，城市土地归国家所有，农村土地除少数归国家所有外，都归农民集体所有，包括农民建设用地也归农民集体所有。虽然《物权法》允许农民的宅基地可以转让，但由于城市土地管理法的限制，不能转到城市用地上。集体土地只有政府征收后才能进行拍卖，农民自己并不能卖。这样政府就成了单一的供应主体，多家竞争购买，结果是拍卖价格被拉高。如果土地市场有多家供应主体，才是完全的市场经济。
增加税收 改变“第二财政”
只有政府才具有征地权，因此政府在征地时的集体用地价格并不高，但在拍卖时，一家卖地多家抢，价格自然提高。廉价收购，高价卖出，地方政府从土地买卖中收取的差价太大，这成为它的“第二财政”，成为地方政府的依赖。
实际上政府可以采取合理征收税款这种有效的措施。今后，土地使用者和房屋购买者应该向政府纳税。在国外，地税物业税所得税(财产税)占了国家财政的75％，而中国主要的税收都来自企业。现在国人已经拥有私人财产，也应该向其征收财产税。这种合理的税收来源，一方面可以抑制土地不公平的供应局面，另一方面又使政府得到合法收入，补充财政，压制征地冲动。
胡建明：稳定收益，合理规划，分类出让土地
追求稳定合理利润
“房价＝地价＋建造成本＋利润”，其中，各组成部分所占房价的比例，中国与欧美国家有很大的差别。如图所示：建造成本在一段时期内变化不大，决定房价的因素是地价和利润。在房价一定的情况下，地价越高，利润就越低。为了弥补利润的损失，开发商必然要抬高房价。正因如此，很多人认为是地价上涨促使房价上涨，而土地招拍挂制度是主要原因。
这多少有些片面，因为开发商的利润减少，但并不代表不合理。比如一些欧美国家的房地产开发公司，开发一个项目获得20％～30％(如图)的利润就算是合理利润。为了分担风险，房地产开发商会合理分配资金，获得每年稳定的收益。中国的房地产开发商获得的平均利润都已经达到40％以上，地价上涨，开发商不抬高房价还是会获得很大的收益。
完善城市规划制度
一些发达国家的土地出让制度之所以能适应房地产市场的供求关系，在很大程度上是因为其长期有效的城市规划，开发商根据自己的实际情况有选择地拿地，而不是见地就“抢”。中国对土地的控制则比较松散，城市规划也不成熟，常常是划出一块地后，才规定其用途，有的甚至确定了用途后也可以更改。开发商在竞地时没有后顾之忧，获地后迅速建房子，尽快在高价时出售，促使区域房价暴涨。
分门别类出让土地
根据供求情况，一些欧美国家将土地分成三类，规定高、中、低档房使用土地所占的比例，大、中、小型开发商按类别竞拍。这样，实力相当的开发商才会碰到一起，地价不会抬得过高，保证一段时期内各类房屋供求平衡。
因为对土地进行了分类，拍卖时，开发商认为达不到合理利润，便不会再抬高地价，这样就能有效抑制地价疯涨。
李国平：招拍挂也要因“地”制宜
土地招拍挂制度自身是能够适应市场经济的，它使我国的土地供应和交易更加透明、科学。之所以这一制度会引出“天价地王”，最主要的原因是中国没有与之适应的成熟配套及有效的机制和架构。
招标为主，拍卖为辅
土地招拍挂制度在实施过程中，政府简单运用了“以拍为主、以挂为辅，很少招标”的形式。一块土地在挂牌后，由于有多家开发商参与，往往最后就变成拍卖出让。一些有实力、有胆量的开发商，看到房地产的高位发展趋势后，高价拍地，导致不断出现“天价”土地，直接造成房价上涨。这就形成了“土地出让效率低——土地供应短缺——土地拍卖价高——土地脱离自身价值”的怪圈，最后“面粉比面包贵了”。
因此，土地出让应以招标为主，以拍卖为辅，兼有少量的挂牌。因为招标不以价格为决定因素，能有效控制地价，而且更容易在标书中加入一些附加条件，限房价、限户型。
招拍挂需因“地”制宜
招标与拍卖也要有针对性，根据不同的土地使用属性采用不同的出让方式。政府可以将土地划分为三类，分为高、中、低档住宅用地。三类住宅土地的出让方式区别开。中、低档住宅用地采用招标的方式，并附条件，如建小户型、经济适用房等。而对于高档住宅用地则采用拍卖的方式，价高者得，政府从中可获得高额收益，用来补贴保障型住房。
梁蓓：可走年租制与批租制混合之路
自1990年国务院颁布实施《中华人民共和国城镇国有上地使用权出让和转让暂行条例》以来．我国开始了在城镇实行以二地所有权和使用权分离为基础，以土地使用权有偿出让为特征的土地批租制度。然而近20年里．土地批租制度虽然大地方政府加快城镇建设发挥了重要作用，但其弊端却在实施过程中日益显露。
首先．土地批相实现的财政收入将难以得到持续．城市工地资源有限．以当前市场价格批租土地．虽然一次性收取了全部租金，却无法获得未来土地升值收益。其次，土地批租制度还扭曲了土地价格信号。政府和开发商都不可能掌握未来土地供求的全部信息，所以无论土地是否以市场方式出让．其初始价格都必然无法准确反映土地的真实价值．市场中投机因素更可能引起炒作．造成泡沫。
内地现行的土地批租制与香港1985年以前的情况相同，现在香港已实行土地批租制和年租制混合的体制，该制度仍是政府所有前提下的土地出计制度．只是在租金征收方式中，包含了“价”与“相”两部分，其中“价是一次性收取的出让金，“租”则是按年收取的土地租金，是土地所有者与使用者分配土地地收益的方式，为真正意义上的地租。
这种混合体制如果设计得当．比单一的土地批租制度更有优势。它可以为地方政府建立合理的激励机制，向土地市场传递相对准确的价格信号．调节土地资源的合理分配与集约化使用．同时减少上地价格的波动幅度，降低金融系统的风险。
王宏新：分配土地所有权是唯一出路
美国经验值得我们借鉴：
第一，把土地的产权、可控性联系起来，中央的土地就是中央的，地方政府没有管理权，而地方的土地就是地方的，中央也不能插手，城市的国有土地要有一一对应性，只要在相关法律上有相关管制就行了。
第二，把土地所有权逐级下放到地方政府，土地的所有权就归地方政府所有，它就是市场主体，它与其他地方政府，包括它的上级政府在市场中的地位是平等的，在市场推出土地的过程中都可以建立竞争关系。
而且如果土地下放，地方政府就无法再实行招拍挂，土地招拍挂是在现行制度变革前实行的土地出让制度，现在已经走到了尽头，只有重新分配土地的所有权，才能结束“荒唐”的招拍挂制度。
但是，就在“8·31”三周年即将到来之际．我们也看到，“招拍挂”政策走到今天，城市土地价格翻番，房价成倍上涨。而七月份，金地与万科争夺广东东莞“地王”以及长沙拍出的中国单宗最高价“地王”的事件，在业内也引发了极大的争议。土地“招拍挂”是价值发现还是价值放大?谁在为高地价买单?是否土地“招拍挂”制度拉高房价?如何调整土地制度以促进房地产的健康发展等有关“土地招拍挂制度”的讨论沸沸扬扬。
《楼市》在关注投资客炒房和开发商“捂盘”哄抬房价的同时，也将目光转向了导致房价上涨更深层次的问题——现行土地供给制度。
◆ “中国地王”诞生揭秘
◆ “地王”彰显土地制度缺陷
◆ 土地招拍挂制度寻求变革
◆ 专家学者论土地制度
“中国地王”诞生揭秘 刘 勇
如同“超女”和“快男”一样，长沙又一次制造了一个惊天动地的事件——“中国地王”。“炒作”地王，不仅让长沙再一次成为焦点，也为政府带来了92个亿的巨额财政收入。
92亿!
7月24日上午10点55分，长沙新河三角洲1177.8亩土地，经过将近一个小时的激烈竞价，以中国单宗土地最高的价格成交。“中国地王”由此诞生。
《楼市》记者在现场亲自感受到激烈竞价的气氛。北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司组成的联合体，在与北京金融街控股争夺了近一个小时之后，凭借其势在必得的气魄，以高出挂牌底价(46.38亿)45.62亿元,将近翻了一番的高价夺得了本地块。
“92亿，楼面地价已达到3500元／平方米，这个价格已经很高了!”长沙长大房地产开发有限公司陈爱武总经理感慨地说。然而，《楼市》记者随后在现场采访土地局的工作人员时，虽然他们对“中国地王”一些敏感的话题三缄其口，但对这个价格，他认为“以长沙房价发展势头，此价格亦在合理范围之内”，言下之意，似乎对此价格并不太满意。
不满意的可能还有长沙市政府。“政府希望的是超过100亿。”与政府关系密切的长沙开发商向记者透露，“虽然没有达到理想目标。92亿也算是优良成绩了，政府精心策划的炒作还是相当成功的”，他补充道。
政府在炒作?
7月23日，记者从黄花机场打车前往长沙国土资源局附近的长沙晚报宾馆。进入市区繁华地段，竖立在高架桥旁边的巨大广告牌上“新河三角洲·中国地王拍卖在即”的广告语直扑眼帘。记者好奇地问出租车司机这广告立起来有多长时间，“好像是五月份立起来的吧。”出租车司机说。
这句没有惊叹号的广告语，挂在长沙市最繁华地段最显眼位置近两个月意味着什么?虽然此广告主，长沙建发房地产有限公司想要传达的潜台词是告诉长沙的老百姓，“快来买我的楼盘吧，我旁边的三角洲马上要升值了，我也会水涨船高”，但是它所包含的深层意思却是“中国地王”的产生，或许是垄断经营和中部城市房价追赶一线城市房价的开始。
就此，长沙当地的一位地产老总告诉记者：“敢打出这样的广告应该得到政府的默许了。”他还向记者介绍，“新河三角洲的地理位置和政府规划，从5月份起，就在晨报、晚报、电视台等主流媒体大肆推介和评析了”。预期价格超过100亿的地块，其目标客户在中国大陆乃至香港也寥寥可数，为什么要在当地的媒体中这样大肆推广呢?唯一可以作出解释的就是政府给老百姓放出房价即将上涨的信号，也为新河三角洲，这个“中国地王”的诞生埋下了巨大的悬念和伏笔。
世纪金源的如意算盘
新河三角洲地处长沙市中心城区北侧,西临湘江,北依浏阳河,南抵319国道,东靠芙蓉北路,无论从地理位置，还是水土环境来说都算是长沙最具投资潜力的一块沃土。
此次出让的新河三角洲片区面积为785198.96平方米(约1177.8亩),其中包含商业用途面积152390.25平方米(合228.584亩),住宅用途面积632808.71平方米(合949.208亩)。其中容积率:商业＜5.0、住宅＜3.5,总建筑面积不超过380万平方米。
2006年10月,在新河三角洲对面、有“中南第一地”之称的五合垸地块拍卖，湖南投资子公司湘水雅境房地产公司以10.25亿元竞得。之后不久，世纪金源以12亿多的价格从湘水雅境房地产公司接过此地块。此次，尝到甜头的世纪金源全力进军新河三角洲。
世纪金源集团是旅菲华侨黄如论创办的综合性跨行业国际集团，目前在中国大陆已投资400多亿元人民币，其中房地产总开发面积为1000万平方米，在福州、南昌、北京、重庆、昆明等地均有建树。而在长沙，黄如论也已进入。去年，湖南投资因转卖五合垸地块给世纪金源坐收2亿多元利润。
长沙长大房地产开发有限公司陈爱武总经理说，“世纪金源几年前就看上了这块地，拿下五合垸地块应该是其进军新河三角洲的第一步”。据陈总介绍，新鲜出炉的新河三角洲的规划都是世纪金源做的,长沙市政府十分满意。而世纪金源的如意算盘是以50亿上下的价格拿下新河三角洲。
如果按照世纪金源的价格推算，新河三角洲地价将为420万元／亩，按容积率2.5计算，楼面均价为2083元／平方米。而数据显示，长沙市今年上半年纯商品房均价为3278元／平方米。“单按住宅算的话,比照周边4000元／平方米的均价，这里的房价两年后至少要卖到每平方米6000元以上，应该是将来长沙最贵的地段之一了。仅仅是住宅部分，世纪金源就可以获得不少利润。”长沙美林房地产有限公司策划总监朱小姐分析说，“而商业地产利润就更高了，比如地下商场就是不算容积率的，而像世纪金源的北京世纪城地下两层就开发得很成功。”
在调查过程中，长沙一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者：“10亿的保证金，300万平方米的开发经验，应该都是世纪金源和长沙土地局精心谋划，为限制其他房地产企业拿到本地块而设置的障碍。”
其实，有心人一调查就可以发现，世纪金源集团在北京开发的世纪城的建筑面积高达370万平方米。有了这样一道人为设置的关卡，世纪金源就将众多的对手挡在了门外。
但也有传言说，这是长沙市政府为其内定的企业——和黄集团顺利拿下地块保驾护航。
北辰实业进军长沙
就在长沙“百亿地王”的出让日渐成为全国地产界关注焦点之际，身处漩涡之中的长沙市国土部门修正了新河三角洲“地王”《出让须知》中争议最大的条款：竞拍者曾经开发过的单个项目总建筑面积必须在“300万平方米以上”，调整为“200万平方米以上”。
当时，整个事件迷雾重重，媒体和诸多业内人士都认为，政府更改出让条件是迫于各方特别是长沙房地产商的压力不得已而为之。但是，北辰实业92亿拿下“地王”之后，一位知晓内幕的地产人士（应采访者要求隐去姓名）告诉记者：“降低出让条件以及推迟新河三角洲‘地王’的拍卖时间，都是政府为了给北辰实业和金融街控股顺利拿地清除障碍。金融街控股单体开发量在220万平方米，北辰实业与北京城开组成联合体也是为了跨越200万平方米的出让门槛。”
和黄退出
“正是标书上要求竞拍者要建造一个不低于260米的标志性建筑物和需承担该地区廉租房等配套设施的建设让和黄打了退堂鼓，和黄觉得这些负担将他们的利润削减到难以承受的地步。”上面那位知情人向记者透露。为核实这一消息，记者就此事拨通和黄电话，但他们拒绝发表任何评论。 “长沙市政府为了本地块能卖出好价格，曾经由市领导分别带队，一队南下，一队北上。在香港，他们拜会了和黄、新世界等四大地产巨头老总，盛邀他们来长沙投资，以巨幅土地做条件。在北京，他们拜访了北辰实业、北京城开、首创等北派开发商巨头。”他透露，“政府希望南北两派能够在拍卖现场斗起来，斗得越厉害，土地的收入就越高。”
但是和黄临时退出打乱了长沙市政府的计划。也许是长沙市六月份业内传言和黄被政府内定的消息及某媒体针对和黄的负面报道打击了和黄的投资计划，也许真的如那位知情者透露的一样，因为政府附加的条件，使和黄集团利润减少而被迫放弃，或者两者兼而有之，我们在此不必过多探讨。但是和黄的退出却给了北辰实业一个很好的机会。
北辰实业介入
“和黄的退出，给了北辰实业和金融街控股进军长沙的机会”，知情人向记者透露。
6月20日，长沙市政府发了两个补充公告，原本7月10日的拍卖被推迟到7月24日，而申请人“曾经开发过总建筑面积300万平方米以上的单个项目”，修改为“曾经开发过总建筑面积200万平方米以上的单个项目”。
在6月20日的前几天，记者因其他事由约访北辰实业负责人时，其秘书告知，负责人不在北京。经记者多方打听，得知北辰实业这位负责人为拿下长沙新河三角洲，正在外地封闭研究拿地策略。
至此，一切都明朗化。
最终，北辰实业成了新河三角洲的真正买家，资金方面基本由北辰方面承担。而它联合同为北京国资背景的北京城开集团竞拍，是要跨过“曾经开发过总建筑面积200万平方米以上的单个项目”的自身障碍。但是，这一说法未得到北辰实业和城开的证实。
虽身居京城,土地储备也多位于黄金地段,但北辰和金融街的土地储备却相当有限，目前，北辰大约在220万平方米，金融街也不过400万平方米，世纪金源在北京已经无地可用。进军二线城市，是他们储备土地的最佳选择。
8月2日，记者致电长沙国土局，被告知，北辰实业刚将前期60多亿的土地出让金打入指定的账号。
“中国地王”狙击战在长沙市政府和北辰实业的皆大欢喜中落下帷幕，但是长沙市应声而涨的房价才刚刚开始。
记者点评
“地王”一个接一个地诞生，特别是二线城市诞生“中国地王”，表明中国地产寡头经济已经垄断经营，中国二线城市追赶一线城市的高房价已经开始。
财政收入的驱动，使得众多地方政府乐意制造“地王”，但是，“地王”所留下来的弊端远远不是这点财政收入能平衡和补偿的。
即便是北辰实业这样大的开发商，新河三角洲的土地也得分期开发。虽然政府规定四年开发完成，但是谁能保证开发周期不会延长?那么，在开发一期时，剩下的土地其实是闲置的。记者认为这种圈地开发模式，其本质就是一种变相囤地，这与中央提出的合理开发利用土地的精神是背道而驰的。
其实，新河三角洲完全可以分拆为几个小地块，面对不同的开发商进行“招拍挂”。这样不仅可以加快开发进度，也可以避免高价地导致高房价现象。
再者，“地王”的诞生也培育出了“地产寡头”。“地王”将急需土地的中小型房地产企业排除在外，社会资源迅速集中在少数大企业中。地产寡头的出现、使其垄断房源、控制房价成为可能，不仅为遏制当前的高房价设置了诸多障碍，也不利于房地产的健康发展。
2007年各地“地王”诞生大事记
武汉地王——1月31日，豫园商城以35.02亿元代价成功竞得武汉市武昌区中北路147号地块，面积达792亩。这一价格刷新了2005年瑞安集团33.9亿元的拿地价格，从而使得这一地块成为武汉市目前拍卖价格最高的新地王。
南京地王——6月28日，在南京市最为繁华的湖南路上，一块商业用地以34832元／平方米的单价成为全国土地单价最高的地块，尽管这块土地的成交总价才3.85亿元。
杭州地王——7月9日，宁波雅戈尔置业有限公司以14.76亿元的价格夺得杭政储出[2007]23号地块(原浙江工商大学)，楼面地价高达15712元／平方米，一举刷新了6月25日前金松洗衣机厂地块刚刚创下的12245元／平方米的纪录。
东莞地王——7月12日下午，在广东省东莞市土地交易中心，东莞塘厦大坪地块花落万科。以26.8亿成交，“东莞地王”就此诞生。
广州地王——7月19日，广州拍卖6幅地块引来24家开发商进场竞夺，珠江新城B1-3地块以11912元／平方米刷新半年前诞生的“琶洲地王”。
长沙地王——7月24日，开创中国最贵单宗挂牌土地的湖南长沙新河三角洲地块成功出让。这块总面积约1178亩的土地，最终由北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元人民币的高价联合拍得，从而成为“中国地王”。
重庆地王——8月3日，恒大地产集团经过2个小时、700轮的激烈竞价，以25.3亿元分别摘得位于重庆渝中区和九龙坡区的两幅黄金地块，成交价高出底价16亿元。“重庆地王”由此产生。
以长沙“中国地王”为标志，高得出乎意料的地价被屡屡刷新渐成全国现象。自土地招拍挂实施后，在一个又一个“地王”的诞生中，土地出让制度的缺陷暴露无遗，土地制度已经成为中国房地产健康发展的最大障碍。
“地王”彰显土地制度缺陷 靳 华
以长沙“中国地王”为标志．高得出乎意料的地价被屡屡刷新渐成全国现象。自土地招拍挂实施后，在一个又一个“地王”的诞生中，土地出让制度的缺陷暴露无遗．土地制度已经成为中国房地产健康发展的最大障碍。
不管长沙“中国地王”的诞生过程如何曲折，其92亿元的地价直接导致的结果就是几年之后，新河三角洲住宅售价将达10000元左右／平方米，而这将引领长沙目前3000～4000元／平方米的房价开始步入上涨加速期。
长沙“中国地王”让全国人民吃惊，而6月21日浙江绿城以楼面地价高达12509元／平方米拍得上海新江湾城D1地块也让人叹为观止。仅仅7个月以前，经过175轮竞价，华润置地旗下坚实发展以15.41亿元摘得新江湾城C2地块，楼面价格6677元／平方米。短短7个月后，相邻地块的地价竟上涨了87％。让人更惊愕的是，D1地块楼面地价接近附近在售楼盘的价格，新江湾城的楼盘售价，也刚刚超过万元。
三周年反思
在各大城市“地王”一轮又一轮被刷新中，房价也跟着一轮又一轮地上涨。而以7月份“长沙拍地”、“东莞抢地”为标志，天价地王不仅在北京、上海等大城市存在，在二、三线城市也已蔓延开来。
2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。
至今，这一当时被媒体称为引发房地产行业大地震的政策已实施三年。相比原来以协议为主的土地出让方式，土地“招拍挂”在一定程度上遏制了腐败寻租行为，净化了土地市场，但是其存在的问题也日益明显。在8·31三周年到来之际，房地产业该对土地招拍挂制度进行反思了。
资本大鳄的游戏
“一些追求短期行为、追求土地储备的国有企业和上市公司为了完成土地指标，往往不惜血本地出价，其实是拿国家的资金、银行的资金、股民的血汗钱进行豪赌，这不仅对国家、股东不负责，更重要的是很容易搞垮整个市场，引发行业危机，并对国民经济造成不可挽回的损失，最终吃亏的是国家和民众。”在谈到土地招拍挂制度弊病时，全国政协委员彭磷基尖锐地指出。 事实验证了彭磷基的观点。随着土地招拍挂制度的全面推行，房地产开发的资金门槛越来越高，同时，由于土地招拍挂往往以地价高低作为衡量标准，土地招拍挂正成为一些知名开发商的独角戏。
据悉，在刚刚过去一个月里，碧桂园就增加了1542万平方米(建筑面积，下同)的土地储备，占到公司土地总储备的34％。截至7月末，该公司总土地储备量达到惊人的4500万平方米，成为中国最大“地主”。 截至2006年年末，万科地产已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米，保利地产土地储备1000多万平方米；而今年7月，万科更是耗费60亿攻城略地。据中国房地产TOP10研究组负责人汪勇介绍，去年我国百强房地产企业“囤地”就高达381万平方米，比上一年增长30.8％。
实际上，开发商“囤地”已经成为业内一个公开的秘密。在去年的中国地交会上，国土资源部副部长小苏就直言，在北京市已经形成实际供给的土地中,尚未形成实际住房供应的土地面积占已出让住宅用地面积总量的53％。土地资源的过度集中，造成了“囤积”现象，客观上推动了房价的上涨。
地方政府制造“地王”
实行土地招拍挂，一个十分重要的原因就在于反腐败。然而，招拍挂实行后，对杜绝官员个体谋取私利起到了一定的作用，却产生了地方政府为提高政绩抬高土地使用权出让金的行为。
中国社会科学院金融研究所尹中立博士表示，最近几年，各级政府出卖的土地收入每年都有5000多亿元，有些地方政府的预算外收入70％以上是从土地上得到的。政府与土地之间的利益关系扭曲了土地市场的正常交易秩序，这是中央的房地产调控政策难以有效的重要原因之一。由于这些制度缺陷难以在短期内得到解决，因此房价的涨势也不可能在短期内得到控制。
制造“地王”只是地方政府获取高额利润的手段之一，有些地方政府为了获得更多土地使用权出让金，竟然在土地交易时找几家公司当“托儿”，拍卖时只管叫价，以达到把价位抬高的目的。
“比如，政府在土地出让中为事前内定的开发商‘量身订制’竞争条件，排挤其他竞标者；有的企业以投资入股名义先控股，规避增值税、契税，再转手倒卖，当‘土地贩子’，不真正搞开发。”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系副教授邢亚萍表示，在土地招拍挂过程中，有很多机会可以使开发商与地方政府“活动”。
另外，在土地招拍挂制度中，还存在土地出让金收取方式不合理问题。在地方政府“经营城市”的理念下，50年或70年的土地租金一次性收取，而一届政府的任期为五年，这很可能会诱发强烈的“政绩”冲动和短期行为。
客观地说，所谓的土地招拍挂制度的缺陷并非完全在于制度本身，而在于其所置身的大的土地制度及房地产行业存在缺陷，从而使得土地招拍挂难以在这种大制度框架下得以独善其身。要控制房价的上涨，必须调整我国目前房地产政策思路，改革土地出让制度。
土地招拍挂制度寻求变革 姚妍艳
一个接一个“地王”的诞生，一次又一次被刷新的高地价．带来了一系列高房价以及地产企业严重两极分化等问题。很明显．现行的土地招拍挂制度已越来越制约中国房地产业的健康发展．必须调整我国目前房地产政策思路．改革土地出让制度，探寻一条适合我国国情的土地制度变革之路。
自深圳学习香港经验在全国率先拍卖土地以来，其土地拍卖市场得以持续发展。此后，土地拍卖的做法在全国广泛推广，尤其是3年前，国土资源部明文规定改变协议出让土地的方式为公开招拍挂，其初衷本在于公平交易，遏制腐败行为，净化土地市场。然而3年过去之后，弊端却频频显现。
虽然土地招拍挂制度遵循的是市场交易的公平原则，与过去的协议出让制度相比已经进步很多，做到了土地出让过程中的公平、公正，是目前为止较合理的土地供应制度，但这一原则并不能取代市场运行的基本规律——价值规律。而且在资本主义国家推行甚好的土地拍卖制度，到了中国却引发诸多问题，显然它不能直接照搬照抄到中国来。我国有自己特殊的国情，而我国的土地招拍挂制度大有完善的必要。
究竟应如何在反思后作出变革，国家以及一些地方政府对此进行了诸多尝试，专家们也有自己不同的看法。
尝试变革
针对一系列问题，国土资源部曾联合其他部门对土地招拍挂制度进行了一定的改革，以保证楼市结构性调整落到实处。
《楼市》记者从国土资源部了解到，自实行土地招拍挂制度以后，国土管理部门一直在进行多种尝试，力图对“遵循价高者得”这一标准进行有益的补充。
去年一段时期里，上海土地招投标中“价最高者出局”的做法曾被媒体炒得沸沸扬扬。一些看法认为，在“高房价”的重负下和巨大的舆论压力下，上海房地局冀望通过此机制遏制房价上涨的这一变通做法，虽有其现实合理性，但却有些极端了。有专家建议应对制度进行改进，去掉价高者出局这一规定，仍然实行在满足一定资质条件基础上“有限度的价最高者中标”。于是在上海又推出了“有限区间内价高者优先”，即低于标底价或超过最高限价者，一律被视作无效报价。
据了解，江苏省已经改变过去传统的一味以“价高者得”的招拍挂方式，开始尝试“价优者得”的土地拍卖方式，即对解决中低收入家庭的保障性住房用地，实行限房价、竞地价。南京、苏州等地已进行实践，房价限定下来之后再定地价，这就挤压了房地产开发的利润空间，能更好地体现土地利用价值。江苏省社科院院长宋林飞指出，我国现行的土地招拍挂制度应该从目前土地拍卖“价高者得”的方式，转为“限房价、竞地价”，让优秀的开发商造价廉物美的房子。
虽然最后从实际实施过程看来，这些来自各地区对土地拍卖制度变革的摸索，有不少要么是推行缓慢，要么是无疾而终，“主要是地方政府和开发商之间的利益难以统一。”上海市社科院专家认为。但这些尝试无疑给进一步变革土地招拍挂制度提供了丰富的借鉴。
变革途径
作为最早主张实施土地招拍挂制度的专家之一，中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，并不是拍卖制度本身有误，而是拍卖主体只有一个，购买者却很多，“这还怎么叫拍卖?那些第二、第三供应方都应该让他们进入市场。”他认为土地招拍挂制度有必要作出调整，可以是政府一方面在拍卖，而另一个市场上还有农民自己拿出土地通过中介公司或者土地经营公司来拍卖，这样就规范了金融市场，不仅是政府，还出现了多个农民主体。如果农民的拍卖能够通过地方政府的引导，同时利益得到保护，以此形成多元的供应主体，城市土地的高地价也就会降下来。
北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新在谈及土地招拍挂制度变革时指出：“如果土地下放，地方政府就无法再实行招拍挂，土地招拍挂是在现行制度变革前实行的土地出让制度，现在已经走到了尽头，只有重新分配土地的所有权，才能结束这种制度。”
“卖地的冲动让各地政府把招拍挂当成了谋利的重要手段。” 首都经贸大学房地产研究中心张跃庆教授在接受记者采访时提出，招拍挂制度应该是多种供地方式中的一种，如高档住宅、别墅等同性质的用地应该采用招拍挂，普通住宅则不适合用招拍挂的方式。“根据土地使用性质的不同，供地方式也应多样化。”
而对于目前北京的土地出让以招投标形式为主，王宏新则指出，这其实也是较容易滋生腐败的方式，暗箱操作的可能性很大，严格意义上也缺乏竞争性，留下了腐败空间，这当中难保不会出现专家委员会合谋，以及一些猫腻。但中国土地学会副理事长董黎明在接受记者采访却表示，相比于土地拍卖与协议出让，土地招投标形式在目前来说较为值得推崇，如果能够加强监督机制，保障招投标过程中的公平、公正、透明，同时国家也能保障足够的经济适用房和限价房的用地供给比例，则天价的土地也会有降下来的一天。 不过大部分专家都认为，其实目前土地招拍挂制度变革还没有更加有效的办法，“因为现在土地越推越少，趋向垄断，所有人都要为垄断付出高昂代价，我们在根本上就不是真正意义上的土地市场。”王宏新如是说。
由于目前的天价地很大程度上是土地供应市场与招拍挂制度共同作用的结果，现在的土地供应远远满足不了市场需求，大家都在争抢有限的土地资源，推动了土地价格的持续攀升。董黎明表示，现在还没有人能提出更好的土地制度变革形式，只能期待从土地供应政策本身作出调整变化，增加土地供给。
虽然土地招拍挂制度的变革已成必然趋势，但前行的步伐并不如想象中的顺利，一些举措也只能暂时调整现有的缺陷，要想从根本上剔除制度本身的弊端还有很长的路要走，土地制度多元化改革将是艰难的破冰之旅。
专家学者论土地制度
2007 年上半年，全国各地房价持续上涨，部分城市甚至出现暴涨的局面。在舆论深入关注投资客炒房和开发商“捂盘”哄抬房价的同时，一些专家学者则把目光转向了导致房价上涨更深层次的问题——现行土地供给制度。
“8·31”三周年在即，“所有经营性用地必须采用招标、拍卖或挂牌的方式公开交易”政策走到今天，城市土地价格翻番,房价成倍上涨。七月份,广东东莞“地王”金地与万科之争,以及长沙拍出的全国最大的“地王”，在业内引发了极大争议。而土地拍卖是价值发现还是价值放大?谁在为高地价买单?是否土地拍卖制度拉高房价?如何调整土地制度以促进房地产业的健康发展等有关“土地招拍挂制度”的讨论沸沸扬扬。
张曙光：土地制度应同地同权同价
我国现行的土地制度已经走到死胡同了，政府的严格管制和国家垄断是最根本的原因。在此形势下的土地招拍挂制度也是歪曲的。对农地转用的政府管制，使地方政府用极低的价格征用农民土地，在招拍挂市场获得高额土地收益。受此驱动，地方政府、开发商和银行合谋炒作，无风险套利，“地王”因此出现。
地王的背后是利益驱动
地方政府纵容甚至炒作“地王”，背后其实是利益的驱动。自1994年税制改革以来，财权上收，事权下放，使得地方财政收入减少，特别是县市财政困难。地方政府为了发展城市建设，就要设法寻找资金来源，出让土地是一个重要的途径。
地方政府财政收入分为预算收入和预算外收入两部分，其中土地出让金占预算外收入的60％左右，而土地出让又会促进建筑业和房地产业的发展，政府向其征收的流转税和增值税占预算收入的近40％。此外，大量的城市基础设施建设资金，10％来自财政投入，30％来自土地出让金，而60％来自土地抵押贷款。因此，地方财政收入及城市建设对土地收入的依赖，导致地方政府大量征用土地。
同地不同权、不同价是主因
我国的土地分为国有土地和集体土地，分别为政府和农民集体占有。在性质上，虽然都是土地公有制，但实际上二者具有不同的权利。集体土地只能用于农用生产或农用宅基地建设，除了兴办乡镇企业外，集体土地只有转成国家土地才能作为建设用地，而农地的转用主要是通过政府征地来实现。这样，政府就垄断了土地的一级市场，成为真正的“地主”，政府依靠手中的权力用很低的价格征地，一部分用于基础设施建设，实际上是要农民承担一部分基础设施的建设成本，另一部分用很高的价格出让，获取土地增值收益，并把农民排除在分享土地增值收益之外。可见，我国土地问题的根源在于，现行土地制度和土地政策的二元分割，即两种公有土地，同地而不能同权、不能同价。
坚持两种公有制，发展土地流转和交易
要改革我国现行土地制度和土地政策，根本出路是，在坚持两种土地公有制的前提下，发展土地流转和土地交易，特别是允许集体建设用地直接进入市场流转和交易，实现同地、同价、同权。
根据《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设必须申请使用国有土地，但在例外条款中还规定，农民自己进行住房和公共设施建设以及发展乡镇企业，可以用集体土地。一些发达地区的农民按照自己对这一例外条款的理解和解释加以运用，如珠三角、长三角地区，农民在自己的土地上建起了大量工业厂房和打工者住宅出租。在广东南海，建设用地中一半左右是集体土地，他们建立了土地股份合作社，将农村土地产权变成城市工商物业产权，从而分享了土地增值的收益。全国很多地方都在这样做。这其实代表了土地制度和土地政策改革和调整的方向。
一些地方在征地的过程中，把货币补偿和留地补偿巧妙地结合在一起，给农民留有一部分土地，让农民用征地补偿款来开发建设物业，如建设工业厂房、商业铺面和市场设施，同时，政府帮助招商，然后按照商家的规划和设计建设，签约出租，获得收益。这种方式就不再是简单的征地补偿，而是给农民提供了长期的生活保障
文林峰：应出台措施堵塞“漏洞”
放开土地一级市场
我国的土地储备管理部门，既替政府拍地，又要参与市场管理，职责不明确，尤其是在土地一级开发上，完全由政府来控制。单靠一个城市的土地整理中心，不可能在一年内完成上千公顷的一级开发项目。这样，许多城市依然出让“毛地”，开发商拿地后，拆不动，迟迟不能形成有效供应，供不应求的矛盾长期得不到解决。因此，政府应该放开土地一级市场，让开发商公平竞争共同参与土地的一级开发，获得相应的回报。这样，政府就有可能全部以纯“熟地”方式出让土地。
明确拿地企业资质
目前，我国对于获得土地的主体并没有明确限制，自然人、法人都可以拿地，非房地产开发商也可以拿地，这也不利于土地市场的发展。比如一些“三外”企业(外资、外行、外地)资金雄厚，为了占据市场不惜“血本”拿地，自身又无行业经验；而有丰富经验的优秀房地产企业又无地可开发，使得房地产业发展水平原地踏步，不利于推进住宅产业化进步。因此，要建立土地招拍挂综合评标系统，对其已往业绩、过去所产生的相关纠纷、品牌形象及诚信程度等进行全面评估、综合评定，而不仅仅是价高者得这一单一指标。
避免出让大宗土地
最近频繁出现的“地王”有一个特点，就是土地出让面积很大。这样很容易造成价格垄断，也不利于项目尽快推向市场。因此，政府在进行土地规划时，应把土地分小块出让给不同的开发商，但要严格执行该区域统一规划的要求。如果开发商已经储备的土地量过大，要对其拿地进行限制，以防止开发商先大量“圈地”，再找合作企业开发，再 “圈钱”、“圈地”，这样的恶性循环无论对于企业自身还是整个房地产市场及金融市场，都有极大的危险。只有将土地分块出让，大规模“囤地”的现象才会有所控制。
孟晓苏∶土地供应渠道应多元化
招拍挂制度在一定程度上对规范土地市场，防止炒地行为发生，是具有突破性的。随着市场的发展，它也一定会暴露出一些弊端，还需要完善。
土地供应主体多元化
中国拍卖的土地有两种。一种是城里原有的土地，叫存量土地，在国外叫都市再开发。另一种是增量土地，来自农村。宪法规定，中华人民共和国实行两种土地制度，城市土地归国家所有，农村土地除少数归国家所有外，都归农民集体所有，包括农民建设用地也归农民集体所有。虽然《物权法》允许农民的宅基地可以转让，但由于城市土地管理法的限制，不能转到城市用地上。集体土地只有政府征收后才能进行拍卖，农民自己并不能卖。这样政府就成了单一的供应主体，多家竞争购买，结果是拍卖价格被拉高。如果土地市场有多家供应主体，才是完全的市场经济。
增加税收 改变“第二财政”
只有政府才具有征地权，因此政府在征地时的集体用地价格并不高，但在拍卖时，一家卖地多家抢，价格自然提高。廉价收购，高价卖出，地方政府从土地买卖中收取的差价太大，这成为它的“第二财政”，成为地方政府的依赖。
实际上政府可以采取合理征收税款这种有效的措施。今后，土地使用者和房屋购买者应该向政府纳税。在国外，地税物业税所得税(财产税)占了国家财政的75％，而中国主要的税收都来自企业。现在国人已经拥有私人财产，也应该向其征收财产税。这种合理的税收来源，一方面可以抑制土地不公平的供应局面，另一方面又使政府得到合法收入，补充财政，压制征地冲动。
胡建明：稳定收益，合理规划，分类出让土地
追求稳定合理利润
“房价＝地价＋建造成本＋利润”，其中，各组成部分所占房价的比例，中国与欧美国家有很大的差别。如图所示：建造成本在一段时期内变化不大，决定房价的因素是地价和利润。在房价一定的情况下，地价越高，利润就越低。为了弥补利润的损失，开发商必然要抬高房价。正因如此，很多人认为是地价上涨促使房价上涨，而土地招拍挂制度是主要原因。
这多少有些片面，因为开发商的利润减少，但并不代表不合理。比如一些欧美国家的房地产开发公司，开发一个项目获得20％～30％(如图)的利润就算是合理利润。为了分担风险，房地产开发商会合理分配资金，获得每年稳定的收益。中国的房地产开发商获得的平均利润都已经达到40％以上，地价上涨，开发商不抬高房价还是会获得很大的收益。
完善城市规划制度
一些发达国家的土地出让制度之所以能适应房地产市场的供求关系，在很大程度上是因为其长期有效的城市规划，开发商根据自己的实际情况有选择地拿地，而不是见地就“抢”。中国对土地的控制则比较松散，城市规划也不成熟，常常是划出一块地后，才规定其用途，有的甚至确定了用途后也可以更改。开发商在竞地时没有后顾之忧，获地后迅速建房子，尽快在高价时出售，促使区域房价暴涨。
分门别类出让土地
根据供求情况，一些欧美国家将土地分成三类，规定高、中、低档房使用土地所占的比例，大、中、小型开发商按类别竞拍。这样，实力相当的开发商才会碰到一起，地价不会抬得过高，保证一段时期内各类房屋供求平衡。
因为对土地进行了分类，拍卖时，开发商认为达不到合理利润，便不会再抬高地价，这样就能有效抑制地价疯涨。
李国平：招拍挂也要因“地”制宜
土地招拍挂制度自身是能够适应市场经济的，它使我国的土地供应和交易更加透明、科学。之所以这一制度会引出“天价地王”，最主要的原因是中国没有与之适应的成熟配套及有效的机制和架构。
招标为主，拍卖为辅
土地招拍挂制度在实施过程中，政府简单运用了“以拍为主、以挂为辅，很少招标”的形式。一块土地在挂牌后，由于有多家开发商参与，往往最后就变成拍卖出让。一些有实力、有胆量的开发商，看到房地产的高位发展趋势后，高价拍地，导致不断出现“天价”土地，直接造成房价上涨。这就形成了“土地出让效率低——土地供应短缺——土地拍卖价高——土地脱离自身价值”的怪圈，最后“面粉比面包贵了”。
因此，土地出让应以招标为主，以拍卖为辅，兼有少量的挂牌。因为招标不以价格为决定因素，能有效控制地价，而且更容易在标书中加入一些附加条件，限房价、限户型。
招拍挂需因“地”制宜
招标与拍卖也要有针对性，根据不同的土地使用属性采用不同的出让方式。政府可以将土地划分为三类，分为高、中、低档住宅用地。三类住宅土地的出让方式区别开。中、低档住宅用地采用招标的方式，并附条件，如建小户型、经济适用房等。而对于高档住宅用地则采用拍卖的方式，价高者得，政府从中可获得高额收益，用来补贴保障型住房。
梁蓓：可走年租制与批租制混合之路
自1990年国务院颁布实施《中华人民共和国城镇国有上地使用权出让和转让暂行条例》以来．我国开始了在城镇实行以二地所有权和使用权分离为基础，以土地使用权有偿出让为特征的土地批租制度。然而近20年里．土地批租制度虽然大地方政府加快城镇建设发挥了重要作用，但其弊端却在实施过程中日益显露。
首先．土地批相实现的财政收入将难以得到持续．城市工地资源有限．以当前市场价格批租土地．虽然一次性收取了全部租金，却无法获得未来土地升值收益。其次，土地批租制度还扭曲了土地价格信号。政府和开发商都不可能掌握未来土地供求的全部信息，所以无论土地是否以市场方式出让．其初始价格都必然无法准确反映土地的真实价值．市场中投机因素更可能引起炒作．造成泡沫。
内地现行的土地批租制与香港1985年以前的情况相同，现在香港已实行土地批租制和年租制混合的体制，该制度仍是政府所有前提下的土地出计制度．只是在租金征收方式中，包含了“价”与“相”两部分，其中“价是一次性收取的出让金，“租”则是按年收取的土地租金，是土地所有者与使用者分配土地地收益的方式，为真正意义上的地租。
这种混合体制如果设计得当．比单一的土地批租制度更有优势。它可以为地方政府建立合理的激励机制，向土地市场传递相对准确的价格信号．调节土地资源的合理分配与集约化使用．同时减少上地价格的波动幅度，降低金融系统的风险。
王宏新：分配土地所有权是唯一出路
美国经验值得我们借鉴：
第一，把土地的产权、可控性联系起来，中央的土地就是中央的，地方政府没有管理权，而地方的土地就是地方的，中央也不能插手，城市的国有土地要有一一对应性，只要在相关法律上有相关管制就行了。
第二，把土地所有权逐级下放到地方政府，土地的所有权就归地方政府所有，它就是市场主体，它与其他地方政府，包括它的上级政府在市场中的地位是平等的，在市场推出土地的过程中都可以建立竞争关系。
而且如果土地下放，地方政府就无法再实行招拍挂，土地招拍挂是在现行制度变革前实行的土地出让制度，现在已经走到了尽头，只有重新分配土地的所有权，才能结束“荒唐”的招拍挂制度。