自1997年住房制度改革以来，房地产行业既为国民经济快速发展提供了巨大的动力。但伴随房价的快速上涨，中央政府多次采取调控措施，特别是2009年以来，调控政策频度之高、手段之多和力度之大都前所未有，房地产行业的整体生存环境日益严峻，传统发展模式面临考验。从地产企业角度出发，如何适应新的经济、政策环境变化，必须寻求新的开发模式和盈利模式。房地产行业追求快速的资金周转，即所谓的“快进快出”，在传统的开发模式中，利用金融杠杆，提前预售楼花等方式，可以实现资金使用规模的乘数放大，但是，这种模式在宏观调控，信贷收紧的背景下存在巨大压力，周转率受到政策限制无法达到效益水平。同时由于土地成本升高，销售价格压力等因素，房地产企业必须寻求新的模式和出路。　　目前对房地产开发企业投资行为的研究还有不尽如人意之处，归结起来主要在于:首先，大部分的研究不是针对企业，就是针对外部的制度、法律、经济环境等因素，缺乏各因素之间相互联系的研究。其次，和价格预测分析一样，投资分析理论缺乏对区域经济、文化和政策影响的分析，房地产市场的政策波动性很难通过数学模型表现出来，因为分析的结论往往仅限于支持宏观管理而难以实际应用于企业投资层面。　　本文主要探讨的是，当全球经济复苏，国民经济对房地产依赖度下降，国家新一轮紧缩的货币政策开始显现的背景下，2011年新一轮的宏观调控预示着未来地产行业将长期处于常态化管控制下。房地产企业如何突围，寻找到合适的开发合作模式，实现效益的增长和企业、地方的双赢。　　由于企业外部环境严峻，地产企业投资的项目类型将日趋复杂，市场将进一步细化和转型。趋紧的政策环境要求房地产企业必须寻找自身的竞争优势，避免同质竞争，要求对市场和自身有更加清醒的认识，能及时准确的把握市场的投资机会，正确预计房地产价格变化和政策走势。因此，房地产企业原有的粗放型投资模式需进行根本性的转变。而房地产项目本身具有投资额巨大、项目周期长、不确定因素多等特征，其成功的关键取决于决策的正确与否。决策的依据是根据可行性研究对项目进行科学的分析与预测，所以做好可行性研究工作是项目成败的先决条件。　　目前房地产企业的投资决策流程，一般遵循可行性研究和上报企业投资决策委员会审议的模式，在投资过程中，通过投资测算等方式计算多种分析指数，辅助企业决策。但传统的决策分析模式多关注财务领域等常规分析，对文化、社会环境、政策走向和政府关系等多个方面的影响关注有限。　　在房地产行业受调控政策影响反复波动的背景下，考虑多种业态开发的企业决策分析体系必须加以完善。梅溪湖项目开发正是在此背景下，以政府和企业协议合作的方式，通过一级土地开发和协议转让的方式，可以规避政策调控风险，有效实现利润来源的多元化。本文以该项目为载体，从区域经济学、投资学和战略管理学等多学科视角出发。整体上可划分为两个板块，从区域经济和分业态地产市场两个维度分析项目所在地区的市场情况和投资潜力，定量分析和定性分析相结合，通过SWOT分析、可比案例分析、竞争项目分析和线性回归测算等方法，对区域经济条件和地产市场的综合评价，预估项目所在市场的需求总量和结构。并通过项目总结，探讨新形势下房地产企业的决策分析模式和发展方向。　　同时，必须考虑到我国现实特点。由于地方对中央存在基本利益分歧，在政策的执行方面或缓慢或寻求规避手段，往往弱化了调控的实际效果。特别是中西部地区经济增长刚刚起步，房价上涨是市场成长的必然反映，可通过协议拿地，新区一级土地开发和大型产业项目建设等多种方式变通进入当地市场。　　土地一级开发一般是政府行为，由于政府开发的资金有限，就采用招标等方式，利用房地产开发商的资本来进行前期的拆迁平整等工作，先达到土地出让标准，最后通过招、拍、挂的形式，获得土地收益并支付开发商的支出。这种投资一般比较稳定，收益固定并且风险较小，但是前期需要垫付大量资本，对企业财务流动性是巨大的考验。因此，只有一般资金链雄厚的企业才有能力也有机会做一级开发，对开发商的信誉、实力都提出了很高的要求。　　中国仍处于城市化早起阶段，未来十年对房地产需求仍将十分巨大，区域经济活跃、交通网络发达的二线城市发展势头迅猛，房地产市场仍有潜力。房价调控已成政治任务，政策呈常态化趋势，信贷政策收紧，有实力的开发商应在继续聚焦一线城市同时，重点关注区域辐射能力强的二线中心城市，加大二线城市的拓展力度。积极拓宽拿地渠道，关注招投标和并购机会，同时抓住溢价率走低的阶段性机遇，积极增加土地储备。调控对房地产行业和企业而言，就是挑战也是机遇，在较为严峻的环境下，市场整合将迅速完成，能够快速把握形势变化，抓住机遇，实现经济效益、社会效益平衡，政府、企业和公众的多赢，才是新环境下房地产行业发展的方向。　　特别需要说明的是，基于掌握数据限制和保密规定，省略掉了投资收益分析和财务分析部分。由于本文以定性分析为主，不会影响本文的分析框架和研究结论。