城镇住房体制改革引起的物业小区管理制度的变化，使物业小区治理及业主自治成为一个新的社会热点。1994年以来，国家各部门出台的各种有关小区物业管理的政策、法律、法规，都是以小区选举成立业主委员会(早期叫物业管理委员会)、实现自我管理为基调。但是，目前业主自治及专业化物业管理在中国还算是一个新生事物，关于物业小区治理模式的博弈还没有完成，对于业主组织特别是业主委员之作用与定位的讨论也还没有结束。　　 业主自治并不仅仅是业主或业主组织的问题，而是一个综合性的社会问题。物业小区有效治理的实现，需要以业主组织为核心的各方主体之间的合作与互动。　　 本文的研究以业主组织为核心，关注三个方面的问题。第一，关注业主自治及住宅区物业管理制度在中国产生和发展的背景。第二，关注以业主组织为核心的物业小区治理参与者或相关方，包括物业小区治理的当事人--业主组织和物业管理企业，物业小区治理的第三方当事人--居民委员会，以及物业小区治理的政策制订者和引导者--政府部门对业主组织以及物业小区治理的不同认知。第三，关注物业小区治理中不同的主体及相关参与方之间的互动与博弈，以及各方在物业小区治理中的作用。物业小区治理是一个多主体共同参与的事业，各个不同因素在物业小区管理中都具有自己的作用，本文在关注业主组织的同时，也关注其它因素及参与者的作用，分析目前环境下实现物业小区有效治理的可行方式和理性途径。　　 除第一章导言外，本文分为五个部分。　　 第二章概述本文所依据的理论基础和分析工具。主要涉及建筑物区分所有权理论、公民社会理论、中国特色公民社会理论和治理与善治的理论。建筑物区分所有权制度是业主组织产生和存在的法律基础。基于这一物权的联合，使业主组织具有私益性组织的明显特征，以一个利益共同体的形式存在。同时建筑物区分所有权制度的确立，也从法理上证明了业主组织起来的合法性和合理性，使业主组织起来成为必须。公民社会理论及中国特色公民社会理论是本文分析的主要理论框架。业主组织在一定程度符合公民社会组织的基本特征，同时也有其自身的特点，从形式上可以将业主组织认定为公民社会组织。但中国的业主组织目前还不成熟，对政府的依赖性、过渡性等特征明显，因此确切的说业主组织现在仅是中国特色公民社会组织的雏形。治理与善治理论强调治理的多元性，也是本文分析社区层面各方包括业主组织与物业管理企业、居委会和政府主管部门及立法决决策者之间关系及理性定位的理论依据。　　 第三章从政策和实践两个角度梳理中国现代物业管理制度及业主自治制度在中国产生的背景以及发展的历程，并对美国的业主自治作简单介绍。虽然业主自治的最终目标在于实现国家与社会的理性互动及业主自我管理、自我完善，但中国的业主自治和物业管理制度的建立并不是如现在多数人所说的是中国公民意识觉醒的产物，也不是自下而上发展的，而是政策导向型的、在公权力的推动下，在不断的试错和博弈过程中逐步发展的。国家实行住宅区专业化物业管理的背景在于满足经济体制转型的需要，将住房纳入商品流通领域，最初的直接目的在于财政减负，将由国家负担的日益沉重的房屋维护和修理的财政重担转移给社会，由住户自己承担，而国家将主要的精力和财力集中于经济建设。为此而出台的一系列文件、政策和法规都表明了国家的这个意图。在目前，物业小区管理中的关系仍然没有理顺，不管是决策者还是实践者都还在不断的试错过程中一步步摸索，各个相关主体还没有找到合适的定位，仍然要强调公权力对物业小区管理的介入和引导。　　 北京市物业管理制度的发展过程中，行政主导的色彩也比较浓重，而随着实践中各种问题的凸显和经验的积累，居委会及基层政府在小区物业管理和业主自治过程中的作用也越来越被重视和认可。　　 在政府推动的同时，市场也在以自己的方式推动物业管理制度的发展，但两个方向的着力点不尽一致。政府关注的是统一的、专业的物业管理制度的推进，导致物业公司本身产生一种定位上的错觉，服务理念和意识不足；而市场更多的关注业主自己的利益和权益，并积极的从政策法规的字里行间为自己的行为寻找依据。冲突与纠纷在所难免，最终导致了物业小区中不同利益主体间与参与者之间的对立，而业主利益的代表--业主委员会也因而成为维权委员会的同义词。　　 第四章是对北京市物业小区治理的宏观观察，以调研问卷为分析对象，不涉及单个的主体和案例，目的在于评估目前北京市物业小区治理的整体情况，以及不同的主体和参与者对小区物业管理相关因素的认知。认为目前物业小区的治理基本上处于一种稳定状态，虽然不是很好，但多数业主能够接受。　　 对于普通业主来说，物业公司的规范运作、业主委员会的存在和规范运作、居委会的有效参与，是小区实现有效物业管理的关键因素。从被访业主的普遍倾向来看，业主委员会的积极作用还是被业主认可和期待的；居委会具有特殊性，是一个“有利无害”的因素；物业管理公司虽然是企业，由于制度背景的影响，在物业小区自治及管理中也具有重要和积极和意义；在小区实现有效管理时，其它政府部门的有效参与并不被关注或期待；但如果前述三个重要因素非正常运作，不能实现物业小区有效治理，则会有更多的业主期待政府部门的介入或参与。　　 第五章从宏观转入微观，通过案例分析目前在物业小区治理中业主委员会、物业管理公司以及居民委员会三个不同组织所起的作用及相互间的博弈与冲突，并分析各方对实现物业小区有效治理的期待。　　 业主组织是物业小区治理的核心。业主委员会作为业主大会的执行机构，在正常情况，对物业小区的管理和业主权益的维护具有积极意义；但如果业主组织滥用权利，也会侵犯其它业主、居民的利益甚至社会公共利益。当前的环境下，业主委员会是否具有诉讼主体地位，是否具有当事人资格，并不是物业小区有效治理的主要因素。在更多的、更基础的问题解决之前，在目前中国物业小区治理的大环境下，过早地确立业主委员会的诉讼主体地位，并不利于物业小区实现有效治理。　　 物业管理企业在小区治理中的作用不言而喻，其存在的问题与市场的不成熟有很大的关系，我们要给市场以时间，期待其成熟、完善，同时也需要通过完善法律法规，对物业管理企业侵害业主利益的行为加以制止和预防。同时，加强行业自律也是物业管理企业成熟完善的重要途径。　　 居委会在当前的物业小区自治中仍然具有不可替代的重要作用。在强调居委会参与和监督物业小区自治的同时，必须加强对居委会工作能力的培养，使居委会在物业小区治理中的作用能更好的发挥；实践证明，公权力对物业小区治理的引导和介入仍然非常重要，特别是在规则的制订、对物业小区治理主体的引导和监督、在出现问题时的积极救济等方面，都离不开公权力的介入。　　 第六章在前面分析的基础上，从公民社会的角度对以业主委员会为核心的物业小区治理进行分析。认为物业小区治理是一个各方不断博弈、走向理性和成熟的过程，也是一个业主自治与政府规制相互协调互动，达至善治的过程。但是如何降低在这一过程付出的成本和代价，减少风险和牺牲，则需要各方在理想和现实中寻找妥协和共识。　　 首先，需要政府在承认业主自治的前提下，放弃对其放任自由的政策，逐步形成政府对业主自治的引导、监督和规制，并通过法律和公约监管、限制业主组织特别是业主委员会的权力。其次，加强政府对物业管理的全面监管和有效控制。最后，建立有效的多元化纠纷解决机制，为业主权益保障提供方便利用的救济途径。　　 中国的业主自治还处于发展过程中，经过反复的博弈，能够为各利益关系方接受的国家和地方政策已经开始明朗化，并开始进入规范化操作阶段。在今后的发展中，既需要继续建立和完善系列和配套的制度、规范和程序，也需要业主通过自我教育和学习，不断提高自治能力。