20世纪80年代日本房地产泡沫的破裂、东南亚金融危机以及1992、1993年中国“房地产热”引发了国内外对房地产泡沫研究的新一轮高潮。在中国，2002年央行第三季度货币政策执行报告中最早敲响了“要警惕房地产泡沫”的警钟。目前，关于中国房地产是否存在泡沫的争论十分热烈。理论上一般从投机、预期、非理性、虚拟资本等不同的角度解释中国的房价和泡沫现象，并且认为投机行为对经济波动有很大影响，会推动资产价格泡沫的形成。　　那么投机对房地产泡沫的形成起到怎样的作用？投机和泡沫有无必然联系？中国目前的房价决定因素中投机因素和宏观经济基本面各占多少？谁是主要因素？中国2005年以来抑制投机性购房的政策措施是否能起到稳定房地产价格的作用？本文侧重于从投机的角度，来研究中国房地产市场的泡沫状况。　　本文共分六章。第一章是绪论，介绍研究背景，界定所要研究的问题，综述国内外研究进展，并提出本文的研究思路和研究框架。　　第二、三章是理论分析。第二章是房地产投机的基础理论分析，认为房地产（包括房屋和土地）由于具备投机品的基本特征，所以是可以成为投机载体的。并且投机的经济功能是双重的、复杂的，它既可以是稳定的，也可能是非稳定的。　　第三章研究房地产投机对房地产泡沫形成的影响。在借鉴前人理论的基础上建立了需求分类模型，该模型表达了投机通过对需求的影响而作用于价格的内在机制。并且在需求分类模型的基础上定义了投机作用系数，通过投机作用系数的取值可以检验市场上投机对房地产价格的作用方向与力度。本章是论文的一个重点。　　第四、五章是实证分析。第四章对中国房地产市场近年来投资膨胀和价格波动分别从房地产市场投机存在的两个层面（开发层面和交易层面）进行描述分析。本文认为近年来特别是2004年前后，房价的增长与宏观经济基本面有一定程度的背离。不论是在开发建设阶段还是产品销售阶段，都存在投机的可能。　　第五章是计量分析。通过计量的方法验证发现全国和上海的房价能够由投机来解释，因此是存在不同程度的泡沫的。全国、上海、北京都存在着投机行为，但是在北京投机因素对价格的影响作用越来越小，使北京房价会趋于基础价格。　　第六章是结论和建议，认为投机可以解释泡沫现象，但是投机对价格的作用并不一定表现为泡沫。并对现行抑制投机的政策进行了评价，认为在不同区域、不同历史时期，可以在分析的基础上采取不同的鼓励投机或抑制投机的政策。