在当前的商品房买卖中，开发商往往把签订认购书作为商品房买卖合同的前置阶段。由于我国现有法律对认购书没有作出明确的规定，人们对认购书的内容、性质、效力、定金及其他责任承担等方面在法理上和司法实践中均存在不同认识，对内部认购书的效力也存在着激烈的争论。就认购书的内容而言，人们对它应该具备哪些条款才能称得上是真正意义上的认购书存有不同理解。对认购书的性质，大多数人的观点认为它应该是预约合同，但也有人认为认购书是商品房买卖合同或是商品房买卖合同的从合同，或者是没有法律效力的意向书或要约。在认购书的效力认识上，同样表现出观点纷呈的特点。虽然通说认为认购书属于“将行谈判的预约”，当事人双方只负诚信谈判的义务。但由于认购书内容的不同，在有的条件下它可转化为“带未决条款的预约”，当事人双方不仅“必须磋商”，还“必须缔约”；在有的条件下则没有法律效力。定金作为认购书的核心条款，对认购书的责任承担起着举足轻重的作用，定金纠纷是整个认购书纠纷的焦点，但关于定金性质和定金罚则的认识目前人们还存在着分歧。此外，人们对内部认购书的法律效力也存有不同的看法，有观点认为内部认购书违反了法律和行政法规的强制性规定应该为无效，有人认为内部认购书应该有效，也有人认为内部认购书若在一审起诉前取得预售许可证则有效，但开发商应承担行政责任。 由于人们对认购书的每一侧面和层面都存在着不同的认识，使得认购书虽在实践中被广泛使用，却又因此产生很多纠纷。签订认购书也因此被称为是“购房陷阱”，定金条款被称为是“霸王条款”。为了澄清人们的错误认识，使认购书在商品房买卖中发挥其应有的作用，需要对认购书的法律性质、效力、定金责任等进行探讨，以剖析认购书的形成机理，进而促进商品房买卖市场的健康发展。