近年，商业地产在我国得到了迅速的发展。由于在我国商业地产还是一种新兴的产业，产业环境和政策法律体系都不成熟，商业地产商也缺乏经验，所以在商业地产的发展当中出现了不少的问题。尤其是，众多的商业地产商采取分割商铺返租销售的营销模式，不仅仅使得商业地产项目后续的经营风险加大，而且极容易造成物业空置，社会资源浪费，损害了广大投资者的利益，影响了社会和谐。目前社会、行业对商业地产营销模式的关注度很高，相关的经验总结也很多，但是理论研究还比较匮乏。　　本文以产业价值链为分析工具对商业地产的运作规律和营销模式进行研究。首先对商业地产的产业价值链进行分析，对商业地产的运作模式和内在规律进行了研究。接下来，本文把商业地产营销模式分为全部出售、只租不售和租售结合三种，对这三种营销模式进行了分析比较，指出各自的优劣势。然后，分别探讨这三种营销模式对商业地产产业价值链的影响。最后，本文通过结合三个采取不同营销模式的案例介绍，希望能够从理论和实践结合上给与商业地产商一定的指导，帮助商业地产商合理决策以及分配资源，促进商业地产行业健康的发展。