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摘要：随着城市化水平的不断提高，社区化物业管理越来越成为一种新的管理模式，蓬莱市根据自己的实际情况，大胆改革创新，探索出一条适合社区管理的新模式。
关键词 ： 社区物业管理管理模式
Abstract: with the improvement of urbanization, community-based property management is becoming a new management model, according to the actual conditions of the penglai city, bold innovation, searching out a new mode of management for the community.
Keywords: community property management management mode
中图分类号：TU984.11+1文献标识码：A文章编号：
近年来，随着城市化水平的不断提高，城市居民住宅小区规模不断扩大和完善，社区管理越来越成为形势发展的需要。我们知道，社区是社会的细胞,而物业管理机构分布在各个社区,为成上千万的业主服务,是城市经济发展、社区稳定的积极实践者和重要力量。加强社区物业管理，已经成为提升城市文明程度，改善市民居住环境，构建和谐社会的重要内容。但是社区物业管理在建设中还存在诸多问题，制约了社区更好地发展。蓬莱市根据自己的实际情况，以落实“有人管事、有人办事”为工作切入点，坚持“因地制宜、分类指导、积极探索、扎实推进”的原则，大胆创新改革，探索出一条适合自己的社区管理方法和模式，这对于指导我市今后的工作具有重要意义。
一、强化领导，健全机构，全力解决好社区物业管理“谁来管”的问题
近年来，蓬莱市结合社会主义新农村建设工作，组织实施了大规模的旧城改造工程，一大批居民住宅小区相继建成并投入使用，不仅有效改善了市民的居住条件，而且很大程度上提升了城市形象。但随着住宅小区规模的不断扩大，物业管理严重滞后所导致的基础设施配套不完善、公共卫生没人管、公用设施没人维护等问题日渐突显，不少住宅小区脏、乱、差现象十分严重。面对现实，蓬莱市委清醒地认识到，不解决好社区物业管理问题，不仅市民不满意，也与“文明城市”、“卫生城市”等称号极不相符。为此，他们把推进社区物业管理工作作为为民办实事、办好事的重要内容，摆上市政府的重要议事日程，成立了由政府分管副市长任组长、相关部门和单位负责人为成员的社区物业管理工作领导小组，在市建设管理局设立办公室，具体负责工作调研、行业指导、日常协调等工作。城区各街道办事处也分别成立了相应的领导小组和工作机构，进而在全市上下形成了立体交叉、横向联合的网络化工作体制。在此基础上，制定出台了《关于加强社区物业管理的意见》，召开了全市推进社区物业管理工作动员会议，进一步明确了社区推进管理工作的具體目标、任务和要求，全面启动了推进社区物业管理工作。
二、理顺体制，突出重点，全力解决好社区物业管理“谁出钱”的问题
推进社区物业管理，首先要解决硬件设施如何配套、谁来配套的问题。如果基础设施不完善，污水横流、垃圾乱堆，推进物业管理就是一句空话。为此，市有关部门着重抓好了两个方面的工作。
一方面，理顺城区道路建管体制。以往，由于责任不明确，城区大街小巷的建设和维护管理基本上都由市里负责，不仅加重了市里的财政负担，而且不利于调动各街道办事处参与城市建设管理的积极性。为解决这一问题，加快社区基础设施配套建设步伐，他们对城市建设管理体制进行了全面理顺，规定城区主次干道由市政府投资建设和维护管理，支路和小街小巷由城区相关街道办事处负责投资建设和维护管理。同时，根据市城的城市建设安排，将各街道负责范围内的道路等配套设施建设工作，纳入全市年度城市建设安排意见，明确任务，落实责任，并将完成情况纳入年度考核，确保各项任务落实到位。
另一方面，理顺城区卫生管理体制。由于受条件限制，推行社区物业管理需要一个较长的过程。为在社区物业管理全面推开之前，根本上解决社区卫生管理问题，一方面，主管部门在不断完善垃圾处理场功能的基础上，投资建设了城市生活垃圾中转站，有力地提升了城区垃圾的处理能力；另一方面，全面推行了卫生统管和垃圾专运制度，规定城区主次干道的卫生由市里安排专业保洁队伍统一清扫，各社区的卫生由相关城中村负责统一清扫；除城区主次干道的垃圾箱由市里统一配置外，各社区的垃圾箱由各相关城中村和受益单位负责投资配置，并按物价部门核定的标准交纳漕运费，进而有效解决了垃圾箱配置和以往存在的乱倒垃圾、私设垃圾场的问题，使城区卫生管理水平有了较大程度的提高，为下一步全面推行社区物业管理奠定了良好的基础。
三、把握关键，因地制宜，全力解决好社区物业管理“怎么管”的问题
推行社区物业管理工作量大、涉及面广、政策性强，为把这一利民的好事办好，他们坚持因地制宜、分类指导、梯次推进的原则，重点在三个方面下功夫。
一是在宣传发动上下功夫。尽管广大市民有改善居住环境条件的主观要求，但在长期计划经济体制下形成的住房福利制度影响下，大多市民还存有无偿享受服务的传统观念，认为实行物业管理就是想多收钱，即使认同物业管理了，也认为应该由单位交。为尽快改变广大市民对物业管理的认识，他们通过电视、报刊等新闻媒体以及现场咨询、张贴标语等多种形式，加大对物业管理相关知识、先进地区物业管理事迹的宣传力度，切实做到了宣传到户、到人，使广大市民对物业管理工作有了深层次的认识，为社区物业管理工作的顺利开展营造了良好的社会氛围。
二是在典型引路上下功夫。根据各个社区的不同情况，他们选择不同层面的典型进行试点。对新建小区，按照省、市级优秀物业管理住宅小区的标准进行管理；对成片改造的住宅小区，选择成片改造标准较高的社区，按照市级优秀物业管理住宅小区标准进行管理。目前，各试点的物业管理工作已转入正轨。
三是在抓点扩面上下功夫。在推行社区物业管理试点的基础上，他们坚持分类指导的原则，在已具备一定条件的社区推行社区物业管理，把各住宅社区分为三个等级：第一个等级是对基础设施配套比较好的，要求加强管理，规范运作；第二个等级是对设施配套一般的，要求达到等级服务标准，逐步提升管理水平；第三个等级是对设施配套比较差的，要求达到有人管事的标准。
参考文献：
[1]王纲．湖南省物业管理纠纷透析及对策研究 [J] ．改革与开放2010(8)
[2]于军峰．浅析物业管理纠纷的原因 [J]．硅谷2009(16)
[3]艾斌发．构建和谐社会进程中物业管理纠纷的成因与常见类型及解决路径 [J]．中国科技纵横2009(12)
关键词 ： 社区物业管理管理模式
Abstract: with the improvement of urbanization, community-based property management is becoming a new management model, according to the actual conditions of the penglai city, bold innovation, searching out a new mode of management for the community.
Keywords: community property management management mode
中图分类号：TU984.11+1文献标识码：A文章编号：
近年来，随着城市化水平的不断提高，城市居民住宅小区规模不断扩大和完善，社区管理越来越成为形势发展的需要。我们知道，社区是社会的细胞,而物业管理机构分布在各个社区,为成上千万的业主服务,是城市经济发展、社区稳定的积极实践者和重要力量。加强社区物业管理，已经成为提升城市文明程度，改善市民居住环境，构建和谐社会的重要内容。但是社区物业管理在建设中还存在诸多问题，制约了社区更好地发展。蓬莱市根据自己的实际情况，以落实“有人管事、有人办事”为工作切入点，坚持“因地制宜、分类指导、积极探索、扎实推进”的原则，大胆创新改革，探索出一条适合自己的社区管理方法和模式，这对于指导我市今后的工作具有重要意义。
一、强化领导，健全机构，全力解决好社区物业管理“谁来管”的问题
近年来，蓬莱市结合社会主义新农村建设工作，组织实施了大规模的旧城改造工程，一大批居民住宅小区相继建成并投入使用，不仅有效改善了市民的居住条件，而且很大程度上提升了城市形象。但随着住宅小区规模的不断扩大，物业管理严重滞后所导致的基础设施配套不完善、公共卫生没人管、公用设施没人维护等问题日渐突显，不少住宅小区脏、乱、差现象十分严重。面对现实，蓬莱市委清醒地认识到，不解决好社区物业管理问题，不仅市民不满意，也与“文明城市”、“卫生城市”等称号极不相符。为此，他们把推进社区物业管理工作作为为民办实事、办好事的重要内容，摆上市政府的重要议事日程，成立了由政府分管副市长任组长、相关部门和单位负责人为成员的社区物业管理工作领导小组，在市建设管理局设立办公室，具体负责工作调研、行业指导、日常协调等工作。城区各街道办事处也分别成立了相应的领导小组和工作机构，进而在全市上下形成了立体交叉、横向联合的网络化工作体制。在此基础上，制定出台了《关于加强社区物业管理的意见》，召开了全市推进社区物业管理工作动员会议，进一步明确了社区推进管理工作的具體目标、任务和要求，全面启动了推进社区物业管理工作。
二、理顺体制，突出重点，全力解决好社区物业管理“谁出钱”的问题
推进社区物业管理，首先要解决硬件设施如何配套、谁来配套的问题。如果基础设施不完善，污水横流、垃圾乱堆，推进物业管理就是一句空话。为此，市有关部门着重抓好了两个方面的工作。
一方面，理顺城区道路建管体制。以往，由于责任不明确，城区大街小巷的建设和维护管理基本上都由市里负责，不仅加重了市里的财政负担，而且不利于调动各街道办事处参与城市建设管理的积极性。为解决这一问题，加快社区基础设施配套建设步伐，他们对城市建设管理体制进行了全面理顺，规定城区主次干道由市政府投资建设和维护管理，支路和小街小巷由城区相关街道办事处负责投资建设和维护管理。同时，根据市城的城市建设安排，将各街道负责范围内的道路等配套设施建设工作，纳入全市年度城市建设安排意见，明确任务，落实责任，并将完成情况纳入年度考核，确保各项任务落实到位。
另一方面，理顺城区卫生管理体制。由于受条件限制，推行社区物业管理需要一个较长的过程。为在社区物业管理全面推开之前，根本上解决社区卫生管理问题，一方面，主管部门在不断完善垃圾处理场功能的基础上，投资建设了城市生活垃圾中转站，有力地提升了城区垃圾的处理能力；另一方面，全面推行了卫生统管和垃圾专运制度，规定城区主次干道的卫生由市里安排专业保洁队伍统一清扫，各社区的卫生由相关城中村负责统一清扫；除城区主次干道的垃圾箱由市里统一配置外，各社区的垃圾箱由各相关城中村和受益单位负责投资配置，并按物价部门核定的标准交纳漕运费，进而有效解决了垃圾箱配置和以往存在的乱倒垃圾、私设垃圾场的问题，使城区卫生管理水平有了较大程度的提高，为下一步全面推行社区物业管理奠定了良好的基础。
三、把握关键，因地制宜，全力解决好社区物业管理“怎么管”的问题
推行社区物业管理工作量大、涉及面广、政策性强，为把这一利民的好事办好，他们坚持因地制宜、分类指导、梯次推进的原则，重点在三个方面下功夫。
一是在宣传发动上下功夫。尽管广大市民有改善居住环境条件的主观要求，但在长期计划经济体制下形成的住房福利制度影响下，大多市民还存有无偿享受服务的传统观念，认为实行物业管理就是想多收钱，即使认同物业管理了，也认为应该由单位交。为尽快改变广大市民对物业管理的认识，他们通过电视、报刊等新闻媒体以及现场咨询、张贴标语等多种形式，加大对物业管理相关知识、先进地区物业管理事迹的宣传力度，切实做到了宣传到户、到人，使广大市民对物业管理工作有了深层次的认识，为社区物业管理工作的顺利开展营造了良好的社会氛围。
二是在典型引路上下功夫。根据各个社区的不同情况，他们选择不同层面的典型进行试点。对新建小区，按照省、市级优秀物业管理住宅小区的标准进行管理；对成片改造的住宅小区，选择成片改造标准较高的社区，按照市级优秀物业管理住宅小区标准进行管理。目前，各试点的物业管理工作已转入正轨。
三是在抓点扩面上下功夫。在推行社区物业管理试点的基础上，他们坚持分类指导的原则，在已具备一定条件的社区推行社区物业管理，把各住宅社区分为三个等级：第一个等级是对基础设施配套比较好的，要求加强管理，规范运作；第二个等级是对设施配套一般的，要求达到等级服务标准，逐步提升管理水平；第三个等级是对设施配套比较差的，要求达到有人管事的标准。
参考文献：
[1]王纲．湖南省物业管理纠纷透析及对策研究 [J] ．改革与开放2010(8)
[2]于军峰．浅析物业管理纠纷的原因 [J]．硅谷2009(16)
[3]艾斌发．构建和谐社会进程中物业管理纠纷的成因与常见类型及解决路径 [J]．中国科技纵横2009(12)