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一则关于物业税将会开征的消息近日在房地产业界广泛流传。10月11日，国家税务总局在其举行的第三季度新闻发布会上印证了物业税的部分传言，表示物业税空转试点将继续扩大，并将积极稳妥进行物业税出台前的准备工作。
开征物业税真的能够有效的降低房价吗？物业税根据什么标准征收，怎样体现公平原则，如何理顺物业税与地方利益的矛盾，等等，一时间，关于物业税的讨论风声水起。带着这些业界关心的话题，本刊记者采访了著名经济学家、清华大学经济管理学院经济系主任白崇恩教授。
物业税不会损害现有房屋所有有者的利益
《经济导刊》：征收物业税的作用是什么？很多人并不清楚甚至一些人把物业税和物业费混同，并担心开征物业税可能会加重企业的税费负担进而转移到消费者头上，白教授可以说说这方面问题吗?
白崇恩：有些人可能会把物业税和物业管理费给联系起来，其实这两者是完全没有关系的。
物业税一般来说是由地方政府征收的一种长期的税收。政府在征物业税的同时，会减少土地转让过程中的一些税，把它的形式变成物业税，这并不是政府增加了税收，而只是一种形式的转换。
现在我们购买房屋付款时，其中很大一部分其实是政府的税收，这种税收是一次性征收的。比如我花了30万元钱买了一所住房，表面上看这30万元给了开发商，但由于开发商在获得土地过程中先给政府交了税，所以我们花的30万元钱买房子的钱里面，间接地有一部分已经是交了税的。物业税只是把这些税收单独拿出来而已，不再经过开发商了。
《经济导刊》：征收物业税会不会损害现有房屋持有者的利益？
白崇恩：不会。开征物业税应该会有一个新老划断，以前买房的人他已经交过一部分税了，所以不用再交纳物业税了。新买房的这些人，物业税只是把他原来的纳税形式做了一个改变。
新老划断比较公平，而且操作上比较容易，因为新开始要交税的人不是太多，我们需要一个循序渐进的过程。
《经济导刊》：民用住房要交物业税，商用住房是不是也应该交纳物业税？
白崇恩：我觉得物业税应该是对居住用、生产用、政府办公用房屋是一视同仁来开征。住户要交，企业也要交，特别是圈地的那些企业更要交，包括那些花园式工厂，它们占用的基本上都是非常稀缺的宜于居住和耕种的土地。另外，一些地方政府盖了很多豪华办公楼，占用了太多的办公空间，也应该交物业税。我是坚决主张一视同仁，都要交纳物业税。当然，从现实和可操作性来考虑，对政府的房子征税难度很大。
《经济导刊》：物业税根据什么标准来征收呢？
白崇恩：对任何一种税收来说，它都包括两个基本要素，一个是税基，就是你收税的依据是什么，物业税的税基就是房屋的市场价格或者根据它租金的情况来对房子进行估价以确定税基；另外一个就是税率，我估计物业税率不会是一个全国统一的税率，可能需要根据各地经济发展的状况来定出适宜于当地的这样一个税率。
比如，一所房子评估值一百万，物业税税率是1%，那么它的房主每年需要交纳一万元的物业税，这是一种征收的方法。香港的计税方式是另一种，叫猜想，它的税基是根据市场的情况，估计这所房子的租金收入。如果你没有出租，就根据其他房子租金的情况来对你的房子进行估价，估算你这所房子假如出租了会有多少租金，有了这样一个租金的收入估计以后，然后再按照大概5%的比例每个季度征收物业税。
我觉得目前税率的确定可能是我们面临的一个比较棘手的问题，这一点财政部门要做很多工作，找出一个合理的大家都能接受的税率。物业税之所以要进行“空转”试点，就是要看什么样的税率是消费者能够接受的，同时又能够为地方政府提供一定的收入来源。
《经济导刊》：但是我国目前的行政部门的主导权力过大。作为地方税种的物业税开征后会减少地方政府的收入，地方政府会不会随意调高税率？这次物业税的开征牵涉到社会的各个阶层，能否保证公民的参与权和知情权？
白崇恩：确实存在地方政府随意调高税率这个风险。为了避免这一情况，中央政府应该对地方政府进行监督规范，不能让它们无限制地增加税率。一定要让老百姓有更多的参与的机会。我觉得物业税的征收，从某种程度上来说，应该刺激这种参与的诉求。以前我们买房子的时候，就是一次性的交款，此后就不纳税了。因为不是每年都要交税，人们的参与的意识可能就不会那么强，而一旦征收物业税，房子每年都要交税，我们就会逐渐关心物业税到底怎么用，等等，进而可能间接地起到一种促进或者提高公民参与立法的积极性作用。
物业税是用市场手段调节市场
《经济导刊》：物业税开征后，房屋的空置也需要纳税，这将抬高那些房屋投机者的成本，有可能使房地产业降温吗？
白崇恩：可以，也许这正是我们需要的。因为我们现在难以控制房地产过热，采取各种各样的调控手段，希望房地产市场冷却一点，以前采取的手段往往是一些行政的手段，难以奏效。征收物业税以后，对房地产市场有一定的抑制作用，特别是对那些准备买了房子等着它升值的投机者。我觉得这种抑制作用是正面的，而不是负面的，会起到一种稳定房地产市场的作用。
《经济导刊》：用什么来衡量房地产市场的稳定呢？
白崇恩：我们现在要追求一个政策目标，这个政策目标可以促进房地产市场的稳定，什么是稳定？房地产价格不可能一直不变，怎么去衡量房地产市场的稳定？至少随着经济的发展，人们在居住方面的消费越来越多，房地产价格是会不断上涨的。房地产市场的稳定，人们花在居住上的这部分支出要和他的收入成一定的比例，比如说收入每年平均增长8%，房地产的价格也应该以每年8%左右的速度增长，我觉得这是稳定的一种标志。
现在的情况是，房地产的价格增长速度远远超过了人们收入的增长速度，房地产投资回报率太高，甚至是暴利，房地产这么高的回报率激发了人们蜂拥投资房地产，造成房地产价格更加飞涨，空置率上升，这对房地产市场的稳定是很不利的。
物业税可以起到一个调节的作用。如果说每年征收1%的物业税，那么投资回报就会降低一些。如果投资房地产的回报和投资其他行业得到的回报比较均衡的话，那么房地产市场才能稳定。所以说我觉得这个物业税的开征，对稳定房地产市场有重要的调节。
对老百姓而言，物业税使他们购买房子支付的方式不同了。以前你交了一笔钱，以后再也不用花钱了，现在是除了你开始要交一笔钱外，后面还要每年交税，而且随着房屋估值增加纳税也增加，他们购买房屋的意愿就会下降。当购买意愿下降以后，需求下降了，房地产的整个价格也会下降。
用市场的手段调节市场，这样房地产市场才会更稳定。
地方政府也是物业税的受益者
《经济导刊》：物业税开征后，一个直接的结果是地方政府当期的收入大幅减少，地方政府会不会利益受损而进行抵触？
白崇恩：应该不会。物业税开征后会对地方政府的激励机制有所改变，促使它能够把更多的资金投入到改善市政。当市政改善了以后，房地产的价格也会上涨，地方政府就可以收更多的物业税，它有更强的积极性去改善市政，这样就实现了一种良性循环。所以，物业税一方面保证地方政府有比较长期稳定的收入来源，另一方面也让地方政府有更大的积极性来提高市政建设，这在其他国家是有非常成功的先例的。
《经济导刊》：地方政府的财政收入稳定了，增加了，将会促进当地的经济发展？
白崇恩：物业税改变了收税形式后，把目前这种一次性收税形式变成在今后房屋的使用期间逐年征税的形式，这种好处很多的。现在地方政府在转让土地的过程中，一次性获得很大的收入，有卖地的地价，还有多种税收。得到一次性收入经常很快的花掉了，之后地方财政常常面临无以为计的尴尬局面。
经常的情况是，当经济高速增长的时候，卖地的收入也很高，这个时候地方财政收入也很多，把这钱全花掉后，当经济发展减缓、需要政府加大投入拉动需求时，却常常捉襟见肘，进而使经济发展产生波动。
所以，为了杜绝这一情况，我们要开征物业税，把税收的形式进行改革，减少这种基期的一次性税收，让物业税较为比较长期的稳定的税收，成为地方政府收入稳定的来源，这对于地方建设公共财政体制是很有裨益的。
物业税的起征点很重要
《经济导刊》：中国13亿人中绝大部分都是农民，现在农村逐步城市化，是国家解决不合理的城乡二元结构、提高农民生活水平的一个有效和不可避免的主要方式。一个不可否认的现实是，在人口流动性越来越大的过程当中，城镇发展是需要一定量的空房的。
白崇恩：这是发展的规律。
《经济导刊》：征收物业税以后，会增加房屋所有者的持有成本，那么他很可能会把这部分新增成本转移到房屋承租者的身上，租金会上涨，使可租房子选择性变小，这样就制约了人口的流动，进而使城镇建设的发展速度减缓。这个问题怎样解决呢？
白崇恩：我们现在讨论开征的物业税所针对的对象，可能不一定是你担忧的在城市化过程中进城的农民住的那些房子。开征物业税所针对的对象是另外一类房子。
国六条其中有一条就是说我们要考虑建房的结构，要多开发小户型的，多开发廉价的房，少开发高价的房。这种政策说起来容易，执行起来是很困难的，有什么办法来实现这样的一个愿望，就是说让低价的房供应更多一点，让空在那儿的别墅少一点？开征物业税就是这样一种办法，对那种比较高档的房征一定的税，而对那些比较低价的，能够为进城的农民服务的房子并征收或者少征一些税，我们对不同的房屋采取不同的优惠减免政策，可以区别对待，在国际上也是通行的。所以我觉得征收物业税和城市化不应该有矛盾。
《经济导刊》：社会上对什么时候开征物业税众说纷纭，一种说法是明年就开始，您估计物业税什么时候会开征？
白崇恩：有两个方面的因素会影响开征的执行进程。一个是技术上我们能不能做得到。要想开征物业税，我们一定要对住房有一个很好的登记系统，假如说我们在执行时对新老划断，那么这个登记系统的建立就比较容易，先有新的房子，我们先把新的房子的系统给建立起来，在技术上操作起来就比较容易一些。
另外一个就是说这个立法的过程要有多长，对税的支持度会有多大，地方政府会不会支持，其他的社会的各阶层会不会支持，如果大家都支持，自然就会快一些。这是一个过程，还有立法的内容，我们到底要定什么样的税率，我们要怎么样确定税基，对什么类型的住房要免征等等。
《经济导刊》：比如免征低收入家庭的物业税。
白崇恩：低收入家庭是不是要免征，免征的范围有多大。这些是有一些要值得讨论的地方的，所以预计将是有一个长期的过程。我期望今后能够在某些地方先进行试点，至于说试点什么时候能够转化为全国普遍的政策，这个就很难预测了。
开征物业税真的能够有效的降低房价吗？物业税根据什么标准征收，怎样体现公平原则，如何理顺物业税与地方利益的矛盾，等等，一时间，关于物业税的讨论风声水起。带着这些业界关心的话题，本刊记者采访了著名经济学家、清华大学经济管理学院经济系主任白崇恩教授。
物业税不会损害现有房屋所有有者的利益
《经济导刊》：征收物业税的作用是什么？很多人并不清楚甚至一些人把物业税和物业费混同，并担心开征物业税可能会加重企业的税费负担进而转移到消费者头上，白教授可以说说这方面问题吗?
白崇恩：有些人可能会把物业税和物业管理费给联系起来，其实这两者是完全没有关系的。
物业税一般来说是由地方政府征收的一种长期的税收。政府在征物业税的同时，会减少土地转让过程中的一些税，把它的形式变成物业税，这并不是政府增加了税收，而只是一种形式的转换。
现在我们购买房屋付款时，其中很大一部分其实是政府的税收，这种税收是一次性征收的。比如我花了30万元钱买了一所住房，表面上看这30万元给了开发商，但由于开发商在获得土地过程中先给政府交了税，所以我们花的30万元钱买房子的钱里面，间接地有一部分已经是交了税的。物业税只是把这些税收单独拿出来而已，不再经过开发商了。
《经济导刊》：征收物业税会不会损害现有房屋持有者的利益？
白崇恩：不会。开征物业税应该会有一个新老划断，以前买房的人他已经交过一部分税了，所以不用再交纳物业税了。新买房的这些人，物业税只是把他原来的纳税形式做了一个改变。
新老划断比较公平，而且操作上比较容易，因为新开始要交税的人不是太多，我们需要一个循序渐进的过程。
《经济导刊》：民用住房要交物业税，商用住房是不是也应该交纳物业税？
白崇恩：我觉得物业税应该是对居住用、生产用、政府办公用房屋是一视同仁来开征。住户要交，企业也要交，特别是圈地的那些企业更要交，包括那些花园式工厂，它们占用的基本上都是非常稀缺的宜于居住和耕种的土地。另外，一些地方政府盖了很多豪华办公楼，占用了太多的办公空间，也应该交物业税。我是坚决主张一视同仁，都要交纳物业税。当然，从现实和可操作性来考虑，对政府的房子征税难度很大。
《经济导刊》：物业税根据什么标准来征收呢？
白崇恩：对任何一种税收来说，它都包括两个基本要素，一个是税基，就是你收税的依据是什么，物业税的税基就是房屋的市场价格或者根据它租金的情况来对房子进行估价以确定税基；另外一个就是税率，我估计物业税率不会是一个全国统一的税率，可能需要根据各地经济发展的状况来定出适宜于当地的这样一个税率。
比如，一所房子评估值一百万，物业税税率是1%，那么它的房主每年需要交纳一万元的物业税，这是一种征收的方法。香港的计税方式是另一种，叫猜想，它的税基是根据市场的情况，估计这所房子的租金收入。如果你没有出租，就根据其他房子租金的情况来对你的房子进行估价，估算你这所房子假如出租了会有多少租金，有了这样一个租金的收入估计以后，然后再按照大概5%的比例每个季度征收物业税。
我觉得目前税率的确定可能是我们面临的一个比较棘手的问题，这一点财政部门要做很多工作，找出一个合理的大家都能接受的税率。物业税之所以要进行“空转”试点，就是要看什么样的税率是消费者能够接受的，同时又能够为地方政府提供一定的收入来源。
《经济导刊》：但是我国目前的行政部门的主导权力过大。作为地方税种的物业税开征后会减少地方政府的收入，地方政府会不会随意调高税率？这次物业税的开征牵涉到社会的各个阶层，能否保证公民的参与权和知情权？
白崇恩：确实存在地方政府随意调高税率这个风险。为了避免这一情况，中央政府应该对地方政府进行监督规范，不能让它们无限制地增加税率。一定要让老百姓有更多的参与的机会。我觉得物业税的征收，从某种程度上来说，应该刺激这种参与的诉求。以前我们买房子的时候，就是一次性的交款，此后就不纳税了。因为不是每年都要交税，人们的参与的意识可能就不会那么强，而一旦征收物业税，房子每年都要交税，我们就会逐渐关心物业税到底怎么用，等等，进而可能间接地起到一种促进或者提高公民参与立法的积极性作用。
物业税是用市场手段调节市场
《经济导刊》：物业税开征后，房屋的空置也需要纳税，这将抬高那些房屋投机者的成本，有可能使房地产业降温吗？
白崇恩：可以，也许这正是我们需要的。因为我们现在难以控制房地产过热，采取各种各样的调控手段，希望房地产市场冷却一点，以前采取的手段往往是一些行政的手段，难以奏效。征收物业税以后，对房地产市场有一定的抑制作用，特别是对那些准备买了房子等着它升值的投机者。我觉得这种抑制作用是正面的，而不是负面的，会起到一种稳定房地产市场的作用。
《经济导刊》：用什么来衡量房地产市场的稳定呢？
白崇恩：我们现在要追求一个政策目标，这个政策目标可以促进房地产市场的稳定，什么是稳定？房地产价格不可能一直不变，怎么去衡量房地产市场的稳定？至少随着经济的发展，人们在居住方面的消费越来越多，房地产价格是会不断上涨的。房地产市场的稳定，人们花在居住上的这部分支出要和他的收入成一定的比例，比如说收入每年平均增长8%，房地产的价格也应该以每年8%左右的速度增长，我觉得这是稳定的一种标志。
现在的情况是，房地产的价格增长速度远远超过了人们收入的增长速度，房地产投资回报率太高，甚至是暴利，房地产这么高的回报率激发了人们蜂拥投资房地产，造成房地产价格更加飞涨，空置率上升，这对房地产市场的稳定是很不利的。
物业税可以起到一个调节的作用。如果说每年征收1%的物业税，那么投资回报就会降低一些。如果投资房地产的回报和投资其他行业得到的回报比较均衡的话，那么房地产市场才能稳定。所以说我觉得这个物业税的开征，对稳定房地产市场有重要的调节。
对老百姓而言，物业税使他们购买房子支付的方式不同了。以前你交了一笔钱，以后再也不用花钱了，现在是除了你开始要交一笔钱外，后面还要每年交税，而且随着房屋估值增加纳税也增加，他们购买房屋的意愿就会下降。当购买意愿下降以后，需求下降了，房地产的整个价格也会下降。
用市场的手段调节市场，这样房地产市场才会更稳定。
地方政府也是物业税的受益者
《经济导刊》：物业税开征后，一个直接的结果是地方政府当期的收入大幅减少，地方政府会不会利益受损而进行抵触？
白崇恩：应该不会。物业税开征后会对地方政府的激励机制有所改变，促使它能够把更多的资金投入到改善市政。当市政改善了以后，房地产的价格也会上涨，地方政府就可以收更多的物业税，它有更强的积极性去改善市政，这样就实现了一种良性循环。所以，物业税一方面保证地方政府有比较长期稳定的收入来源，另一方面也让地方政府有更大的积极性来提高市政建设，这在其他国家是有非常成功的先例的。
《经济导刊》：地方政府的财政收入稳定了，增加了，将会促进当地的经济发展？
白崇恩：物业税改变了收税形式后，把目前这种一次性收税形式变成在今后房屋的使用期间逐年征税的形式，这种好处很多的。现在地方政府在转让土地的过程中，一次性获得很大的收入，有卖地的地价，还有多种税收。得到一次性收入经常很快的花掉了，之后地方财政常常面临无以为计的尴尬局面。
经常的情况是，当经济高速增长的时候，卖地的收入也很高，这个时候地方财政收入也很多，把这钱全花掉后，当经济发展减缓、需要政府加大投入拉动需求时，却常常捉襟见肘，进而使经济发展产生波动。
所以，为了杜绝这一情况，我们要开征物业税，把税收的形式进行改革，减少这种基期的一次性税收，让物业税较为比较长期的稳定的税收，成为地方政府收入稳定的来源，这对于地方建设公共财政体制是很有裨益的。
物业税的起征点很重要
《经济导刊》：中国13亿人中绝大部分都是农民，现在农村逐步城市化，是国家解决不合理的城乡二元结构、提高农民生活水平的一个有效和不可避免的主要方式。一个不可否认的现实是，在人口流动性越来越大的过程当中，城镇发展是需要一定量的空房的。
白崇恩：这是发展的规律。
《经济导刊》：征收物业税以后，会增加房屋所有者的持有成本，那么他很可能会把这部分新增成本转移到房屋承租者的身上，租金会上涨，使可租房子选择性变小，这样就制约了人口的流动，进而使城镇建设的发展速度减缓。这个问题怎样解决呢？
白崇恩：我们现在讨论开征的物业税所针对的对象，可能不一定是你担忧的在城市化过程中进城的农民住的那些房子。开征物业税所针对的对象是另外一类房子。
国六条其中有一条就是说我们要考虑建房的结构，要多开发小户型的，多开发廉价的房，少开发高价的房。这种政策说起来容易，执行起来是很困难的，有什么办法来实现这样的一个愿望，就是说让低价的房供应更多一点，让空在那儿的别墅少一点？开征物业税就是这样一种办法，对那种比较高档的房征一定的税，而对那些比较低价的，能够为进城的农民服务的房子并征收或者少征一些税，我们对不同的房屋采取不同的优惠减免政策，可以区别对待，在国际上也是通行的。所以我觉得征收物业税和城市化不应该有矛盾。
《经济导刊》：社会上对什么时候开征物业税众说纷纭，一种说法是明年就开始，您估计物业税什么时候会开征？
白崇恩：有两个方面的因素会影响开征的执行进程。一个是技术上我们能不能做得到。要想开征物业税，我们一定要对住房有一个很好的登记系统，假如说我们在执行时对新老划断，那么这个登记系统的建立就比较容易，先有新的房子，我们先把新的房子的系统给建立起来，在技术上操作起来就比较容易一些。
另外一个就是说这个立法的过程要有多长，对税的支持度会有多大，地方政府会不会支持，其他的社会的各阶层会不会支持，如果大家都支持，自然就会快一些。这是一个过程，还有立法的内容，我们到底要定什么样的税率，我们要怎么样确定税基，对什么类型的住房要免征等等。
《经济导刊》：比如免征低收入家庭的物业税。
白崇恩：低收入家庭是不是要免征，免征的范围有多大。这些是有一些要值得讨论的地方的，所以预计将是有一个长期的过程。我期望今后能够在某些地方先进行试点，至于说试点什么时候能够转化为全国普遍的政策，这个就很难预测了。