论文部分内容阅读
摘 要：房地产企业作为国民经济的重要组成部分，随着行业的快速发展，呈现出多样化、复杂化的趋势。为进一步降低成本、增加利润，企业对于税收筹划越来越重视。本文介绍了纳税筹划的一般原则，并在此基础上，介绍了一些房地产企业纳税筹划的方法。
关键词：房地产企业；原则；纳税筹划
中图分类号：F239.4 文献标识码：A
一、引言
房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。随着经济社会的发展，税收已经成为现代经济生活的一个焦点，因为不管是企业或者自然人都可能成为纳税的主体，根据经济人假设，都是渴望自己的利益最大化的。有人说：“野蛮者抗税，愚昧者偷税，糊涂者漏税，精明者进行纳税筹划。”因此，为了自身利益的最大化，纳税筹划成为人们关注的热点。随着房地产行业的快速发展，多样化、复杂化是房地产企业呈现出来的趋势。在这种背景下，对于房地产企业的纳税管理变得越来越复杂，对于企业的纳税筹划必须具有战略性和前瞻性。怎样科学且合理地进行纳税筹划、降低企业的纳税成本，已经成为房地产企业健康、稳定发展的关键因素之一。
纳税筹划是指纳税人依据现行的税法和国际税收惯例的规定，在合法合理的范围内，对企业组建、经营、投资、融资及理财等活动进行的谋划、对策与安排，其宗旨是不妨碍正常的生产经营活动，实现企业税负最小化、利润最大化的行为。纳税筹划行为与“避税”行为的区别是：纳税筹划行为在实践中，通常指的是“节税”行为；“避税”行为是指“用合法手段减少税收负担，通常表示纳税人通过对个人或者企业活动的巧妙安排，利用税法上的漏洞、缺陷和反常，谋取税收利益”（《国际税收辞汇》）。对我国税收法规进行分析，可以发现我国政府是支持“节税”行为的，对于“避税”行为持反对态度。因此，在房地产行业是可以进行纳税筹划的。
二、纳税筹划的一般原则
（一）合法性。纳税筹划是在合法的条件下进行的，是在对国家制定的税收法规进行研究后，所进行的最优化纳税处理。纳税筹划运用的手段是符合现行税收法律法规的，与现行国家税收法律、法规不冲突。税务机关对于纳税筹划行为是默认的，纳税人进行纳税筹划是合法的。
（二）专业性。进行纳税筹划的基础是对税收法规、财务会计制度精通，这是一项对专业要求较高的活动。税务筹划者应该时刻清楚如何在既定的环境下，组合企业的各种活动，达到企业进行纳税筹划的目的。
（三）政策导向性。国家通过税收实现对宏观经济的调控，引导纳税人采取符合政策导向的行为。纳税人完全可以利用优惠政策，实现自己的利益最大化。
（四）时效性。对于纳税人来说，国家的税收政策法令是其理财的外部环境，为纳税人提供空间，纳税人只能适应，却无法改变，这表现了税收的强制性。然而，纳税人面对的行为空间并不是不变的，国家的经济环境在变化，为了适应经济的发展，国家的税收政策也随着变化。作为国家宏观调控的重要手段，税收具有一定的时效性，这就要求纳税人在进行纳税筹划的时候要及时进行调整。
三、房地产企业纳税筹划的方法
对于房地产企业来说，主要涉及到的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等。由于房地产开发周期长，涉及的资金比较大，需要精确的计算各种税种的纳税情况，进行合理合法的税务筹划。
首先是营业税的纳税筹划方法。税法规定：企业以无形资产、固定资产投资入股，参与并接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税，如果企业转让其股权的，应该承担相应的税收。对于房地产企业需要考虑的是作为无形资产的土地使用权的投资。国家对房地产企业的调控采取的紧缩政策，向房地产企业发放贷款的金融政策也越来越紧，而房地产企业土地使用费用所占的比例却逐渐上升。在房地产企业中，房地产企业前期开发需要很大的投入，对于房地产企业需要的资金，办理贷款的审批时间较长，而且需要房地产企业在证件齐全的情况下才能办理。如果房地产企业在组建的时候，投资者中有以土地作价入股者与用货币资金投资合资成立合营企业，双方合作建房，建成后采用双方共担风险、共享利润的分配方式，就可以避免因为土地转让而需要交纳的大量营业税。
其次是税法在土地增值税方面的规定。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。其中，普通标准住宅是指住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。同时规定单套建筑面积和实际成交价格可以在标准的基础上上浮20%。对于“20%的增值额”的临界点，纳税人可以采取措施，使企业的增值额低于20%，获得免征土地增值税的优惠政策。在土地增值税的缴纳方面，税法也规定了其他的优惠条件，房地产企业可以加以利用。如税法规定，对于房地产企业的开发支出若能确定最终用户的，也就是符合代建方条件，对于其收入可按照营业税进行征收，按照营业税中的服务业的税率征收营业税，而不是在开发后销售时，交纳土地增值税；税法还规定对于建成后按照一定的比例分房自用的，暂免征收土地增值税，房地产企业可以充分利用好这些税收优惠政策，降低自己应缴纳的土地增值税。
最后是企业所得税的纳税筹划。对于房地产企业来说，企业所得税在其所有税种中占有很大的比例。在企业的所得税纳税筹划中，可以采取的措施很多。第一，可以利用税收优惠政策进行纳税筹划。在新企业所得税法中，规定了许多税收优惠政策，企业在计算企业所得税时可以采用。新企业所得税法规定：企业安置残疾人员所支付的工资，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，按照支付给残疾职工工资的100％加计扣除。企业可以充分利用这一税收优惠政策，尽量安排残疾人员就业，这样，一方面提高企业的社会形象，另一方面也获得节税的好处。 第二，可以利用税法规定进行纳税筹划。例如，税法规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%和当年销售额5‰中较小者进行扣除。对于房地产企业来说，业务招待费用比较多，要对业务招待费进行计算，选择最优的扣除标准，使业缴纳的税收最少。再如，税法规定，企业发生的合理工资薪金支出准予扣除。其中，职工福利费的扣除标准为工资薪金的14%为上限；工会经费为工资薪金的2%为上限；职工教育经费为工资薪金总额的2.5%为上限，其中这一部分如果在当年没有全部抵扣，可以结转到以后年度进行扣除。对于房地产企业来说，应该加大所得税前职工福利费、工会经费、职工教育经费及各项符合政策的保险费支付，增加税前扣除额，减少当期应缴纳的企业所得税。第三，对于企业预缴企业所得税进行纳税筹划。企业所得税采用按照年度计算、分期预缴、年终汇算清缴的办法征收，这就为企业进行纳税筹划提供了空间。企业在计算“应纳税所得额”时计算的基础是会计利润，但是企业的收入和费用列支却要到一个会计年度结束后才能完整的计算出来，因此，在平时的预缴中不管是按照上年的一定比例预缴，还是按照本期的实际数进行预缴，都存在不准确的问题。而税法规定，企业在预缴税款中，少缴纳的税款不能算是偷税行为。企业可以在一定时期内多列支一些费用，在另一段时间内少列支些，只要保证总数是税法规定的，获得资金的时间价值。
四、综述
对于房地产企业来说，由于涉及的税种比较多，为纳税筹划提供了广阔的空间，可以针对不同的税种采用不同的纳税筹划方法，但前提是符合纳税筹划的基本原则。可以预见，今后房地产企业要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，进行纳税筹划具有重要的意义。
参考文献：
[1] 周菊萍.房地产企业新形势下的纳税筹划[J].审计与理财， 2007，（05）.
[2] 倪国锋.企业所得税纳税筹划的风险控制[J].税收与税务， 2010，（09）.
[3] 王彩霞.浅议现行企业所得税纳税筹划的几个途径[J].财经界，2010，（10）.
[4] 郝燕.浅析新企业所得税法的实施对房地产开发企业的影响[J].科技信息，2008，（10）.
关键词：房地产企业；原则；纳税筹划
中图分类号：F239.4 文献标识码：A
一、引言
房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。随着经济社会的发展，税收已经成为现代经济生活的一个焦点，因为不管是企业或者自然人都可能成为纳税的主体，根据经济人假设，都是渴望自己的利益最大化的。有人说：“野蛮者抗税，愚昧者偷税，糊涂者漏税，精明者进行纳税筹划。”因此，为了自身利益的最大化，纳税筹划成为人们关注的热点。随着房地产行业的快速发展，多样化、复杂化是房地产企业呈现出来的趋势。在这种背景下，对于房地产企业的纳税管理变得越来越复杂，对于企业的纳税筹划必须具有战略性和前瞻性。怎样科学且合理地进行纳税筹划、降低企业的纳税成本，已经成为房地产企业健康、稳定发展的关键因素之一。
纳税筹划是指纳税人依据现行的税法和国际税收惯例的规定，在合法合理的范围内，对企业组建、经营、投资、融资及理财等活动进行的谋划、对策与安排，其宗旨是不妨碍正常的生产经营活动，实现企业税负最小化、利润最大化的行为。纳税筹划行为与“避税”行为的区别是：纳税筹划行为在实践中，通常指的是“节税”行为；“避税”行为是指“用合法手段减少税收负担，通常表示纳税人通过对个人或者企业活动的巧妙安排，利用税法上的漏洞、缺陷和反常，谋取税收利益”（《国际税收辞汇》）。对我国税收法规进行分析，可以发现我国政府是支持“节税”行为的，对于“避税”行为持反对态度。因此，在房地产行业是可以进行纳税筹划的。
二、纳税筹划的一般原则
（一）合法性。纳税筹划是在合法的条件下进行的，是在对国家制定的税收法规进行研究后，所进行的最优化纳税处理。纳税筹划运用的手段是符合现行税收法律法规的，与现行国家税收法律、法规不冲突。税务机关对于纳税筹划行为是默认的，纳税人进行纳税筹划是合法的。
（二）专业性。进行纳税筹划的基础是对税收法规、财务会计制度精通，这是一项对专业要求较高的活动。税务筹划者应该时刻清楚如何在既定的环境下，组合企业的各种活动，达到企业进行纳税筹划的目的。
（三）政策导向性。国家通过税收实现对宏观经济的调控，引导纳税人采取符合政策导向的行为。纳税人完全可以利用优惠政策，实现自己的利益最大化。
（四）时效性。对于纳税人来说，国家的税收政策法令是其理财的外部环境，为纳税人提供空间，纳税人只能适应，却无法改变，这表现了税收的强制性。然而，纳税人面对的行为空间并不是不变的，国家的经济环境在变化，为了适应经济的发展，国家的税收政策也随着变化。作为国家宏观调控的重要手段，税收具有一定的时效性，这就要求纳税人在进行纳税筹划的时候要及时进行调整。
三、房地产企业纳税筹划的方法
对于房地产企业来说，主要涉及到的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等。由于房地产开发周期长，涉及的资金比较大，需要精确的计算各种税种的纳税情况，进行合理合法的税务筹划。
首先是营业税的纳税筹划方法。税法规定：企业以无形资产、固定资产投资入股，参与并接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税，如果企业转让其股权的，应该承担相应的税收。对于房地产企业需要考虑的是作为无形资产的土地使用权的投资。国家对房地产企业的调控采取的紧缩政策，向房地产企业发放贷款的金融政策也越来越紧，而房地产企业土地使用费用所占的比例却逐渐上升。在房地产企业中，房地产企业前期开发需要很大的投入，对于房地产企业需要的资金，办理贷款的审批时间较长，而且需要房地产企业在证件齐全的情况下才能办理。如果房地产企业在组建的时候，投资者中有以土地作价入股者与用货币资金投资合资成立合营企业，双方合作建房，建成后采用双方共担风险、共享利润的分配方式，就可以避免因为土地转让而需要交纳的大量营业税。
其次是税法在土地增值税方面的规定。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。其中，普通标准住宅是指住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。同时规定单套建筑面积和实际成交价格可以在标准的基础上上浮20%。对于“20%的增值额”的临界点，纳税人可以采取措施，使企业的增值额低于20%，获得免征土地增值税的优惠政策。在土地增值税的缴纳方面，税法也规定了其他的优惠条件，房地产企业可以加以利用。如税法规定，对于房地产企业的开发支出若能确定最终用户的，也就是符合代建方条件，对于其收入可按照营业税进行征收，按照营业税中的服务业的税率征收营业税，而不是在开发后销售时，交纳土地增值税；税法还规定对于建成后按照一定的比例分房自用的，暂免征收土地增值税，房地产企业可以充分利用好这些税收优惠政策，降低自己应缴纳的土地增值税。
最后是企业所得税的纳税筹划。对于房地产企业来说，企业所得税在其所有税种中占有很大的比例。在企业的所得税纳税筹划中，可以采取的措施很多。第一，可以利用税收优惠政策进行纳税筹划。在新企业所得税法中，规定了许多税收优惠政策，企业在计算企业所得税时可以采用。新企业所得税法规定：企业安置残疾人员所支付的工资，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，按照支付给残疾职工工资的100％加计扣除。企业可以充分利用这一税收优惠政策，尽量安排残疾人员就业，这样，一方面提高企业的社会形象，另一方面也获得节税的好处。 第二，可以利用税法规定进行纳税筹划。例如，税法规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%和当年销售额5‰中较小者进行扣除。对于房地产企业来说，业务招待费用比较多，要对业务招待费进行计算，选择最优的扣除标准，使业缴纳的税收最少。再如，税法规定，企业发生的合理工资薪金支出准予扣除。其中，职工福利费的扣除标准为工资薪金的14%为上限；工会经费为工资薪金的2%为上限；职工教育经费为工资薪金总额的2.5%为上限，其中这一部分如果在当年没有全部抵扣，可以结转到以后年度进行扣除。对于房地产企业来说，应该加大所得税前职工福利费、工会经费、职工教育经费及各项符合政策的保险费支付，增加税前扣除额，减少当期应缴纳的企业所得税。第三，对于企业预缴企业所得税进行纳税筹划。企业所得税采用按照年度计算、分期预缴、年终汇算清缴的办法征收，这就为企业进行纳税筹划提供了空间。企业在计算“应纳税所得额”时计算的基础是会计利润，但是企业的收入和费用列支却要到一个会计年度结束后才能完整的计算出来，因此，在平时的预缴中不管是按照上年的一定比例预缴，还是按照本期的实际数进行预缴，都存在不准确的问题。而税法规定，企业在预缴税款中，少缴纳的税款不能算是偷税行为。企业可以在一定时期内多列支一些费用，在另一段时间内少列支些，只要保证总数是税法规定的，获得资金的时间价值。
四、综述
对于房地产企业来说，由于涉及的税种比较多，为纳税筹划提供了广阔的空间，可以针对不同的税种采用不同的纳税筹划方法，但前提是符合纳税筹划的基本原则。可以预见，今后房地产企业要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，进行纳税筹划具有重要的意义。
参考文献：
[1] 周菊萍.房地产企业新形势下的纳税筹划[J].审计与理财， 2007，（05）.
[2] 倪国锋.企业所得税纳税筹划的风险控制[J].税收与税务， 2010，（09）.
[3] 王彩霞.浅议现行企业所得税纳税筹划的几个途径[J].财经界，2010，（10）.
[4] 郝燕.浅析新企业所得税法的实施对房地产开发企业的影响[J].科技信息，2008，（10）.