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【摘要】本文旨在通过对房地产项目工程造价现状的剖析，指出存在的问题，并从决策阶段、设计阶段、招标阶段和实施阶段四方面给出了关于控制工程造价的建议及对策。
【关键词】房地产；工程造价；造价控制
引言
近年来，房价一路上扬，由此引发的社会问题和经济现象不容忽视，调控房价、抑制房价过快上涨已经成为政府为避免社会矛盾激化，影响安定和谐而不得不解决的问题。在这种大背景下，房地产企业如何在新形势中求生存、求发展是不能够回避的问题。显然，除了开发应对市场需求的楼盘、做好营销和大力宣传外，注重成本管理、合理控制工程造价才能以最小的成本获得最大的收益，才能在严峻的环境和激励的竞争中脱颖而出。本文正是在对房地产项目工程造价控制存在问题的分析后，提出了对工程造价控制和管理的合理建议。
一、房地产项目工程造价概述
房地产行业是集综合性、系统性、涵盖性三方面于一体的行业。而房地产工程造价的控制，就是在建设项目从拍板决策到最终实施完工的过程中，把造价控制控制在批准额度内，在保证所有目标实现的情况下，综合调度财力、物力、人力以取得最大的经济效益和社会效益。
层次性、个别性、动态性、大额性、差异性都是房地产工程造价的特点，这是由房地产这个行业的性质和特点决定的。由于房地产项目的工程造价涉及到国民经济的各部门各行业，涉及到社会再生产的各个环节，涉及到居民居住水平和生产生活的方方面面，范围较广、影响较大，所以做好房地产项目工程造价的控制和管理的重要性也不言而喻。
二、房地产项目工程造价管理的现状及问题
随着房地产行业的快速发展，逐渐走高的房价成了如今最热门的社会话题。为了抑制房价过快上涨、给楼市降温，相继出台了“国八条”“国六条”，紧接着推出的征收二手房个税、提高第二套住房贷款条件等一系列政策都说明了政府控制房价的决心。但是从房地产企业自身来说，控制造价成本，提高管理能力才是在楼市中屹立不倒的根基。
但是目前来看，行业内大量建设项目未推行设计招标，一些企业对限额设计压根不重视，也没有施行优选设计方案，这些都反映出工程造价控制管理中存在着诸多问题。举例来说，由于新技术新材料的大量涌现，定额缺项或需要补充更改的内容也不断增加，但是由于缺少来源可靠的第一手资料，很多预算定额的确定和补充定额的确定都存在着一定程度的不合理性。还有一些施工单位为了一己私利，采用高套定额单价、多计工程量或者巧立名目等人为手段抬高工程造价，也就直接推高了房价。这一系列的不规范行为和短视行为，都将为房地产行业蒙上阴影种下恶果。
三、房地产项目工程各个阶段控制工程造价的对策
1、 投资决策阶段工程造价的控制
在房地产项目的投资决策阶段，包括建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺评选、设备选用在内的一系列因素都会对一个房地产项目的工程造价产生很大影响。所以在一个房地产项目开始的前期就需要广泛调查和分析该开发项目的可行性，并在此基础上编写合理真实的可行性研究报告和编制投资估算。
对房地产项目的可行性研究，要从市场需求、技术力量、经济形势等多方面对该项目前景做出合理客观的预测。并且要对项目的整体情况做出综合评价，保证该项目既符合所在城市的规划要求,又能做到布局紧凑合理、充分利用地形地貌，在满足使用功能、保证建筑物的间距要求的情况下降低地皮费用。
有了真实科学的可行性研究报告作为决策的依据，接下来还需要编制投资估算，建立一套严谨的投资估算程序。建设投资是指建设期内完成房地产产品建设所需投入的各项费用，包括土地费用、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用等等。投资估算编制的过程中，要推行项目法人责任制，避免决策的盲目性，降低投资风险、减少决策失误。另外，要在同类型项目中多多比较、广泛调查，充分考虑工程地质、水文地质、运输、电力、水源、环保等外部条件，使投资估算更具科学性和可靠性。
2、 设计阶段工程造价的控制
工程设计是对房地产建设项目的全面规划，是落实施工意图的现实过程，是处理技术关系与经济关系的关键一环,是保证控制住工程造价的重点阶段，可以被称之为工程建设的灵魂。设计费用虽然只占到总投资费用的百分之一到百分之二，但事实上它对总体的工程造价成本的影响甚至可以达到百分之七十五之多，由此可见它的重要程度非同一般。
要建设合理的设计机制，必须要学会用控制设计概念的方式达到控制成本的目的。在设计招标的过程中，要适当引入竞争机制，确保择优选择设计单位。选出来的设计方案，既要保证技术一流、适应性广、新颖美观，又要保证该方案的成本在可以接受的设计限额内。这里所说的设计限额，就是按照之前的可行性研究报告的设计要求，把设计控制在分配的投资限额内。要保证总计划投资额不被突破，控制不合理变更。分配设计限额，即向每一个设计人员都分配一个投资限额的目标，从而达到控制整体工程造价的目的。
3、 招标发包阶段工程造价的控制
在市场经济的大环境下，实行工程投标招标，是降低工程造价、缩短建设工期的有效措施。通过招标发包这一形式，能保证工程质量，实现优胜劣汰，不失为一种杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段，体现了公平、公开、公正的精神。
在投标过程中需要编写工程标底和标书，保证评标定标能够顺利完成。工程标底要保证质量，单位可以自行编制也可以请专业人士编写。总之目的就是把标底尽量控制在合理造价的下限，控制在可以接受的投资水平以内。有条件时，尽可能对施工单位进行实地考察，以防止那财务状况差、施工质量差、行业信誉差的单位鱼目混珠。在中标原则上，把握住合理低价的原则，坚决杜绝内部腐败。
4、 实施阶段工程造价的控制
一个房地产项目进行到了实施阶段，也就进入到人力、物力、财力消耗最大的阶段。对中标的单位要认真审核其施工组织设计和作业方案，涉及到计划外的增加方案，一定要进行合理化、公正化、经济化的综合评审，选择最合理的施工方案。对于建设中出现的工程变更和现场签证，要进行有效控制，尽量把设计变更提前到是施工阶段的初期。尤其是对可能影响到整体工程造价的重大设计变更，更是发现的越早损失越小。对于现场签证，要严格落实逐级审核制，保证责任到人。房地产开发公司应建立严格的结算审核制度，保证单项工程造价严格控制在预算内，对于突破的确实需要调整的部分，做好动态控制。
对于工程承包方式,尽量采用总包加专业分包制,从而达到降低中间环节和工程成本的目的。在施工过程中，审价人员和费用控制人员应深入施工现场，通过现场查验或与监理、总承包方及施工人员交流等方式掌握第一手资料，把握施工动态，审核费用调整。当所有工程都完成了,这时房地产开发公司应该首先自己做一份工程造价的自核，然后再送到审计单位进行二次审核。旨在通过层层把关,最终能真实合理地反映工程整体造价,从而降低工程总成本.
四、结语
总之，对于房地产项目工程造价的管理控制是一个动态进行的过程，贯穿于项目建设的始终。结合本文来说，就是贯穿于决策阶段、设计阶段、招标阶段和施工阶段。只有在房地产项目建设的各个阶段，都采取切合实际的计量方法，制定科学客观的执行标准，在此之后能严格落实预算施工、定时自查他查投资估算完成情况。只有这样才能保证有效的控制房地产建设项目的投资，才能保证在房价得到合理控制的同时企业也得到良性健康成长。
参考文献
【1】 高志龙;;探讨工程造价预测方法及改进[J];中国城市经济;2011年12期
【2】 王水娟;;施工企业的工程造价管理與成本控制探讨[J];中国城市经济;2011年11期
【关键词】房地产；工程造价；造价控制
引言
近年来，房价一路上扬，由此引发的社会问题和经济现象不容忽视，调控房价、抑制房价过快上涨已经成为政府为避免社会矛盾激化，影响安定和谐而不得不解决的问题。在这种大背景下，房地产企业如何在新形势中求生存、求发展是不能够回避的问题。显然，除了开发应对市场需求的楼盘、做好营销和大力宣传外，注重成本管理、合理控制工程造价才能以最小的成本获得最大的收益，才能在严峻的环境和激励的竞争中脱颖而出。本文正是在对房地产项目工程造价控制存在问题的分析后，提出了对工程造价控制和管理的合理建议。
一、房地产项目工程造价概述
房地产行业是集综合性、系统性、涵盖性三方面于一体的行业。而房地产工程造价的控制，就是在建设项目从拍板决策到最终实施完工的过程中，把造价控制控制在批准额度内，在保证所有目标实现的情况下，综合调度财力、物力、人力以取得最大的经济效益和社会效益。
层次性、个别性、动态性、大额性、差异性都是房地产工程造价的特点，这是由房地产这个行业的性质和特点决定的。由于房地产项目的工程造价涉及到国民经济的各部门各行业，涉及到社会再生产的各个环节，涉及到居民居住水平和生产生活的方方面面，范围较广、影响较大，所以做好房地产项目工程造价的控制和管理的重要性也不言而喻。
二、房地产项目工程造价管理的现状及问题
随着房地产行业的快速发展，逐渐走高的房价成了如今最热门的社会话题。为了抑制房价过快上涨、给楼市降温，相继出台了“国八条”“国六条”，紧接着推出的征收二手房个税、提高第二套住房贷款条件等一系列政策都说明了政府控制房价的决心。但是从房地产企业自身来说，控制造价成本，提高管理能力才是在楼市中屹立不倒的根基。
但是目前来看，行业内大量建设项目未推行设计招标，一些企业对限额设计压根不重视，也没有施行优选设计方案，这些都反映出工程造价控制管理中存在着诸多问题。举例来说，由于新技术新材料的大量涌现，定额缺项或需要补充更改的内容也不断增加，但是由于缺少来源可靠的第一手资料，很多预算定额的确定和补充定额的确定都存在着一定程度的不合理性。还有一些施工单位为了一己私利，采用高套定额单价、多计工程量或者巧立名目等人为手段抬高工程造价，也就直接推高了房价。这一系列的不规范行为和短视行为，都将为房地产行业蒙上阴影种下恶果。
三、房地产项目工程各个阶段控制工程造价的对策
1、 投资决策阶段工程造价的控制
在房地产项目的投资决策阶段，包括建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺评选、设备选用在内的一系列因素都会对一个房地产项目的工程造价产生很大影响。所以在一个房地产项目开始的前期就需要广泛调查和分析该开发项目的可行性，并在此基础上编写合理真实的可行性研究报告和编制投资估算。
对房地产项目的可行性研究，要从市场需求、技术力量、经济形势等多方面对该项目前景做出合理客观的预测。并且要对项目的整体情况做出综合评价，保证该项目既符合所在城市的规划要求,又能做到布局紧凑合理、充分利用地形地貌，在满足使用功能、保证建筑物的间距要求的情况下降低地皮费用。
有了真实科学的可行性研究报告作为决策的依据，接下来还需要编制投资估算，建立一套严谨的投资估算程序。建设投资是指建设期内完成房地产产品建设所需投入的各项费用，包括土地费用、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用等等。投资估算编制的过程中，要推行项目法人责任制，避免决策的盲目性，降低投资风险、减少决策失误。另外，要在同类型项目中多多比较、广泛调查，充分考虑工程地质、水文地质、运输、电力、水源、环保等外部条件，使投资估算更具科学性和可靠性。
2、 设计阶段工程造价的控制
工程设计是对房地产建设项目的全面规划，是落实施工意图的现实过程，是处理技术关系与经济关系的关键一环,是保证控制住工程造价的重点阶段，可以被称之为工程建设的灵魂。设计费用虽然只占到总投资费用的百分之一到百分之二，但事实上它对总体的工程造价成本的影响甚至可以达到百分之七十五之多，由此可见它的重要程度非同一般。
要建设合理的设计机制，必须要学会用控制设计概念的方式达到控制成本的目的。在设计招标的过程中，要适当引入竞争机制，确保择优选择设计单位。选出来的设计方案，既要保证技术一流、适应性广、新颖美观，又要保证该方案的成本在可以接受的设计限额内。这里所说的设计限额，就是按照之前的可行性研究报告的设计要求，把设计控制在分配的投资限额内。要保证总计划投资额不被突破，控制不合理变更。分配设计限额，即向每一个设计人员都分配一个投资限额的目标，从而达到控制整体工程造价的目的。
3、 招标发包阶段工程造价的控制
在市场经济的大环境下，实行工程投标招标，是降低工程造价、缩短建设工期的有效措施。通过招标发包这一形式，能保证工程质量，实现优胜劣汰，不失为一种杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段，体现了公平、公开、公正的精神。
在投标过程中需要编写工程标底和标书，保证评标定标能够顺利完成。工程标底要保证质量，单位可以自行编制也可以请专业人士编写。总之目的就是把标底尽量控制在合理造价的下限，控制在可以接受的投资水平以内。有条件时，尽可能对施工单位进行实地考察，以防止那财务状况差、施工质量差、行业信誉差的单位鱼目混珠。在中标原则上，把握住合理低价的原则，坚决杜绝内部腐败。
4、 实施阶段工程造价的控制
一个房地产项目进行到了实施阶段，也就进入到人力、物力、财力消耗最大的阶段。对中标的单位要认真审核其施工组织设计和作业方案，涉及到计划外的增加方案，一定要进行合理化、公正化、经济化的综合评审，选择最合理的施工方案。对于建设中出现的工程变更和现场签证，要进行有效控制，尽量把设计变更提前到是施工阶段的初期。尤其是对可能影响到整体工程造价的重大设计变更，更是发现的越早损失越小。对于现场签证，要严格落实逐级审核制，保证责任到人。房地产开发公司应建立严格的结算审核制度，保证单项工程造价严格控制在预算内，对于突破的确实需要调整的部分，做好动态控制。
对于工程承包方式,尽量采用总包加专业分包制,从而达到降低中间环节和工程成本的目的。在施工过程中，审价人员和费用控制人员应深入施工现场，通过现场查验或与监理、总承包方及施工人员交流等方式掌握第一手资料，把握施工动态，审核费用调整。当所有工程都完成了,这时房地产开发公司应该首先自己做一份工程造价的自核，然后再送到审计单位进行二次审核。旨在通过层层把关,最终能真实合理地反映工程整体造价,从而降低工程总成本.
四、结语
总之，对于房地产项目工程造价的管理控制是一个动态进行的过程，贯穿于项目建设的始终。结合本文来说，就是贯穿于决策阶段、设计阶段、招标阶段和施工阶段。只有在房地产项目建设的各个阶段，都采取切合实际的计量方法，制定科学客观的执行标准，在此之后能严格落实预算施工、定时自查他查投资估算完成情况。只有这样才能保证有效的控制房地产建设项目的投资，才能保证在房价得到合理控制的同时企业也得到良性健康成长。
参考文献
【1】 高志龙;;探讨工程造价预测方法及改进[J];中国城市经济;2011年12期
【2】 王水娟;;施工企业的工程造价管理與成本控制探讨[J];中国城市经济;2011年11期