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摘要：加快住房保障制度建设是落实中央“住有所居”的重大举措，同时也是社会管理创新的重要方面。因此，借鉴发达国家住房建设的经验对于我国做好住房建设是有积极意义的，本文以美国、日本以及新加坡为例，阐述发达国家住房建设的经验对我国住房建设发展的启示。
关键词：美国 住房 分类救助
一、主要发达国家住房建设的经验
（一）美国坚持住房市场化供给
美国虽然拥有大量的公共住房、住房补贴和减免税优惠等住房保障措施，但是美国政府仍旧坚持市场化供给为主导的住房供给政策。从住房供给方式看。全美一亿多个家庭中，有近70%约7100万个家庭通过市场拥有住房，30%左右的家庭通过市场租赁住房。而政府只帮助那些无能力支付私人房租的低收入家庭解决住房问题。从住房保障的方式看，美国政府制定的一系列住房保障政策，政府负担住房社会保障的小头，而大头、特别是广大中等收入者的住房问题，主要还是靠市场解决。
（二）日本金融支持住房建设发展
日本政府的住宅金融支持表现在两方面：一是政府的财政拨款；二是政府的财政投资性贷款。政府财政拨款主要用于资助公营住宅开发建设和低收入家庭的租房、购房补贴；政府的财政投资性贷款则主要用于对公团的投资性贷款和对住宅金融公库的贷款。二战后，政府采取重点资助各种机构和团体建造供应住宅的政策。20世纪90年代，政府在住宅投融资方面进行了一系列改革，财政投资性信贷所占的比重越来越高，特别是用于支持居民购买或租用住宅的比重不断上升，正逐步实现由“砖头补”向“人头补”的政策转变。
（三）新加坡的中央公积金制度
新加坡公积金制度运转效率极高，成立50年来，由单一养老功能拓展成为综合性的社会保障体制，会员由最初的18万发展到如今的300万人。中央公积金制度已经超过社会保障的范围，成为新加坡的基本社会制度。政治方面，由于明确了政府在养老保险中的义务和责任，也就是政府以自身实际持有的资产储备作为公积金的担保，就保证了公积金制度的良好信誉；经济方面，中央公积金制度是公共财政资金的补充，可以参与基础设施建设，减轻政府财政压力，还可以作为抵冲通货膨胀的工具；社会方面，公积金制度是新加坡社会保障体系的基础，公积金会员可以使用公积金来买房、置业或进行投资，较好地免除个人和家庭的后顾之忧，增强了国家的凝聚力。当然新加坡中央公积金制度也存在一些弊端。
二、几点启示
（一）政府应作为构建和实施住房保障制度的主体
发达国家解决低收入家庭住房问题的实践证明，政府必须介入居民的住房问题，并作为公共住房供应的主体。伴随着市场经济的发展，目前我国低收入居民的住房问题正在成为一个日益突出的社会问题，而各级政府在思想认识、机构准备与资金准备上都还显不足。必须借鉴发达国家的先进经验，在推动住房制度商品化、社会化的同时，政府应义不容辞地承担起构建住房保障体系的重任，努力成为构建公共住房供应体系的主体，加大公共住房供应，加快建立住房保障体系，以维护广大居民的切身利益，保持社会稳定。
（二）采取分类救助住房保障模式
住房保障的实质是政府承担住房市场价格与居民支付能力的差距。由于保障对象的住房支付能力千差万别，住房保障制度的建设和实施，必须体现分类救助的模式，我国作为一个发展中国家，特别是在受到人力、物力、财力制约的条件下，不可能在短时期内大范围解决居民的住房问题，因此，住房保障制度必须采取分类救助的模式，灵活地适应不同保障对象的具体需求，提供不同保障水平的保障方式。必须制定分级计划，有步骤、分层次地解决中、低收入家庭的住房问题。
（三）大力发展住房金融
发达的住房金融为发达国家建设住房保障制度创造了条件。一方面发达的住房金融为公共住房政策创造了宽松的外部环境，使住房保障制度得以在较有利的条件下实施；另一方面发达的住房金融本身就是参与住房保障制度的重要内容。随着我国住房制度改革的推进，住房金融的发展己成为推动住房保障制度建设的关键。目前我国必须进一步大力发展住房金融，积极开展住房储蓄和政策性住房抵押贷款，完善贷款担保机制，降低中、低收入居民申请贷款的门槛，增强其购房能力，促进住房保障制度的顺利构建。
（四）建立规范化的公积金管理模式
第一，公积金的贷款对象应向中低收入阶层倾斜。中低收入者，作为住房市场上的弱势群体，在住宅消费市场被边缘化了，公积金制度的互助方式就是有房人通过牺牲一定的存款利息来帮助无房人贷款购房。第二，公积金的专用性。它既不是财政资金，也不是银行储蓄资金和信贷资金，所以应该设立专门的监督机构和人员直接对交存人负责，形成一种自上而下的监督机制。第三，扩大公积金的缴交范围。公积金的归集范围不仅仅涵盖政府机关、企事业单位，还应当包括私有企业、个体工商户等。归集面扩大，不仅可以提供公积金的收缴总额，它可以使更多的人纳入公积金的保障范围之内，减少社会不安定因素。
2012年度辽宁社会科学院课题一般项目
（作者单位：辽宁社会科学院社会学研究所）
参考文献：
[1]刘瑜婷，余劲.国内外廉租房融资模式的比较分析[J].改革与战略，2012.4.
[2]唐钧.社会政策视野下的城市住房问题[J].中国发展观察，2007，10.
[3]王玉燕，申亮. 西方国家低收入阶层住房保障制度及对我国的启示[J]. 山东财政学院学报，2009.6.
关键词：美国 住房 分类救助
一、主要发达国家住房建设的经验
（一）美国坚持住房市场化供给
美国虽然拥有大量的公共住房、住房补贴和减免税优惠等住房保障措施，但是美国政府仍旧坚持市场化供给为主导的住房供给政策。从住房供给方式看。全美一亿多个家庭中，有近70%约7100万个家庭通过市场拥有住房，30%左右的家庭通过市场租赁住房。而政府只帮助那些无能力支付私人房租的低收入家庭解决住房问题。从住房保障的方式看，美国政府制定的一系列住房保障政策，政府负担住房社会保障的小头，而大头、特别是广大中等收入者的住房问题，主要还是靠市场解决。
（二）日本金融支持住房建设发展
日本政府的住宅金融支持表现在两方面：一是政府的财政拨款；二是政府的财政投资性贷款。政府财政拨款主要用于资助公营住宅开发建设和低收入家庭的租房、购房补贴；政府的财政投资性贷款则主要用于对公团的投资性贷款和对住宅金融公库的贷款。二战后，政府采取重点资助各种机构和团体建造供应住宅的政策。20世纪90年代，政府在住宅投融资方面进行了一系列改革，财政投资性信贷所占的比重越来越高，特别是用于支持居民购买或租用住宅的比重不断上升，正逐步实现由“砖头补”向“人头补”的政策转变。
（三）新加坡的中央公积金制度
新加坡公积金制度运转效率极高，成立50年来，由单一养老功能拓展成为综合性的社会保障体制，会员由最初的18万发展到如今的300万人。中央公积金制度已经超过社会保障的范围，成为新加坡的基本社会制度。政治方面，由于明确了政府在养老保险中的义务和责任，也就是政府以自身实际持有的资产储备作为公积金的担保，就保证了公积金制度的良好信誉；经济方面，中央公积金制度是公共财政资金的补充，可以参与基础设施建设，减轻政府财政压力，还可以作为抵冲通货膨胀的工具；社会方面，公积金制度是新加坡社会保障体系的基础，公积金会员可以使用公积金来买房、置业或进行投资，较好地免除个人和家庭的后顾之忧，增强了国家的凝聚力。当然新加坡中央公积金制度也存在一些弊端。
二、几点启示
（一）政府应作为构建和实施住房保障制度的主体
发达国家解决低收入家庭住房问题的实践证明，政府必须介入居民的住房问题，并作为公共住房供应的主体。伴随着市场经济的发展，目前我国低收入居民的住房问题正在成为一个日益突出的社会问题，而各级政府在思想认识、机构准备与资金准备上都还显不足。必须借鉴发达国家的先进经验，在推动住房制度商品化、社会化的同时，政府应义不容辞地承担起构建住房保障体系的重任，努力成为构建公共住房供应体系的主体，加大公共住房供应，加快建立住房保障体系，以维护广大居民的切身利益，保持社会稳定。
（二）采取分类救助住房保障模式
住房保障的实质是政府承担住房市场价格与居民支付能力的差距。由于保障对象的住房支付能力千差万别，住房保障制度的建设和实施，必须体现分类救助的模式，我国作为一个发展中国家，特别是在受到人力、物力、财力制约的条件下，不可能在短时期内大范围解决居民的住房问题，因此，住房保障制度必须采取分类救助的模式，灵活地适应不同保障对象的具体需求，提供不同保障水平的保障方式。必须制定分级计划，有步骤、分层次地解决中、低收入家庭的住房问题。
（三）大力发展住房金融
发达的住房金融为发达国家建设住房保障制度创造了条件。一方面发达的住房金融为公共住房政策创造了宽松的外部环境，使住房保障制度得以在较有利的条件下实施；另一方面发达的住房金融本身就是参与住房保障制度的重要内容。随着我国住房制度改革的推进，住房金融的发展己成为推动住房保障制度建设的关键。目前我国必须进一步大力发展住房金融，积极开展住房储蓄和政策性住房抵押贷款，完善贷款担保机制，降低中、低收入居民申请贷款的门槛，增强其购房能力，促进住房保障制度的顺利构建。
（四）建立规范化的公积金管理模式
第一，公积金的贷款对象应向中低收入阶层倾斜。中低收入者，作为住房市场上的弱势群体，在住宅消费市场被边缘化了，公积金制度的互助方式就是有房人通过牺牲一定的存款利息来帮助无房人贷款购房。第二，公积金的专用性。它既不是财政资金，也不是银行储蓄资金和信贷资金，所以应该设立专门的监督机构和人员直接对交存人负责，形成一种自上而下的监督机制。第三，扩大公积金的缴交范围。公积金的归集范围不仅仅涵盖政府机关、企事业单位，还应当包括私有企业、个体工商户等。归集面扩大，不仅可以提供公积金的收缴总额，它可以使更多的人纳入公积金的保障范围之内，减少社会不安定因素。
2012年度辽宁社会科学院课题一般项目
（作者单位：辽宁社会科学院社会学研究所）
参考文献：
[1]刘瑜婷，余劲.国内外廉租房融资模式的比较分析[J].改革与战略，2012.4.
[2]唐钧.社会政策视野下的城市住房问题[J].中国发展观察，2007，10.
[3]王玉燕，申亮. 西方国家低收入阶层住房保障制度及对我国的启示[J]. 山东财政学院学报，2009.6.