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摘 要：随着我国房地产市场的放开，在几十年的发展历程中，房地产业快速崛起并成为我国国民经济产业体系的重要组成部分。房地产业的迅速发展在改善民众居住条件、促进其他产业的联动发展、提高地方财政收入、实现全面建设小康社会和促进国民经济发展等方面起到积极作用。然而当前房地产行业繁荣的表象上，我国房地产市场发展中存在的突出问题亦使房地产业发展问题成为全社会关注的热点和焦点所在。
关键词：房地产经济；问题；对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
一、房地产经济的重要作用
房地产业作为第三产业，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。它是国民经济发展的一个基本生产要素，为国民经济发展提供重要的物质条件，改善人们的居住和生活条件，
改善投资环境。房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更具有推动经济增长的能量。在发达国家和地区，房地产业的发展所提供的社会财富，在国民生产总值中所占的比重，都已经超过 10％，甚至高达 20％以上，它已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业所具有的价值大、需要刚性、附加值高，并能随城市化、现代化的发展升值的趋势特点，使房地产业有极强的投资吸引力。而且房地产业作为高附加值产业，利用土地开发，房屋建设，既能为国家提供大量的积累，又能加快城市建设的步伐，推动城市经济的发展。同时，房地产消费带动生活消费。住房消费作为一种综合性的消费是房地产消费的重要方面，它涉及到人们衣、食、住、行、学习、健身、娱乐、发展等生活的各个方面，从这个角度来说，房地产业的发展带动了居民的生活消费，而消费又是拉动经济增长的三驾马车之一，消费的发展必然会带动国民经济的发展。此外，住房还能为商业、家电业、房屋装修业、物业、房屋买卖中介业等行业提供发展场所。而且，房地产业的发展能够促进就业增长。房地产业的发展对就业的促进作用主要体现在两个方面：第一，根据国家统计局的数据，我国房地产行业的就业人数逐年增加，并且就业人数的平均增速大于我国全部就业人数的平均增速。第二，通过带动相关行业和部门的发展，房地产业对其他行业和部门的就业增长也产生了积极的促进作用。由于房地产业在现在市场经济的条件下，起着其他产业不可替代的作用，所以，当今世界上许多经济发达的国家和地区，房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点，是国民经济发展的基本要素。因此，研究房地产业的变化和发展，寻求房地产业可持续发展的規律性，这对加快我国的工业化、城市化、信息化和现代化，改善消费结构，提高人们生活质量，优化房地产资源配置，促进房地产业和国民经济的可持续发展都具有现实和长远的意义。
二、我国房地产经济存在的问题
1. 相关法律法规体系的不健全。从世界上各国房地产市场的发展历程和经验来看，完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件和基础。在我国，由于房地产正处于快速发展的阶段，房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系，但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。其次，我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理，很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的，或是以国家部委办的名义发布的，缺乏法律的严肃性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立，但与此相配套的条例、实施细则不完备，造成房地产市场，特别是土地市场上政令不通、有法不依、执法不严，陷入恶性循环中。
2. 房地产金融体系不健全。尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要。而且由于市场存在严重的资金供求失衡，从而直接导致了房地产融资成本的高涨，相当多的企业因资金链断裂而被迫出让项目，有的企业铤而走险借助地下金融或者进行资金“寻租”。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。监管当局在强调防范房地产金融风险的同时，却忽略了构建一个适合国情的、符合发展需要的、健全的房地产金融市场体系。
3. 管理机制不健全，管理力度不足。我国房地产是我国政府经济管理中的难点和重点。虽然近些年国家政府为了稳定房价而密集推行了许多政策，但是这些政策和规定多数流于形式，执行效果不佳。同时，我国对房地产经济的管理采取自上而下的形式，由中央政府和地方政府进行两级监管，但是由于两者之间的管理范围未能明确划分、职责调控不到位，导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。当前，我国房地产业具有高收益、低成本的特点，这成为了地方财政收入的主要来源，也成为了地方经济的支柱产业，在一定程度上促使地方不断推高地价、拉高房价，从而形成官商相—致的利益链条，使得我国房地产经济的管理难度逐步加大，宏观政策无法落实到位。加之，处于房地产市场中的企业、地方政府、土地管理等多种关键环节在运行上存在各自为政、各自决策、相互脱节的问题，这也成为我国房地产经济管理机制不健全、管理流于形式的重要原因。
三、完善我国房地产经济的几点建议
1. 完善相关法律法规体系。当前，实现我国房地产市场的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规，建立起具有中国特色的完整房地产法律体系，实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理法和合法化。首先，应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥，避免政府过多的行政干预对房地产市场秩序造成负面影响更大的扰乱。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》，尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系，提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性，使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。
2. 进一步强调政府职能。一方面，强调政府的经济职能，促进市场成熟化发展。以当前房地产投资增长过快现象来看，当前我国房地产投资还在繁荣期，房市处于有利上升阶段。但是从市场发展规律来看，近期我国在科学发展观的指导下加强了房地产调控，这种调控的目标并不是让楼市崩溃，而是引导房地产市场步入成熟、理性、稳定的发展阶段，并投入更多性价比优越的房地产产品。另一方面，完善政府的宏观调控，确保地价的合理发展。房地产作为国民经济的重要产业，对GDP 的增长具有带动作用，同时房地产经济依赖于市场需求的发展，应与居民住房支付能力相适应。
3. 节约用地，搞好规划，实现协调发展。土地利用必须转变观念，在提高土地利用率的同时，搞好房地产的规划与建设。
4改善房地产品种和经营模式，倡导“外向型房地产经济”。除了改善城市的经济环境，提高招商引资的力度外，开发企业改善房地产品种，改变经营模式，延长房地产投资经营的价值链，从建房卖房一次性回报，转向多种经营物业、长期回报、多元回报等也是几种行之有效的手段。
四，总结
综上所述，房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发。因此，房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调，从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求，从而实现生态、经济、社会全方位的区域可持续发展。
关键词：房地产经济；问题；对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
一、房地产经济的重要作用
房地产业作为第三产业，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。它是国民经济发展的一个基本生产要素，为国民经济发展提供重要的物质条件，改善人们的居住和生活条件，
改善投资环境。房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更具有推动经济增长的能量。在发达国家和地区，房地产业的发展所提供的社会财富，在国民生产总值中所占的比重，都已经超过 10％，甚至高达 20％以上，它已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业所具有的价值大、需要刚性、附加值高，并能随城市化、现代化的发展升值的趋势特点，使房地产业有极强的投资吸引力。而且房地产业作为高附加值产业，利用土地开发，房屋建设，既能为国家提供大量的积累，又能加快城市建设的步伐，推动城市经济的发展。同时，房地产消费带动生活消费。住房消费作为一种综合性的消费是房地产消费的重要方面，它涉及到人们衣、食、住、行、学习、健身、娱乐、发展等生活的各个方面，从这个角度来说，房地产业的发展带动了居民的生活消费，而消费又是拉动经济增长的三驾马车之一，消费的发展必然会带动国民经济的发展。此外，住房还能为商业、家电业、房屋装修业、物业、房屋买卖中介业等行业提供发展场所。而且，房地产业的发展能够促进就业增长。房地产业的发展对就业的促进作用主要体现在两个方面：第一，根据国家统计局的数据，我国房地产行业的就业人数逐年增加，并且就业人数的平均增速大于我国全部就业人数的平均增速。第二，通过带动相关行业和部门的发展，房地产业对其他行业和部门的就业增长也产生了积极的促进作用。由于房地产业在现在市场经济的条件下，起着其他产业不可替代的作用，所以，当今世界上许多经济发达的国家和地区，房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点，是国民经济发展的基本要素。因此，研究房地产业的变化和发展，寻求房地产业可持续发展的規律性，这对加快我国的工业化、城市化、信息化和现代化，改善消费结构，提高人们生活质量，优化房地产资源配置，促进房地产业和国民经济的可持续发展都具有现实和长远的意义。
二、我国房地产经济存在的问题
1. 相关法律法规体系的不健全。从世界上各国房地产市场的发展历程和经验来看，完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件和基础。在我国，由于房地产正处于快速发展的阶段，房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系，但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。其次，我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理，很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的，或是以国家部委办的名义发布的，缺乏法律的严肃性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立，但与此相配套的条例、实施细则不完备，造成房地产市场，特别是土地市场上政令不通、有法不依、执法不严，陷入恶性循环中。
2. 房地产金融体系不健全。尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要。而且由于市场存在严重的资金供求失衡，从而直接导致了房地产融资成本的高涨，相当多的企业因资金链断裂而被迫出让项目，有的企业铤而走险借助地下金融或者进行资金“寻租”。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。监管当局在强调防范房地产金融风险的同时，却忽略了构建一个适合国情的、符合发展需要的、健全的房地产金融市场体系。
3. 管理机制不健全，管理力度不足。我国房地产是我国政府经济管理中的难点和重点。虽然近些年国家政府为了稳定房价而密集推行了许多政策，但是这些政策和规定多数流于形式，执行效果不佳。同时，我国对房地产经济的管理采取自上而下的形式，由中央政府和地方政府进行两级监管，但是由于两者之间的管理范围未能明确划分、职责调控不到位，导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。当前，我国房地产业具有高收益、低成本的特点，这成为了地方财政收入的主要来源，也成为了地方经济的支柱产业，在一定程度上促使地方不断推高地价、拉高房价，从而形成官商相—致的利益链条，使得我国房地产经济的管理难度逐步加大，宏观政策无法落实到位。加之，处于房地产市场中的企业、地方政府、土地管理等多种关键环节在运行上存在各自为政、各自决策、相互脱节的问题，这也成为我国房地产经济管理机制不健全、管理流于形式的重要原因。
三、完善我国房地产经济的几点建议
1. 完善相关法律法规体系。当前，实现我国房地产市场的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规，建立起具有中国特色的完整房地产法律体系，实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理法和合法化。首先，应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥，避免政府过多的行政干预对房地产市场秩序造成负面影响更大的扰乱。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》，尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系，提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性，使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。
2. 进一步强调政府职能。一方面，强调政府的经济职能，促进市场成熟化发展。以当前房地产投资增长过快现象来看，当前我国房地产投资还在繁荣期，房市处于有利上升阶段。但是从市场发展规律来看，近期我国在科学发展观的指导下加强了房地产调控，这种调控的目标并不是让楼市崩溃，而是引导房地产市场步入成熟、理性、稳定的发展阶段，并投入更多性价比优越的房地产产品。另一方面，完善政府的宏观调控，确保地价的合理发展。房地产作为国民经济的重要产业，对GDP 的增长具有带动作用，同时房地产经济依赖于市场需求的发展，应与居民住房支付能力相适应。
3. 节约用地，搞好规划，实现协调发展。土地利用必须转变观念，在提高土地利用率的同时，搞好房地产的规划与建设。
4改善房地产品种和经营模式，倡导“外向型房地产经济”。除了改善城市的经济环境，提高招商引资的力度外，开发企业改善房地产品种，改变经营模式，延长房地产投资经营的价值链，从建房卖房一次性回报，转向多种经营物业、长期回报、多元回报等也是几种行之有效的手段。
四，总结
综上所述，房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发。因此，房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调，从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求，从而实现生态、经济、社会全方位的区域可持续发展。