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摘 要 本文简述了房地产项目开发的特点及实施成本控制的意义,并针对房地产项目开发设计对成本影响的因素,提成房地产项目设计阶段成本控制的措施,以供参考。
关键词 房地产 开发商 成本控制
中图分类号:F299文献标识码:A
近几年房地产业快速发展,房价迅猛飙升,社会上对房地产业颇有微词。一方面,房地产开发企业不断涌入,竞争更趋激烈。另一方面,国家出台了一系列平抑房价的宏观调控政策。而现在的市场环境,有效土地资源稀缺,老百姓对生活品质追求越来越高。地产开发商要想在竞争中求得生存发展,要想获得经营利润,除了必须提供适对路的房源外,有效的管理和控制成本,已成為房地产开发企业走向成功的关键。
一、房地产开发项目的特点及实施成本控制的意义
(一) 房地产开发项目的基本特点。
产品的一次性、多变性和不确定性就是房地产开发项目的基本特点。所谓一次性是指每次开发的项目均有不同的地域环境,风格类型和使用要求,一次设计仅适用于一个特定开发项目。而就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的建筑和结构类型可供选择,形成多变性和不确定性。因此要使开发项目的成本达到最低,其造价管理则是一个十分复杂系统的工程。要完成这个系统必须要由信息工程、专业技术、营销策划经济分析造价控制各个方向协同配合方能实现。
(二)实施成本控制的意义。
房地产项目的开发建设四个阶段:策划阶段、设计阶段、施工阶段、保修服务阶段。在项目做出决策后,控制工程成本的关键就转入设计。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大,一般只占开发成本的1.5%一2%,但据统计,在初步设计阶段,影响项目投资的可能性为75%～95%;在扩初设计阶段,对工程造价的影响只占工程总造价的35%一75%;在施工图设计阶段影响项目投资的可能性为5%一35%。国外的某项统计资料也表明:设计阶段节约投资的可能性约为88%,而施工中节约投资的可能性仅为12%。按价值工程的理论来说,加大设计费的投入可以降低建设项目的成本,即增加10%的设计费可节约5%的总工程造价。很显然,项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设工期的长短,而且也影响建设项目的使用价值和投资收益,因而设计阶段对项目投资的影响最大。科学合理的设计,可有效降低工程造价,也决定了公司产品开发的成败。所以一定要加强设计阶段管理,做好设计工作,从而有效地控制工程的投资。当房地产企业竞争由以往的资源竞争转向未来的能力竞争,那么设计成了房地产企业的核心之一。
二、 房地产开发项目设计对成本影响的因素分析
建筑风格、总体布局、平面形状、层数、层高、建筑面积、建筑结构以及建筑材料是在房地产开发项目设计阶段对项目成本有影响的主要因素。科学合理的总体布局,可节约建设用地,减少项目工程量;简洁对称的平面形状可降低建筑物平面周长与建筑面积比,从而降低工程造价;层数的增加无疑会引起项目总造价的增加,但却会使得单位面积造价下降,但下降速度会减缓直至停止反至上升,在不考虑土地费的情况下,如多层建筑最为经济合理的层数应当控制在5～6层,当结构层数超过7层,增加的电梯、结构为了抗风抗震而作出的改变、增加的地面辅助设施等等,所有这些都冲抵单位面积造价下降的趋势;在建筑面积不变的情况下,建筑层高的增加,意味着工程量的增加,而这会引起单位建筑面积造价的增加;增加建筑面积,相应的建筑物外墙围护结构的长度也要增加,但面积是平方级增加,这样,维护结构长度与面积比率降低了从而降低了单位造价;建筑结构由基础、柱、墙体梁、楼板、屋面板等部分组成的起骨架支撑作用的体系,结构设计是否合理会影响到材料的选用以及使用材料的数量,而这些恰恰是项目成本控制中必须要考虑的因素;而建筑材料费占总成本的60%～70%左右,因此,材料选用是否经济合理,对成本控制起着十分关键的作用。
三、 房地产项目设计阶段成本控制的措施
目前的工程设计中不少设计人员重技术、轻经济,任意提高安全系数或设计标准,而对经济上的合理性考虑得较少,肥梁、胖柱、粗钢筋、高标号、深基础、重屋顶比比皆是,从根本上影响了项目成本的有效控制;部分设计人员缺乏深入调查研究,闭门造车,错漏碰缺现象仍然非常严重。针对上述现状,在设计阶段开发商应从以下方面加强管理。
(一) 重视设计任务书的编制。
设计任务书的编制,是一个把建设单位对项目需求通过专业的项目管理公司转达变成工程语言设计任务,包涵了项目规划指标、项目基础资料项目产品定位、项目投资规模等信息。设计单位的责任是按照设计任务书完成产品设计。设计任务书是业主对工程项目设计提出的要求,是工程设计的主要依据。设计任务不是可有可无的,更不是无足轻重的,它是项目成功的前提。房地产企业应避免图快,赶时间,匆匆编制设计任务书,直接影响项目的设计质量,在施工过程中经常出现修改设计图,给工程项目的进度、造价控制带来困难。一份详细完整的设计任务书,是一个项目设计成功的前提一个成功的设计,能有效控制项目开发建设成本。
(二) 完善招标制度。
完善设计招标机制,择优选择设计单位以及设计方案,是设计阶段控制项目成本的第一步。公开、公平、公正的竞争,对设计单位起到鞭策作用。设计单位为了赢得市场必然会以技术先进、经济合理的设计参与竞争,从而提高项目的设计质量,有效的控制项目成本。为了完善招标制度,首先,应对拟建项目的功能及投资要有明确的要求,有编制完整的招标文件;其次,为了保证招标的公平公正并限制业主的随意性,要设立健全的评价结构,确定合理的评价标准以及评价方法;再次,招标前,应对投标设计单位的资质信誉等方面进行必要的审查,设计单位应估算参赛设计方案的项目成本,并将估算的成本编织成文件作为投标文件不可或缺的组成部分;最后,确定中标方案后,业主要汇集各部门专业人员,共同研究中标方案并提出优化意见以进一步提高设计合理性和经济性。
(三) 建立限额设计的管理体系,落实限额设计。
1、加强工程设计的审核:(1)方案的合理性:审核设计的安全性,在保证安全的情况下,最大限度地减少工程量,从而使工程造价降低;审核方案的合理性和工艺技术的成熟性,以减少在旆工阶段发生重大方案变更,降低项目的一次性投入;(2)方案的经济性:设计概算是设计部门提交的设计文件中重要的组成部分,一定要由有资质和技术过硬、责任心强的人员编制及审核,减少或避免设计概算缺项、漏项。(3)对设计图纸质量严格把关,避免边施工边修改设计,造成返工浪费。
2、设计单位要建立并完善相应的自我约束机制,将项目成本控制纳入到设计质量体系中,并制定相应的管理制度,以落实限额设计,优化设计方案,控制项目成本。
3、进行限额设计,从场地选择、总平面布局规划到平面形状、层数、层高、建筑面积、建筑结构以及到结构部件的设计与选择都应进行多种方案的比较选择,采用适当的分析方法、如价值分析方法,选取技术先进、经济合理的最佳设计方案并加以优化。
(四) 引入监理制。
从工程建设监理制实施的效果来看,监理对项目的质量、进度、投资的控制起着良好的作用。在设计中引入监理,从项目开始就参与,协助开发商调研、考查、立项、论证方案的可行性,提出合理化建议,提高设计质量,有效控制开发成本;另一方面,专业的监理机构或造价工程人员参与设计阶段的监理工作,能够及时发现设计方面所存在的隐含缺陷以及可能会突破投资限额的事项,从而将必须发生的设计变更控制在施工之前,能够有效避免返工重新设计的现象,从而确定科学合理的设计方案及工艺。
四、结束语
房地产的成本制约着房地产的价格,而房地产的价格关系到老百姓的生活水平。控制开发成本,平抑房价,这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。而设计阶段的成本控制又是整个成本控制过程的关键环节。工程项目的设计阶段对整个工程的质量、投资、进度等方面都会产生不可忽视的影响。房地产项目的设计阶段的成本控制过程是一个系统工程,是事前控制思想的具体体现,对控制项目成本能够起到事半功倍的效用。因此必须采用科学的方法,完善相关措施,实现设计阶段的成本控制的系统化,最终达到降低房地产开发成本的目的。□
参考文献:
[1]王蓉.房地产开发项目成本管理与控制浅析.林业建设,2010,(1).
[2]李强.房地产开发项目成本控制.中国新技术新产品,2009,(24).
[3]张斐.房地产项目开发设计阶段的成本控制.建筑设计管理,2009,(5).
[4]孟玲.房地产企业项目成本控制的关键阶段.金色年华:下,2010,(1).
关键词 房地产 开发商 成本控制
中图分类号:F299文献标识码:A
近几年房地产业快速发展,房价迅猛飙升,社会上对房地产业颇有微词。一方面,房地产开发企业不断涌入,竞争更趋激烈。另一方面,国家出台了一系列平抑房价的宏观调控政策。而现在的市场环境,有效土地资源稀缺,老百姓对生活品质追求越来越高。地产开发商要想在竞争中求得生存发展,要想获得经营利润,除了必须提供适对路的房源外,有效的管理和控制成本,已成為房地产开发企业走向成功的关键。
一、房地产开发项目的特点及实施成本控制的意义
(一) 房地产开发项目的基本特点。
产品的一次性、多变性和不确定性就是房地产开发项目的基本特点。所谓一次性是指每次开发的项目均有不同的地域环境,风格类型和使用要求,一次设计仅适用于一个特定开发项目。而就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的建筑和结构类型可供选择,形成多变性和不确定性。因此要使开发项目的成本达到最低,其造价管理则是一个十分复杂系统的工程。要完成这个系统必须要由信息工程、专业技术、营销策划经济分析造价控制各个方向协同配合方能实现。
(二)实施成本控制的意义。
房地产项目的开发建设四个阶段:策划阶段、设计阶段、施工阶段、保修服务阶段。在项目做出决策后,控制工程成本的关键就转入设计。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大,一般只占开发成本的1.5%一2%,但据统计,在初步设计阶段,影响项目投资的可能性为75%～95%;在扩初设计阶段,对工程造价的影响只占工程总造价的35%一75%;在施工图设计阶段影响项目投资的可能性为5%一35%。国外的某项统计资料也表明:设计阶段节约投资的可能性约为88%,而施工中节约投资的可能性仅为12%。按价值工程的理论来说,加大设计费的投入可以降低建设项目的成本,即增加10%的设计费可节约5%的总工程造价。很显然,项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设工期的长短,而且也影响建设项目的使用价值和投资收益,因而设计阶段对项目投资的影响最大。科学合理的设计,可有效降低工程造价,也决定了公司产品开发的成败。所以一定要加强设计阶段管理,做好设计工作,从而有效地控制工程的投资。当房地产企业竞争由以往的资源竞争转向未来的能力竞争,那么设计成了房地产企业的核心之一。
二、 房地产开发项目设计对成本影响的因素分析
建筑风格、总体布局、平面形状、层数、层高、建筑面积、建筑结构以及建筑材料是在房地产开发项目设计阶段对项目成本有影响的主要因素。科学合理的总体布局,可节约建设用地,减少项目工程量;简洁对称的平面形状可降低建筑物平面周长与建筑面积比,从而降低工程造价;层数的增加无疑会引起项目总造价的增加,但却会使得单位面积造价下降,但下降速度会减缓直至停止反至上升,在不考虑土地费的情况下,如多层建筑最为经济合理的层数应当控制在5～6层,当结构层数超过7层,增加的电梯、结构为了抗风抗震而作出的改变、增加的地面辅助设施等等,所有这些都冲抵单位面积造价下降的趋势;在建筑面积不变的情况下,建筑层高的增加,意味着工程量的增加,而这会引起单位建筑面积造价的增加;增加建筑面积,相应的建筑物外墙围护结构的长度也要增加,但面积是平方级增加,这样,维护结构长度与面积比率降低了从而降低了单位造价;建筑结构由基础、柱、墙体梁、楼板、屋面板等部分组成的起骨架支撑作用的体系,结构设计是否合理会影响到材料的选用以及使用材料的数量,而这些恰恰是项目成本控制中必须要考虑的因素;而建筑材料费占总成本的60%～70%左右,因此,材料选用是否经济合理,对成本控制起着十分关键的作用。
三、 房地产项目设计阶段成本控制的措施
目前的工程设计中不少设计人员重技术、轻经济,任意提高安全系数或设计标准,而对经济上的合理性考虑得较少,肥梁、胖柱、粗钢筋、高标号、深基础、重屋顶比比皆是,从根本上影响了项目成本的有效控制;部分设计人员缺乏深入调查研究,闭门造车,错漏碰缺现象仍然非常严重。针对上述现状,在设计阶段开发商应从以下方面加强管理。
(一) 重视设计任务书的编制。
设计任务书的编制,是一个把建设单位对项目需求通过专业的项目管理公司转达变成工程语言设计任务,包涵了项目规划指标、项目基础资料项目产品定位、项目投资规模等信息。设计单位的责任是按照设计任务书完成产品设计。设计任务书是业主对工程项目设计提出的要求,是工程设计的主要依据。设计任务不是可有可无的,更不是无足轻重的,它是项目成功的前提。房地产企业应避免图快,赶时间,匆匆编制设计任务书,直接影响项目的设计质量,在施工过程中经常出现修改设计图,给工程项目的进度、造价控制带来困难。一份详细完整的设计任务书,是一个项目设计成功的前提一个成功的设计,能有效控制项目开发建设成本。
(二) 完善招标制度。
完善设计招标机制,择优选择设计单位以及设计方案,是设计阶段控制项目成本的第一步。公开、公平、公正的竞争,对设计单位起到鞭策作用。设计单位为了赢得市场必然会以技术先进、经济合理的设计参与竞争,从而提高项目的设计质量,有效的控制项目成本。为了完善招标制度,首先,应对拟建项目的功能及投资要有明确的要求,有编制完整的招标文件;其次,为了保证招标的公平公正并限制业主的随意性,要设立健全的评价结构,确定合理的评价标准以及评价方法;再次,招标前,应对投标设计单位的资质信誉等方面进行必要的审查,设计单位应估算参赛设计方案的项目成本,并将估算的成本编织成文件作为投标文件不可或缺的组成部分;最后,确定中标方案后,业主要汇集各部门专业人员,共同研究中标方案并提出优化意见以进一步提高设计合理性和经济性。
(三) 建立限额设计的管理体系,落实限额设计。
1、加强工程设计的审核:(1)方案的合理性:审核设计的安全性,在保证安全的情况下,最大限度地减少工程量,从而使工程造价降低;审核方案的合理性和工艺技术的成熟性,以减少在旆工阶段发生重大方案变更,降低项目的一次性投入;(2)方案的经济性:设计概算是设计部门提交的设计文件中重要的组成部分,一定要由有资质和技术过硬、责任心强的人员编制及审核,减少或避免设计概算缺项、漏项。(3)对设计图纸质量严格把关,避免边施工边修改设计,造成返工浪费。
2、设计单位要建立并完善相应的自我约束机制,将项目成本控制纳入到设计质量体系中,并制定相应的管理制度,以落实限额设计,优化设计方案,控制项目成本。
3、进行限额设计,从场地选择、总平面布局规划到平面形状、层数、层高、建筑面积、建筑结构以及到结构部件的设计与选择都应进行多种方案的比较选择,采用适当的分析方法、如价值分析方法,选取技术先进、经济合理的最佳设计方案并加以优化。
(四) 引入监理制。
从工程建设监理制实施的效果来看,监理对项目的质量、进度、投资的控制起着良好的作用。在设计中引入监理,从项目开始就参与,协助开发商调研、考查、立项、论证方案的可行性,提出合理化建议,提高设计质量,有效控制开发成本;另一方面,专业的监理机构或造价工程人员参与设计阶段的监理工作,能够及时发现设计方面所存在的隐含缺陷以及可能会突破投资限额的事项,从而将必须发生的设计变更控制在施工之前,能够有效避免返工重新设计的现象,从而确定科学合理的设计方案及工艺。
四、结束语
房地产的成本制约着房地产的价格,而房地产的价格关系到老百姓的生活水平。控制开发成本,平抑房价,这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。而设计阶段的成本控制又是整个成本控制过程的关键环节。工程项目的设计阶段对整个工程的质量、投资、进度等方面都会产生不可忽视的影响。房地产项目的设计阶段的成本控制过程是一个系统工程,是事前控制思想的具体体现,对控制项目成本能够起到事半功倍的效用。因此必须采用科学的方法,完善相关措施,实现设计阶段的成本控制的系统化,最终达到降低房地产开发成本的目的。□
参考文献:
[1]王蓉.房地产开发项目成本管理与控制浅析.林业建设,2010,(1).
[2]李强.房地产开发项目成本控制.中国新技术新产品,2009,(24).
[3]张斐.房地产项目开发设计阶段的成本控制.建筑设计管理,2009,(5).
[4]孟玲.房地产企业项目成本控制的关键阶段.金色年华:下,2010,(1).