摘要：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指以房地产作为本人或第三人履行债务担保的企业法人、个人和其他经济组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为履行债务担保责任的法人、个人和其他经济组织。抵押物是指由抵押人提供并经抵押权人订可的作为债务人履行债务担保的房地产。
　　关键词：房产；抵押品；资本市场
　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）12-0340-01
　　
　　一般的抵押权，其实现的方式有折价、变卖和拍卖三种。在中国，实现房地产抵押权只能采取拍卖方式。债务人不履行债务时，房地产抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。拍卖方式透明度高，公平合理，更利于担保目的的实现及房地产市场的良性发展。
　　债务履行期届满债权未获清偿的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押的房地产拍卖所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院起诉，在人民法院的主持下，实现抵押权。在划拨的国有土地使用权上设定抵押，实现抵押权时，必须经过两个特殊程序：一是拍卖该土地使用权时，必须经有批准权的人民政府审批；二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押权人才能优先受偿。
　　信贷市场中的有些贷款是信用贷款，即毋需抵押品担保的贷款，而另外一些则是需要抵押品作为信用担保的抵押贷款。由于房地产的价格昂贵，因此它经常被用来充当信用担保的抵押品。因此房地产在经济活动中充当了二重角色，它不仅作为企业生产过程中必不可少的生产要素，而且它还作为银行为了防止企业违约或者企业用来作为信用担保的抵押品。通常情况下房地产需求是与价格呈现负相关关系，即当价格上升时市场需求将下降，而当价格下降时市场需求将上升。但是由于房地产的双重角色作用，房地产市场中的需求与价格之间呈现出正相关关系，这与我们所理解的通常情形下房地产需求与其价格变动方向恰恰相反。
　　在现实经济生活中，一些企业只能够通过将其房地产设定为抵押担保才能从银行获得贷款，那么企业可以从银行获得贷款，但其数量不会大于抵押品的价值，而另一些企业则可以无需抵押品获得信用贷款。为了讨论方便，假定企业只有两项资产，即房地产和其他可以变现的资产。通常情况下房地产需求者要向出售者支付一定的定金，定金的数额为其所购的房地产的使用者成本，即当期价格与未来价格的现值之差，这样可以使出售在此期限内不受损失。于是企业可以用其所持有资产购买支付定金来购买房地产，其余部分依靠银行的抵押贷款。那么企业当期房地产持有量与其资产数额之间满足下列关系：企业当期房地产持有量×定金＝上期房地产的当期价格＋其他资产。
　　当由于外部某种原因导致房地产价格上升时，房地产需求却会随之上升。原因是在均衡中的房地产价格上升所引起的房地产需求的下降会被来自以下两个方面的力量所冲减：1.当房地产价格上升时，企业可以通过借贷购入更多的房地产；2.企业的净价值(当期房地产持有量与价格的积)随着房地产价格的增长而增长，并且由于财务杠杆的作用，其增长比率超过房地产价格的增长。而企业下一期能够持有房地产的数量则取决于它的净资产价值与定金，企业净资产价值的增长比例高于价格和定金的增长，那么通常企业会增加房地产方面的开支(当然这是建立在一定的假定的基础上的，现实生活中的厂商行为是受到多种因素影响的)。在短期内房地产的供给是有限的，于是房地产市场上的价格将会继续上升。这又会导致下一轮的房地产需求的增长和价格的上升，如此循环下去就会出现信贷市场和房地产市场的膨胀现象，即是人们常说的泡沫经济。
　　反之，如果来自外部的反向冲击导致了当期房地产市场价格下降，比如游资突然撤走，那么当以房地产等耐用资产作为抵押的企业受到冲击时，由于其必须获得现金来应付面临的冲击，而它们又没有更多的耐用资产用于抵押再次向银行借款，因此它必须削减用于房地产方面的开支。然而，如果要达到市场出清目的，就会导致整个房地产市场的需求下降，那么房地产的价格必须继续下降。在房地产价格出现再次下跌的情况下，受冲击企业所持有的房地产的价格又进一步下降，因而会进一步引起这类企业削减在房地产方面的开支，这将导致新的一轮的房地产价格的下跌。通过如此一轮一轮贬值效应的加强，房地产的价格将会一落千丈。
　　信贷市场中的抵押担保信用限制的存在导致了房地产价格与需求之间的同向变动，并且使微小的外部冲击的影响得以持续、扩大，甚至蔓延到其他部门。从某种意义上讲，东南亚国家地产泡沫破裂的现象可以通过这种传导机制部分地得以解释，即游资撤离引起东南亚国家房地产市场价格和需求下跌的效应得以持续、扩大并殃及股市。