论文部分内容阅读
摘要：房地产行业在整个国民经济中的地位十分重要，是近年来消费和投资的热点，并且一度成为支柱性行业。伴随着房地产行业迅猛发展，如何确保企业不断提升市场占有率和销售业绩，在可持續发展的基础上实现企业的跨越式发展，是企业生存和发展面临的首要问题。因此，房地产企业必须加强对项目的管理，以保持自身的竞争力。本文浅谈房地产企业项目管理中的核心环节即成本控制的现状，及强化管理的措施。
关键词：房地产；项目；管理；核心环节；成本控制
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）10-00-01
一、引言
在如今的全球化环境中，激烈的市场竞争在使企业面临着全方位的挑战的同时也给企业带来了前所未有的机遇。企业在市场中生存和发展的重要手段和途径已经落在如何控制消耗，降低成本，即如何对项目成本进行控制上来。房地产项目管理工作是系统并且复杂的，其各个方面互相耦合，相辅相成。随着旧的管理体制被新的管理体制所取代，越来越多的房地产企业采用了目前国际上运用最广泛的项目管理模式来对成本进行控制。房地产企业之间的竞争，从外部看只是围绕在规模的大小与价格的高低上，归根结底却是企业在其核心竞争力上的竞争，房地产企业必须不断提高自己的核心竞争力才能在市场竞争中处于不败之地，这就需要企业加强对项目的管理，尤其是成本控制的管理。
二、房地产项目管理的含义
房地产项目管理包含于工程项目管理，是其中的一项重要内容。房地产项目的管理者对房地产项目的建设和使用的过程中进行全方位的管理，主要通过系统工程的点、理论和方法来实现，使得房地产项目中的生产要素得到优化配置。
成本是企业项目管理中的核心环节，贯穿于施工组织与管理全过程的系统工程，而成本管理则由多项内容构成，其中含有工程的估算和概预算、成本计划、支付计划、成本控制、工程款项结算和审核。
三、房地产项目管理中成本控制现状
1.对项目设计阶段的成本控制没有足够重视
事实上，工程成本的控制始于房地产项目的设计阶段，只要投资计划一经确定，设计阶段就展开了，这一过程是技术与经济合理结合下进行的。但是国内绝大多数的设计单位没有深入地分析工程项目的技术和经济，在设计过程中经常出现“重技术、轻经济”的现象，设计人员将工作重心基本都在工程的质量问题，而忽视了成本问题，就造成了高成本隐患的可能。[1]
2.成本控制管理没有形成系统
当前，很多企业在项目管理中为了使成本得以降低，对工程进行肢解，分包给多个承包单位或个人。所以，在项目的开发阶段和施工的后期，分包项目的工程承包单位和工程总承包单位没有一个统一的意见，在相关的工作配合以及工程质量和成品保护等一些问题上无法达成一致，并且产生愈来愈深的矛盾，这些矛盾一旦激化将给房地产项目管理造成严重的障碍。[2]
3.没有先进的成本控制管理手段
在现阶段的房地产项目管理工作中，和成本预算工作相关的专业性不强，并且落后于一些经济发达的国家，通行的国际标准无法在多数企业中得到实施。项目成本预算方面的工作没有在招投标阶段前完成，有些房地产企业在投标阶段才完成预算项目成本价格的工作。由于时间和技术等多方面的限制，企业所拥有的各个项目和工程实施的各个环节都无法直接落实成本控制。[3]
四、加强成本控制的措施
1.全方位提高成本管理的意识
成本管理是一个全过程的管理在这一过程中需要全员的参与，若想通过提高成本控制手段来实现房地产项目管理，首先应当在全体人员中树立人人参与、全面控制的意识，这种全员参与控制模的式并不是具体到部门或者个人的责任，而是一种全体责任，他涉及到和项目有关的所有的相关部门及个人，这就是我们所说的全员控制的根本。单纯的管理成本与控制成本并不能完全地看成全面控制，而是项目管理的每个方面都包含其中，并且都以成本管理为中心来开展工作。
2.建立健全成本控制机构管理
是否能落实项目成本管理并将其切实执行，关键一点在于是否有一个完善的控制组织来进行成本控制工作。为了使成本管理得到加强，企业应当成立一个涉及设计、施工、技术、财务等方面的成本管理领导小组，其主要职责在于对项目部的成本相关工作进行指导和管理。同时，项目部自身也需要建立一个对目标成本控制工作进行管理的小组，负责项目部的各项项目班子的责任、权利、义务、奖惩等内容。项目经理应必须在相关原则的指导下将职责分配到具体负责的人员身上，将需要达到的成本目标分解落实到职能部门、班组及个人。[4]
3.提高相关业务部门人员的素质和能力
如果相关业务部门人员的职业道德和业务素质得不到重视，根本无法建立目标成本控制体系来准确对成本进行管理。因此，需要定期安排相关人员参加业务培训，让其及时掌握业务上的最新动态。除了定期的业务培训，培养业务人员的职业道德的工作也不容忽视，同时，加强其对相关法律法规的认识。企业可以建立一个内部人才库，分享管理具有不同技能的人才。统一管理，让组织业务人员定期参与整治学习和相关教育课程。[5]
五、结语
加强项目管理是房地产企业在激烈的市场竞争中生存和发展的重要手段，而成本控制又是项目管理中的核心环节。因此，我们需要从源头入手，发现企业对项目管理尤其是成本控制管理的不足，并采取相关措施，保证企业健康快速的发展。
参考文献：
[1]陈俊峰.我国房地产项目管理中存在的问题及对策分析[J].管理观察，2010（15）.
[2]旷开萃，尤建新.房地产开发经营的工程管理研究[J].建筑管理现代化，2003（03）：8-11.
[3]陈永川.论成本预算在房地产项目管理中的运用[J].金山，2010（04）.
[4]张小君，陈小庆.试析房地产项目管理的优化[J].科技资讯，2008（27）.
[5]董小正.房地产项目管理价值链策略研究[J].对外经济贸易大学：高级管理人员工商管理，2007.
关键词：房地产；项目；管理；核心环节；成本控制
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）10-00-01
一、引言
在如今的全球化环境中，激烈的市场竞争在使企业面临着全方位的挑战的同时也给企业带来了前所未有的机遇。企业在市场中生存和发展的重要手段和途径已经落在如何控制消耗，降低成本，即如何对项目成本进行控制上来。房地产项目管理工作是系统并且复杂的，其各个方面互相耦合，相辅相成。随着旧的管理体制被新的管理体制所取代，越来越多的房地产企业采用了目前国际上运用最广泛的项目管理模式来对成本进行控制。房地产企业之间的竞争，从外部看只是围绕在规模的大小与价格的高低上，归根结底却是企业在其核心竞争力上的竞争，房地产企业必须不断提高自己的核心竞争力才能在市场竞争中处于不败之地，这就需要企业加强对项目的管理，尤其是成本控制的管理。
二、房地产项目管理的含义
房地产项目管理包含于工程项目管理，是其中的一项重要内容。房地产项目的管理者对房地产项目的建设和使用的过程中进行全方位的管理，主要通过系统工程的点、理论和方法来实现，使得房地产项目中的生产要素得到优化配置。
成本是企业项目管理中的核心环节，贯穿于施工组织与管理全过程的系统工程，而成本管理则由多项内容构成，其中含有工程的估算和概预算、成本计划、支付计划、成本控制、工程款项结算和审核。
三、房地产项目管理中成本控制现状
1.对项目设计阶段的成本控制没有足够重视
事实上，工程成本的控制始于房地产项目的设计阶段，只要投资计划一经确定，设计阶段就展开了，这一过程是技术与经济合理结合下进行的。但是国内绝大多数的设计单位没有深入地分析工程项目的技术和经济，在设计过程中经常出现“重技术、轻经济”的现象，设计人员将工作重心基本都在工程的质量问题，而忽视了成本问题，就造成了高成本隐患的可能。[1]
2.成本控制管理没有形成系统
当前，很多企业在项目管理中为了使成本得以降低，对工程进行肢解，分包给多个承包单位或个人。所以，在项目的开发阶段和施工的后期，分包项目的工程承包单位和工程总承包单位没有一个统一的意见，在相关的工作配合以及工程质量和成品保护等一些问题上无法达成一致，并且产生愈来愈深的矛盾，这些矛盾一旦激化将给房地产项目管理造成严重的障碍。[2]
3.没有先进的成本控制管理手段
在现阶段的房地产项目管理工作中，和成本预算工作相关的专业性不强，并且落后于一些经济发达的国家，通行的国际标准无法在多数企业中得到实施。项目成本预算方面的工作没有在招投标阶段前完成，有些房地产企业在投标阶段才完成预算项目成本价格的工作。由于时间和技术等多方面的限制，企业所拥有的各个项目和工程实施的各个环节都无法直接落实成本控制。[3]
四、加强成本控制的措施
1.全方位提高成本管理的意识
成本管理是一个全过程的管理在这一过程中需要全员的参与，若想通过提高成本控制手段来实现房地产项目管理，首先应当在全体人员中树立人人参与、全面控制的意识，这种全员参与控制模的式并不是具体到部门或者个人的责任，而是一种全体责任，他涉及到和项目有关的所有的相关部门及个人，这就是我们所说的全员控制的根本。单纯的管理成本与控制成本并不能完全地看成全面控制，而是项目管理的每个方面都包含其中，并且都以成本管理为中心来开展工作。
2.建立健全成本控制机构管理
是否能落实项目成本管理并将其切实执行，关键一点在于是否有一个完善的控制组织来进行成本控制工作。为了使成本管理得到加强，企业应当成立一个涉及设计、施工、技术、财务等方面的成本管理领导小组，其主要职责在于对项目部的成本相关工作进行指导和管理。同时，项目部自身也需要建立一个对目标成本控制工作进行管理的小组，负责项目部的各项项目班子的责任、权利、义务、奖惩等内容。项目经理应必须在相关原则的指导下将职责分配到具体负责的人员身上，将需要达到的成本目标分解落实到职能部门、班组及个人。[4]
3.提高相关业务部门人员的素质和能力
如果相关业务部门人员的职业道德和业务素质得不到重视，根本无法建立目标成本控制体系来准确对成本进行管理。因此，需要定期安排相关人员参加业务培训，让其及时掌握业务上的最新动态。除了定期的业务培训，培养业务人员的职业道德的工作也不容忽视，同时，加强其对相关法律法规的认识。企业可以建立一个内部人才库，分享管理具有不同技能的人才。统一管理，让组织业务人员定期参与整治学习和相关教育课程。[5]
五、结语
加强项目管理是房地产企业在激烈的市场竞争中生存和发展的重要手段，而成本控制又是项目管理中的核心环节。因此，我们需要从源头入手，发现企业对项目管理尤其是成本控制管理的不足，并采取相关措施，保证企业健康快速的发展。
参考文献：
[1]陈俊峰.我国房地产项目管理中存在的问题及对策分析[J].管理观察，2010（15）.
[2]旷开萃，尤建新.房地产开发经营的工程管理研究[J].建筑管理现代化，2003（03）：8-11.
[3]陈永川.论成本预算在房地产项目管理中的运用[J].金山，2010（04）.
[4]张小君，陈小庆.试析房地产项目管理的优化[J].科技资讯，2008（27）.
[5]董小正.房地产项目管理价值链策略研究[J].对外经济贸易大学：高级管理人员工商管理，2007.