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13年立法历程，7次全国人大常委会审议修改! 《物权法》终于瓜熟蒂落?
2007年3月16日，十届全国人大五次会议高票通过《物权法》。自2007年10月1日起施行。
《物权法》被称做与每个人“脚下寸土，头顶片瓦”都有密切关系。而在房地产行业中，社区内的天地属于谁?70年之后房子是谁的?这些都是老百姓非常关心的问题。
那么，《物权法》到底为买房人提供了哪些法律保障?对于房地产行业中的各种问题。我们能从这部法律中找到什么样的答案?中国人民大学商法研究所所长刘俊海、中伦金通律师事务所律师蔡耀忠、北京汇佳律师事务所主任邱宝昌等法律专家，针对具体案例以及现实情况，作出权威评析；中国法学会消法研究会副会长，北京市法学会房地产分会法律专家河山对《物权法》发表特约评论。
一楼“开店”得与一量
业主在使用房产时，不得危及建筑物的安全或者损害其他业主合法权益，若要将住宅改变成经营性用房，还得经有利害关系的业主同意。
张云和姚淑芳两家住在北三环东路的一栋临街住宅楼里，两个人一直是社区老年活动中心的积极分子。二楼的张云和底楼的姚淑芳本是关系很好的邻居，但最近却闹起了矛盾，甚至差点打起官司来。
2006年，姚淑芳搬进儿子买的新家，准备把这套房子出租。左右一打听，嘿!把房子租给商家比租给住户贵不少呢，自己的这套两居室每月就可多收800元左右f姚淑芳还发现左右两边的底层邻居们都陆陆续续把房子改装一新，出租给卖服装的，卖化妆品的商家。
于是，2006年6月初，姚淑芳的房子开始了半个月左右的改装装修，而楼上的张云则每天饱受噪声之苦，更糟糕的是，他非常担心这种拆卸承重墙的改动将危及整栋楼的安全。他与姚淑芳协商，建议姚淑芳还把房子恢复原状，租给住户，姚淑芳并未明确表态。
张云没料到的是，楼下商家的生意并不好，商家不断更换，而每换一家，房子就得重新装修一遍，噪声不断响起，担心不断加重。张云认为姚淑芳的行为严重影响了自己的生活，多次请求姚淑芳恢复房子原貌，但姚淑芳却说：“房子是我的，我喜欢租给谁就租给谁，爱怎么用就怎么用。”
矛盾由此激发，张云与姚淑芳各执一词，甚至吵着要打官司，问题至今没有得到解决。
[专家评析]
在上述案例中，姚淑芳为了更高的租金收益将住宅改成商铺，并且认为自己的行为并无不妥，一方面房子是自己的，另一方面邻居们也都是这么做的。而张云则认为姚淑芳对房屋的使用危害到自己的利益，应当恢复原貌。
看起来，双方似乎都有自己的道理。那么，到底谁对谁锚呢?
中国人民大学商法研究所所长、教授刘俊海分析指出：在该案例中，有两个关键点，第是姚淑芳对房屋的装修是否危及建筑物安全，第二是界定张云是否是有利害关系的业主。
“对装修是否危及建筑物安全，如果双方持有争议，那么需要请专业第三方进行检测，由此判断。”刘俊海表示。而他认为凡是受到不利影响的业主，都可以算有利害关系的人。因此，若某位业主想改变自己房屋的用途，理论上应当经该小区所有业主同意。上述案例中，张云直接受到装修噪声干扰，姚淑芳改住房为商铺应首先取得张云的同意，目前张云有权要求姚淑芳将住房恢复原貌。
中伦金通律师事务所律师蔡耀忠表示，业主拥有房屋，并有占有、使用、收益和处分的权利，任何权利都不是绝对的，业主享有房屋所有权并不意味着可以随心所欲，想怎样就怎样。对住房的使用必须遵守法律、法规以及管理规约，不损害其他业主的合法权益。不过对谁是“有利害关系的业主”，很难有准确划一的标准，必须根据使用的类型和状况在实践中进一步明确，开餐厅和开健身房影响的业主范围就不一样。
［现状观察］
刘俊海：
严格执法必定要影响部分人的利益
相关调查表明，在北京，将住宅用于办公或者改装成商铺的现象非常普遍：大约50％以上的中小公司在住宅楼或者商住楼里面办公，而很大部分临街住房的底层都被改装成了商铺。
对这一问题，被采访对象也持两种针锋相对的观点。赞成派认为可以理解，存在即合理对于业主来说，将房屋出租给公司能比出租给住户赚更多租金；对于公司来说，在住宅楼里办公比租写字楼便宜很多，还可以享受水电费的优惠。反对派则认为，住宅就只应用于居住，住宅办公或者住宅改商铺不仅会影响到其他业主的生活，同时还让实际用于居住的住宅大大少于计划的供应量，加剧住宅供应紧张度。
2006年6月19日，北京市工商局发布14号文，要求暂停为办公地点在住宅楼的公司注册。此举在业界引起极大震动，尤其是那些住宅立项的商住楼受到巨大影响。专家表示，从《物权法》精神来看，如果买房人买的正是住宅立项的商住楼，那么要将房屋用于办公就必须满足两个条件——首先该楼盘由住宅变成写字楼必须是经过了相关部门的合法审批，同时，纵向的行政审批不能代替民事关系，该楼盘用作写字楼还必须经有利害关系的业主同意，用刘俊海的话说就是要经过全体业主的同意。
但现实情况比理论更加复杂，比如有的公司已经买下了一套住宅或者商住楼用于办公，如何处理7甚至有的楼盘虽然是违规将住宅用地项目建成了商务楼格局，但若不允许办公，就将面临不能住不能商的现实尴尬，又如何处理?
《物权法》第七十一条规定是针对有的业主在装修或使用房屋时，危害建筑安全，比如随意拆承重墙；第七十七条是针对部分业主不当使用影响到他人生活。培养的是公民的社会责任感以及民主意识。
《物权法》的实施必然会影响到部分人的利益，比如有的投资者以前将住房出租给公司，能获取较高回报率，但若只能出租给住户，那么租金收益就会大大下降，甚至有的大户型住宅将面临无法出租的难题。但是，从建设和谐社会的角度、从责任和民主的角度出发，必须按照法律的规定办事。
70年后房子依然属于你
老百姓不必再为几十年后房子是不是自己的而惴惴不安，住宅建设用地使用权期问届满将自动续期。不过，续期是否免费尚无定论。
都说在住宅用地上盖栋写字楼划算，不仅售价比住宅高，而且还与住宅一样享受70年产权。但是家住北京朝阳区的董肃不久前却偏偏碰到一桩怪事——他买的住宅竟然用的是公建用地，产权只有50年!
更糟糕的是，由于自己以前从未料到开发商会用公建用地建住宅，所以并没有考察开发商的用地性质。如今，购房合同已签，购房款已付，才猛然发现自己掉进了陷阱!
董肃认为开发商没有告诉他实情，要求退房，但开发商表示是董肃自己没有要求了解这方面信息，并且楼盘信息在网上也是透明的，如果董肃退房，则需要赔偿一大笔违约金，
“其实什么性质的用地对我来说直接影 响不大，我担心的是产权期限届满之后怎么办，房子还是不是我的?如果到期之后需要交土地占用费之类的，那么我就要比真正的住宅(70年产权)多交20年的钱!”董肃表示，现在自己非常为难，交违约金退房还是继续履行合同拿不定主意。
[专家评析]
在上述案例中，董肃面临的是一个开发商改变土地用途的问题，而这直接关系到几十年之后业主的房屋归谁，是否需要交费。
蔡耀忠表示，《物权法》出台之前，不少老百姓担心住房70年产权到期后就会被无偿收回，刚刚结束几十年的房奴生涯，却发现自己又变成了无房无贷款的一类人。此次《物权法》明确规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，是一个突破性进步，可以说给老百姓吃了一颗定心丸。
不过，《物权法》只是明确规定住宅建设用地使用权期间届满后自动续期，并没有规定是否无偿免费续期，按照现行《城市房地产管理法》等规定，还应当继续缴付土地出让金。而据了解，在该法草案起草过程中专家们对此有很大争议，由于没有达成共识，因而选择暂时先不作规定。
刘俊海主张，用于自住的住宅应当无偿免费续期，因为住宅是老百姓生活的必须之物，政策应照顾民生需求。“当初政策规定住宅产权为70年的依据也就是根据人的普遍寿命而计算出来的，其表达的意思是‘一辈子’，也就是说买了房子可以住一辈子。”同时，住宅70年的产权是从开发商获得土地之时开始计算，有的住房到买房者手中时已经过去了好几年甚至十来年，而大部分消费者并不清楚这一点，因此若房屋产权到期后收费，对老百姓来说也不公平。
不过不少专家对此持反对意见。“现在开发商拿地是一次性交纳70年的土地出让金，如果70年之后无偿免费续期，那么如何体现土地的增值价值?又如何保证政府的长期收益?”一位法学专家表示，住宅70年产权期满之后，业主应当为占用住宅建设用地而付费，只不过付费的标准不应太高，付费形式也可根据不同类型的住宅进行区分。
但是《物权法》只规定住宅产权期届满后自动续期，而对非住宅建设用地产权期满后的续期，要求依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，依照法律，行政法规的规定办理。“目前可以参考的法律法规有《城市房地产管理法》和《城镇国有土地出让和转让暂行条例》。”蔡耀忠表示，按这两部法律的规定，若非住宅用地期限届满后要续期，那么就应向相关部门提出申请，并且需要付费延期。
那么，在董肃遇到的这个案例中，他不仅要面临50年之后是否需要付费的问题，还要面临50年后房屋产权归谁的问题。因此专家建议董肃首先确认房屋购买合同中是否对50年后的房屋产权作出了约定，然后再作判断。由于产权期满后续期付费标准不明确，因此难以直接对比违约金和续期费用的多少，董肃只能自己评估定夺。
“需要提醒消费者的是，尤其要注意《物权法》第一百四十九条‘该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定。’的规定。”刘俊海表示，买房者在与开发商签订合同时一定要注意看清楚，否则房屋产权期满后房子可能就会重归开发商所有。
[现状观察]
刘俊海：
《物权法》为产权问题预留了法律制定空间
北京市商品房大多建于20世纪90年代中期以后，最早的建于20世纪70年代末80年代初，距离70年使用期最短的也还有40多年时间。因此，很多买房人对几十年后的房屋权属问题虽有所担心，但并非将之当做一个紧追问题。
据业内专家介绍，实践中改变土地用途有两种情况，一种是在住宅建设用地上盖写字楼，另一种是在公建用地上盖住宅楼。当购房者遇到这两种情况时，首先应考察开发商变更土地使用用途是否经过了合法手续，其次，应当考虑自己是否愿意承担政策的不确定风险，同时还应与开发商约定清楚产权期限届满后的房屋权属。
房屋产权期限届满之后是否自动续期、是否免费续期，一直是《物权法》起草过程中的争议焦点。而《物权法》目前明确了住宅建设用地期间届满后自动续期，但非住宅建设用地尚未明确规定。而且，对二者续期是否需要交费都没有规定。
《物权法》第一百四十和一百四十九条的规定，为今后的法律法规制定留下了空间。随着房地产市场的进一步发展，《物权法》在实施过程中还将有司法解释或实施细则来进一步完善。
共有物业权益明明白白
《物权法》关系“脚下寸土，头顶片瓦”。小区内的公共场所包括道路、绿地以及物业服务用房等属业主共仃，面对于规划中的车位、车库归属，则由当事人约定。
家住北四环的任振中是该小区业主委员会成员之一，该小区2005年方正式入住。任振中曰前向本刊反映：入住不久，他便发现小区内出现了各种形式的广告有的在电梯间贴的，有的借公告栏打的，随后在小区靠近四环一排的楼顶竖起了一块大大的房地产广告牌。
任振中觉得电梯间的广告是一种视觉污染，每天上下楼都得强迫接受那些广告语，同时他对物业公司为何对小区广告不加限制感到不解。经过了解得知，广告商想在小区做广告都得经过物业公司批准，并且是向物业公司付费的。
“那么，这些广告费用都到哪里去了呢?归于业主账户了吗?”2005年年底，任振中带着这些疑问希望从物业公司那里了解这笔收入的用处。但是物业公司拒绝出示收支单，认为任振中个人没有这个权力。
此后，任振中和其他业主还发现，由于该小区地下车位数量不足，物业公司将社区绿地划出停车位，并出租给业主。而他们认为这些车位占用的是小区的公共场所，这些停车费收益也应当归全体业主所有。
2006年底，该小区成立了业主委员会，业委会对物业公司提出两点要求：第一，广告进入社区应当经过业主同意，第二，广告收益应当归全体业主所有，物业公司应当向业委会出示物业费用收支账簿。目前，双方正在就这一问题进行协商。
任振中认为，《物权法》出台对于解决该社区的问题将有很大作用，让本该属于业主的东西回到他们身边。“上帝的归上帝，撒旦的归撒旦”。
[专家评析]
上述案例中，争议的焦点是小区公共场所的产权、收益权到底属于谁?按照《物权法》第七十三条的规定，小区的电梯、公告栏以及楼顶都属于小区公共场所，属于业主共有。既然是共有，那么由共有部分产生的收益也应当归全体业主所有。
对于车库和车位的权属纷争，蔡耀忠表示，应当分两种情况区别对待。第一种是在小区的原规划中，就规划有地下车库和地面停车位，开发商在销售房屋时并没有隐瞒规划，房屋售后没有变更规划，那么，此时开发商对车库和车位就拥有处分权，可以出售、出租或者附赠，第二种情况是任振中这 个社区遇到的问题，由于小区规划车位不足，开发商或者物业公司将原来的社区公共绿地、道路划出停车位，再租给业主。此时，停车位占用了业主的共有面积，因此除了车位租金或者停车费都属于业主共有，但是其中的管理费用可以由物业公司享有。
[现状观察]
刘俊海：
让各方权益模糊的界限变得清晰
其实，任振中的这个案例，只是众多社区管理问题的一个侧影。由小区公共场所权属而引发的纠纷通常包括两类 一类是开发商或者物业公司把本该属于小区业主共有的场所和由此带来收益划到了自己的“口袋”里。以具有“物业纠纷第一案”的美丽园小区物业纠纷为例，虽然该小区业主委员会赢得了官司，成功更换了物业公司，降低了物业费，但是在新旧物业交接过程中，业主才发现本属于小区公共场所的物业服务用房竟然被开发商卖给了第三方!新物业一进驻就面临无处办公的尴尬第二类是业主占用公共场所为自己谋福利，从而引发其他业主的不满。日前，有位童先生称，其所在的小区是一个连排别墅，刚开始社区环境非常好，而入住后却发现不少层的业主在自家屋前屋后盖起了大面积的阳光房，影响了社区环境，并且让属于大家的绿地变成了自己的房子。童先生表示，他曾与社区内业主沟通，却得知一层业主的绿地是开发商附赠的，他们有使用权。
童先生感到十分疑惑，开发商有权将绿地赠送给一层业主吗?他是否有权要求这些业主将绿地恢复原貌?
目前因小区公共场所权属而引发的纠纷主要是开发商或物业公司与业主的权益之争。开发商、物业公司对于绿地之类的公共场所是否有处分权呢?主要是看其是否已经划入小区公摊面积之内，若没有进入公摊，并且开发商在售房时没有隐瞒，那么开发商的合理处理是符合法律规定的。《物权法》对小区公共场所权属的相关规定，体现了公平的原则以及物权神圣的原则，明确了社区内绿地、道路以及其他公共场所的权属，让模糊的界限变得清晰。在将来的社区管理中，能避免很多由于法律空白而造成的纠纷。
业主有权自己管理社区
业主有权自行管理社区，也可以委托物业公司进行管理，但是业主不能滥用权利，选聘或解聘物业服务企业至少须征得半数以上业主的同意。
北京某小区物业公司价高质次的服务和趾高气扬的态度终于惹来了麻烦。
日前，该小区业主委员会核心成员一致认为，应当把该物业公司赶出小区，另外选聘一个物业公司或者由自己对小区进行管理。
据该小区业委会成员之一程华反映，该小区位于郊区，大约有3/5的业主把这里当成第二居所，只有周末回家休息，2/5的业主将这里当做第一居所。而物业公司在周一至周五的几个工作日内，提供的物业服务非常差，楼道清扫次数不足，保安对待业主的态度也很差，家里的保修总是得不到及时解决，有时修了不久又坏了。但是到周末，大部分业主都回家时，物业公司的服务状态跟平时大不一样，社区里打扫卫生的次数大大增加，保安对业主也笑脸相迎。
因此，程华和其他业委会成员非常气愤，他们怀疑物业公司在周一至周五将一部分工作人员调配到其他地方工作，而没有为社区提供服务。
但是程华也清楚，要解聘物业公司并不是一件容易的事情，必须有大部分业主投赞同票。然而，对于大多数周末才回家休息的业主来说，他们如何了解物业公司平时的服务呢?他们又如何相信业主委员会的说法?据介绍，很多周末才回家的业主认为物业公司提供了良好的服务，不愿意更换物业公司，甚至对业委会的行为感到不解。
那么，面对这样的问题，《物权法》是否给出了答案?程华所面临的问题有没有解决办法?
[专家评析]
刘俊海认为，《物权法》的这两条规定(第八十一条及第七十六条第四项)体现了物权神圣的思想，明确了物业公司和业主的合作关系。现实中，有的物业管理公司认为自己就是管业主的，对业主的服务请求置之不理，甚至对业主进行刁难，因此《物权法》规定业主可以自己管理社区也可以委托物业服务企业进行管理，还可依法更换，如果物业服务公司不能提供与物业服务标准相一致的服务，或者业主对其服务不满意，就可以对其进行解聘。
但是，只要业主对物业公司不满意，就可以将其解聘吗?刘俊海表示，不能轻易解聘物业公司，必须要慎重，并且体现民主思想。因此《物权法》第七十六条第四项对业主解聘和选聘物业物业公司的条件进行了规定。
蔡耀忠也表示，“改”和“赶”的度要把握好。对于立法者来说，为了社区的和谐、稳定，业主不能随意更换物业公司。一般情况下，若物业公司不能提供业主满意的服务，能通过协商，让物业公司改的，就让其改正，无法让其改正的，大多数业主同意之后，才能将其赶走。
专家认为，上述案例中，程华面临的问题有一定特殊性。从现实角度看，程华只能先联合业委会成员以及其他将社区当做第居所的业主与物业公司进行沟通和协商，让其保证工作日和周末的服务质量相一致，改正以前工作中存在的问题。若能沟通成功，那将是解决问题最好的办法。而如果物业公司无意改正，业委会就只能通过合法的途径，征求整个小区业主的意见，取得半数以上业主同意，并且这些业主的房屋套内建筑面积要占总建筑面积的一半以上，达到这一条件之后业委会才有权解聘物业公司。
北京汇佳律师事务所主任邱宝昌认为，《物权法》第七十六条第四项的规定对业主的要求过于苛刻。在物业管理上业主基本没有话语权，尤其是在现实情况下，比如程华这个社区面临的问题。再比如，有的社区规模非常大，整个开发建设分五六期，从第一期入住到最后一期八住间隔三四年，那么，当前业主入住后发现了物业公司的问题，但入住人数尚未达到半数以上，专有部分面积也难达到建筑物总面积的一半，又该如何处理?因此，邱宝昌认为，实践中还需要多进一步落实《物权法》出台细则或者地方法规。
[现状观察]
蔡耀患：保障业主权利防止权力滥用
2007年3月7日，北京市消协发布《北京市住宅商品房消费者满意度调查报告》，对23个楼盘2315个住户的调查结果显示，近六成消费者对物业管理收费标准与收费透明度不满意，而对物业公司提供的服务评价在3分(满分为5分)以下的消费者占46.5％。
购房者反映最多的几个问题便有物业收费、物业管理等。
而在现实的物业管理纠纷中，情况往往比理论设想的复杂。有的是由于物业公司服务不好，部分业主拒交物业费，也有部分业主存在恶意拖欠物业费，物业服务品质继续下降，从而形成恶性循环，导致物业公司和业主关系紧张，甚至互相起诉。
同时，虽然业主有权更换物业公司，但是在更换过程中，也存在很多不规范的操作，有的社区业主和业主委员会的矛盾激化；有的社区虽然成功更换了物业公司，但 物业交接的过程中又出现诸多难题，导致物业公司虽已换，但物业服务水平并没有上升，甚至出现了连续更换物业公司，而物业服务水平连续下降的现象，极大地损害了社区的整体品质。
业主有权利聘请和更换物业公司，但业主不能滥用这个权利，他们也应该履行自己的义务，并且加强责任意识和民主意识。
面对社区公共事务纠纷，需要全体业主团结起来，而不是抱着“事不关己，高高挂起”的态度。正是出于防止滥用权利，培养团结民主意识的目的，《物权法》对业主的权利以及实现途径作出了明确规定。
也许现实情况更加复杂，但其适用的基本原理却是一致的。《物权法》正式施行之后，还需要根据法律使用的情况，进一步作出司法解释或出台细则。
购房让“一房二卖”走开
物权公示是《物权法》的重要原则，业主在购房之前可查询欲购房屋是否已被登记，购买之后及时登记，以应对“一房二卖”现象。
购买房子、乔迁新居本是件令人高兴的事情，然而，北京市某跨国公司的刘澜却陷入了意想不到的麻烦。在乔迁新居两年后，她的家里突然来了一位不速之客，自称是房子的主人，并拿出房产证作为证明。
这究竞是怎么回事呢?
事情还得从头说起。2002年10月25日，刘澜在顺义购买了～套住房，并和开发商签订了《商品房买卖合同》，合同约定的总房价款为48万元。2003年元旦后的第4天，刘澜拿到了编号为京房权证顺私字第30183号的《房屋所有权证》(以下简称30183号房产证)，
而这位名叫王鹏(化名)的不速之客，出示的房产证为京房权证顺私字第00104号《房屋所有权证》(以下简称00104号房产证)。
原来，早在2001年4月28日，开发商就将此套住房以总价60万元的价格出售给了一家公司，北京市国土资源和房屋管理局(以下简称北京国土房管局)在当年的6月4日为其核发了00104号房产证。后由于其他债务问题，该公司将此房产抵债给了王鹏。
2006年8月3曰，刘澜向北京市顺义区人民法院递交诉讼状，状告开发商存在一房二卖的欺诈行为，请求法院依据相关法律规定，判令开发商返还支付的全部购房款及利息、赔偿损失，并支付购房款1倍的赔偿金。
[专家评析]
在上述案例中，刘澜面临的是开发商“一房二卖”的问题，而这直接关系到房产到底归谁。邱宝昌认为，就本案而言，虽然刘澜办理了房屋所有权证书，理应认定刘澜最终取得该房屋的所有权，但是如果王鹏对所签合同依照物权法规定，进行了预告登记，经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。房屋的所有权就不转移归善意第三人刘澜所有，王鹏应是该套房产的合法拥有者。
《物权法》主要起草人之一、中国人民大学法学院院长王利明指出，预告登记“具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果”。他说，通过预告登记，可以将债权记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，从而使债权的请求权得以保全，并将使最先登记的获得优先权。
在邱宝昌看来，目前《物权法》面临的问题是，进行预告登记的登记机构到底应是谁7在前几次审议《物权法》时，有全国人大常委会委员提出，我国现在进行不动产登记的机构太多，有土地管理，林业、城建、渔业等多个部门，不动产登记的机构应该统一，以便于管理。不过，由于涉及到大量机构人员的变动，操作难度比较大，这次提交审议的《物权法》，对登记机构规定比较模糊。“统一登记机构估计是今后的发展方向。”邱宝昌说。
[现状观察]
《物权法》起草专家组组长江平：
堵塞了购房过程中的一大隐患
“一房二卖”严重欺诈购房者，也影响到社会稳定。近几年，政府采取了多种措施，但“一房二卖”情况仍然存在，这主要缘于两方面的原因——
首先，在制度设计上，我国实行商品房预售制度，而“房二卖”也只有在期货交易时才能出现。因为交易履行的时间跨度较大，买房人难以迅速判断出房屋的所有者。
其次，国内对此类行为的处罚力度比较小。国外对“ 房二卖”的处罚大多包括两方面：一是绝对定性为刑事案件：二是开发商要对第二个购房者支付10倍的赔偿，甚至还有比这更重的处罚。而我国对“一房二卖”的处罚力度却比较小，有时消费者连两倍的赔偿都拿不到。这样就形成了欺诈成本低而欺诈收益高的情况，这也是“一房二卖”甚至“一房多卖”的情况屡屡发生的重要原因。
此外，目前在商品房按揭期间，消费者大多没有意识对房产的合法性进行严格审查，而轻易被开发商的不实宣传所迷惑。
在《物权法》中对于登记制度的变化比较大，第一次明确规定对不动产进行统一登记，进一步明确了登记机关的职责，对于由于登记机关的失误给权利人造成的损失，相关部门要承担赔偿责任。权利人对于登记资料的查询也更加方便，这些都将更加有力地保护不动产权利人的利益。
在《物权法》中还规定了异议登记和预登记制度，其中预登记制度是《物权法》登记制度的一个革命性的亮点：当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。预登记制度的实施，将有效遏制商品房预售过程中的“一房二卖”现象。
理直气壮捍卫阳光权
建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和H照。但实践中如何确认妨碍阳光权、通风权的程度，以及如何确定赔偿标准还存在较大难度。
王庚的住所紧邻一栋商务会所，在他入住半年后，某公司在商务会所楼顶的空调机组和排风管道外加盖房屋，超出了王庚的窗高，房屋两个散热窗户正对着王庚户，致使王庚无法开窗通风，并影响了王庚的采光。2006年底，王庚向法院提起诉讼，要求该公司拆除空调机组、排风管道设施及加盖的建筑物；如不能拆除，要求赔偿因此造成的房屋贬值损失30万元。
一审法院认为该公司在对商务会所顶屋空调机组、排风管道进行二期改造后，隔声板和进风窗口改变了王庚购房时所接受的现实状况。但考虑到空调机组、排风管道，进风窗口及隔声板系商务会所使用所必要，故对王庚要求该公司将空调机组和排风管道拆除的诉讼请求，不予支持。法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定，作出判决如下：(1)该公司于本判决生效后10日内给付王庚经济补偿款人民币2000元；(2)驳回王庚的其他诉讼请求。
王庚不服一审，认为法院判决的赔偿 标准过低，继而提请上诉，要求提高补偿标准。那么，王庚是否能得到更高的补偿呢?在阳光权受到侵害之后再提起诉讼是否为保障阳光权的最好方式呢?
[专家评析]
邱宝昌认为，《物权法》生效后，如果类似情况发生，法院可以根据《物权法》以及其他相关规定作出判决，要求甲公司每年赔偿王庚1500元，赔偿期限为65年，共计97500元。
《物权法》生效前，关于相邻关系，民法通则第八十三条只规定了处理不动产相邻关系的一股原则，而审判实践中如何在当事人之间寻求平衡，如何把握不动产所有人或使用人行使所有权或使用权时应予“限制”和“扩张”的度，成为审理此类案件的一个难点。如今法律规定相对具体，为法院判决提供了明确的法律依据。但要注意的是补偿与赔偿的区别，如果在必要合法情况下给权利人造成损害，应给予补偿。在违法情况下给权利人造成的损害，应给予赔偿。
全国人大代表、广州市女法官协会会长毛宇峨认为，维护自己的阳光权，事前预防胜于事后诉讼。但记者在采访中发现，采光权诉讼大都发生在侵权之后，而在此之前，受害者面对侵权行为往往熟视无睹，无动于衷，等反应过来立案了，却多已经耽误了将侵权行为消灭在萌芽状态的最好机会。
“关键在于，普通百姓应该增强法律意识，时刻警惕周围可能对自己权益会造成危害的行为。”毛宇峨说，只有将侵权行为消灭在萌芽状态，“阳光权”才有望走出尴尬的处境!
[现状观察]
社科院法学研究所副所长陈苏：
确立赔偿标准是当务之急
近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；有些人甚至为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基于“阳光权”引发的纠纷日益增多。据统计，一些大中城市群众上访问题中，“阳光权”所引发的纠纷高达30％以上。
而由于相关法规的缺位，法院在审理侵犯阳光权案例时也颇为头疼。因为缺乏统一尺度，或者说没有一个明确规定来确定赔偿数额的计算依据。正因如此，在司法实践中，各地法院处理阳光权侵害赔偿案件的标准也大相径庭。
1994年《北京市生活居住建筑间距暂行规定》规定：“被遮挡阳光的居民住房，以居室窗台中心点(均以外墙面计)，在冬至日照时间不足1小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。”就是在十多年前，这一标准也难以体现阳光权的价值。
2004年，长沙中院判决一起阳光权纠纷，按照每平方米110元作为赔偿标准。这样，受害方吴某64.73平方米的住宅，获赔7120.3元。原告认为，房屋是其一家终身赖以生存的地方，这7000元怎能弥补他们全家这辈子的采光损失呢?
2006年8月，天津一住户获得一次性补偿2800余元。赔偿标准是按每平方米120元计算。补偿的只是被遮挡的20平方米的居室面积，而不是整套住宅。
还有法院对阳光权损害的赔偿判定，是按照受害方因住房阳光被遮后，多用的电灯电费来确定赔偿数额……
显然，目前阳光权赔偿存在两大问题一是判决标准不一，大多取决于法官的自由裁量权；二是数额确实太少，难以体现阳光权的价值。
一位法官曾坦言：“《民法通则》规定，侵犯相邻权有三种承担责任的形式停止侵害、排除妨碍及赔偿损失，然而在法院众多的采光权、通风权的案件中，法院判决结果大多为前两项内容，能直接判决赔偿损失的案子少之又少。”
在寸土寸金的城市中，“阳光权”主要是通过楼间距体现出来的。它不仅是生存权的一部分，也是资产权的一部分。买房或想买房的人，都会重视房间光线。向阳的房子，开发商卖价也较高，说明他们知道并承认阳光权的价值。所以，人们买了阳光照得着的高价房，理应拥有享受阳光的权利。按理说，楼间距是建筑工程中一项重要指标，应该照规矩、按比例留出相应楼间距。但由于目前全国都没有一个对侵犯“阳光权”而进行补偿或赔偿的标准，公民的“阳光权”正遭遇维权的尴尬。
让理性维权走上正轨
业主在享受权利时也必须履行自身义务，并凡必须理性维权。业主火会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主应当遵守法律、法规以及管理条约。
张承已经拖欠了一年半的物业管理费，他还发现，与他一样不交物业费的人越来越多，这就更坚定了他不交物业费的想法。
张承并非恶意拖欠物业费，而是他对社区物业公司的服务很不满意。“保安基本形同虚设，外来人员非常容易就进入了社区；信件收发不及时……”面对记者，张承列举了物业公司的种种“罪证”。
张承认为，自己拒交物业费的行为完全是无可奈何之举。“我有权利让物业公司改正工作吗?我能让物业公司降低物业费吗?不能，我能做的只有不交物业费。”张承为自己的行为作出了“合理”解释。
而随着不交物业费的业主越来越多，物业公司的经营和服务也每况愈下，但他们不愿为此打官司，只是发催款单，降低服务品质。
该小区业主委员会认为，这样下去会形成恶性循环，最终危害整个社区的利益，应当让业主先把拖欠的物业费交清，再和物业公司进行沟通，让他们改善自身服务，否则就将其解聘。
2007年1月，该小区业主委员会正式向欠费业主发出通告，劝他们尽快交清物业费，并择日召开业主大会商量如何让物业公司改善服务。
业委会主任齐虹没有想到，业委会的这一举动却激化了业主和业委会之间的矛盾，欠费业主认为业委会与物业公司串通一气，损害业主利益，根本不听从业委会的劝告。齐虹对此很是苦恼：“其实谁也不想打官司，客观说，我们社区的问题既有物业公司的错，也有部分业主的错，但现在感觉业主非常不理性，我们应该怎么办?”
[专家评析]
在刘俊海看来，张承所在社区出现的问题是业主非理性维权的典型案例。即使张承所说的物业公司服务不到位确实属实，他也不能拒绝交纳物业费，而应当通过合法的途径，通过业主委员会与其沟通、协调，让物业公司改善服务，或者征求业主意见，达到法律规定的要求之后，解聘物业公司，聘请新物业或者由业主自己管理。
那么，以齐虹为代表的业委会是否有权要求张承交纳物业费呢?
张承等业主不交物业费的行为已经损害了其他业主的合法权益(物业降低了服务品质)，业主委员会有权利代表其他业主要求他们交清拖欠的物业费。《物权法》也明确规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”
蔡耀忠认为，业主委员会首先应当教育业主，要求他们交清物业费，如果业主不听从，业委会有权起诉。同时，业委会也应 代表全体业主，要求物业公司提供符合收费标准的服务，否则可以通过法定程序将其解聘。
[现状观察]
江平：
避免维权变成“违权”
据北京市居住小区管理办公室的一项抽样调查结果显示：本市商品房小区目前的平均物业收费率仅为65％左右。
在对本市28个商品房小区的调查中发现，物业收费率能达到80％以上的只有14个，占调查总数的一半，其余14个小区中，有8个的收费率为60％左右，另外6个小区的收费率只有约30％。
欠交物业费，常被认为是业主维权被迫使用的一种手段，但不可否认的是，部分业主以不满物业服务为由恶意拖欠物业费。同时，业主的非理性行为还表现在私搭乱建、侵占通道等行为上。
无论是拖欠物业费还是私搭乱建等行为都具有非常强的传染性，如果少数业主的违规行为没有受到惩罚，那么其他业主就会效仿，从而引发严重后果。
也正因如此，《物权法》明确了业主权利，同时也指出了其义务，要求业主遵守法律，法规以及管理规约。这就要求业主首先要保证自己的行为合法，再对侵害自己权益的行为依法维权。
过去如果小区业主的权益受到侵害，只能以个人名义或者房主联合的名义向法院起诉，而业主委员会却不能向法院起诉，因为在法律上业主委员会不具备诉讼主体资格。
根据《物权法》的规定，如有业主损坏了小区公物，业主委员会就有权依照法律制止，如果行为严重，可以向法院起诉。
《物权法》规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定；同时明确，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这也体现了平等保护权利的精神。
解决物业纠纷不再雾里看花 河 山
《物权法》被认为奠定了民法典的基石，将影晌到老百姓生活的方方面面。尤其对房屋等不动产关系重大。中国法学会消法研究会副会长、北京市法学会房地产分会法律专家河山执笔。就《物权法》的重大意义发表了精辟见解。
13年的立法历程，经过7次全国人大常委会的审议，吸取逾万条的群众意见，《物权法》终于2007年3月16日高票通过，自2007年10月1日起施行。
《物权法》是民法典的基础，其通过标志着向民法典的诞生迈进了重要一步。《物权法》涉及到动产与不动产物权，单就不动产物权来说，这部法律就与老百姓的住房及其相关的绿地、车库，物业管理等诸多方面密切相关。
从房地产行业的现实纠纷看，很多都是由于权属不清所致。《物权法》有助于解决这些现实纠纷，其对不动产登记制度、建筑区划内的道路、绿地和车库，对社区管理权以及相邻关系等都进行了明确规定。这些规定，将为老百姓日常生活中常见的物业纠纷的解决提供基本准则，同时也利于解决房产纠纷。
例如，《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律，法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律，法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”这一规定就明确了业主改变房屋用途的条件，为业主在行使房屋使用权时有法可依。而如果业主不遵守法律规定改变房屋用途，其他有利害关系的业主就可以依法对其提出要求或者进行起诉。
再如，《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，绿地以及其他公共场所，设施和物业月艮务用房，属于业主共有。这条规定非常具有现实意义，有的开发商将物业服务用房出租给企业甚至出售产权，那么既然法律规定物业服务用房属于业主共有，开发商便没有处分权，其产权不能出售，其所带来的收益应归业主共有。
当然，类似例子不胜枚举，《物权法》值得每一个公民认真去学习、贯彻。同时，我们也必须看到，不能认为《物权法》的出台就能解决一切问题。它除了能解决部分现实问题以外，更重要的是树立了基本准则，法律被社会使用一段时间之后，还需要有司法解释，以及地方性的法律法规来对其进行完善和补充，在应对现实问题时更具有针对性。
2007年3月16日，十届全国人大五次会议高票通过《物权法》。自2007年10月1日起施行。
《物权法》被称做与每个人“脚下寸土，头顶片瓦”都有密切关系。而在房地产行业中，社区内的天地属于谁?70年之后房子是谁的?这些都是老百姓非常关心的问题。
那么，《物权法》到底为买房人提供了哪些法律保障?对于房地产行业中的各种问题。我们能从这部法律中找到什么样的答案?中国人民大学商法研究所所长刘俊海、中伦金通律师事务所律师蔡耀忠、北京汇佳律师事务所主任邱宝昌等法律专家，针对具体案例以及现实情况，作出权威评析；中国法学会消法研究会副会长，北京市法学会房地产分会法律专家河山对《物权法》发表特约评论。
一楼“开店”得与一量
业主在使用房产时，不得危及建筑物的安全或者损害其他业主合法权益，若要将住宅改变成经营性用房，还得经有利害关系的业主同意。
张云和姚淑芳两家住在北三环东路的一栋临街住宅楼里，两个人一直是社区老年活动中心的积极分子。二楼的张云和底楼的姚淑芳本是关系很好的邻居，但最近却闹起了矛盾，甚至差点打起官司来。
2006年，姚淑芳搬进儿子买的新家，准备把这套房子出租。左右一打听，嘿!把房子租给商家比租给住户贵不少呢，自己的这套两居室每月就可多收800元左右f姚淑芳还发现左右两边的底层邻居们都陆陆续续把房子改装一新，出租给卖服装的，卖化妆品的商家。
于是，2006年6月初，姚淑芳的房子开始了半个月左右的改装装修，而楼上的张云则每天饱受噪声之苦，更糟糕的是，他非常担心这种拆卸承重墙的改动将危及整栋楼的安全。他与姚淑芳协商，建议姚淑芳还把房子恢复原状，租给住户，姚淑芳并未明确表态。
张云没料到的是，楼下商家的生意并不好，商家不断更换，而每换一家，房子就得重新装修一遍，噪声不断响起，担心不断加重。张云认为姚淑芳的行为严重影响了自己的生活，多次请求姚淑芳恢复房子原貌，但姚淑芳却说：“房子是我的，我喜欢租给谁就租给谁，爱怎么用就怎么用。”
矛盾由此激发，张云与姚淑芳各执一词，甚至吵着要打官司，问题至今没有得到解决。
[专家评析]
在上述案例中，姚淑芳为了更高的租金收益将住宅改成商铺，并且认为自己的行为并无不妥，一方面房子是自己的，另一方面邻居们也都是这么做的。而张云则认为姚淑芳对房屋的使用危害到自己的利益，应当恢复原貌。
看起来，双方似乎都有自己的道理。那么，到底谁对谁锚呢?
中国人民大学商法研究所所长、教授刘俊海分析指出：在该案例中，有两个关键点，第是姚淑芳对房屋的装修是否危及建筑物安全，第二是界定张云是否是有利害关系的业主。
“对装修是否危及建筑物安全，如果双方持有争议，那么需要请专业第三方进行检测，由此判断。”刘俊海表示。而他认为凡是受到不利影响的业主，都可以算有利害关系的人。因此，若某位业主想改变自己房屋的用途，理论上应当经该小区所有业主同意。上述案例中，张云直接受到装修噪声干扰，姚淑芳改住房为商铺应首先取得张云的同意，目前张云有权要求姚淑芳将住房恢复原貌。
中伦金通律师事务所律师蔡耀忠表示，业主拥有房屋，并有占有、使用、收益和处分的权利，任何权利都不是绝对的，业主享有房屋所有权并不意味着可以随心所欲，想怎样就怎样。对住房的使用必须遵守法律、法规以及管理规约，不损害其他业主的合法权益。不过对谁是“有利害关系的业主”，很难有准确划一的标准，必须根据使用的类型和状况在实践中进一步明确，开餐厅和开健身房影响的业主范围就不一样。
［现状观察］
刘俊海：
严格执法必定要影响部分人的利益
相关调查表明，在北京，将住宅用于办公或者改装成商铺的现象非常普遍：大约50％以上的中小公司在住宅楼或者商住楼里面办公，而很大部分临街住房的底层都被改装成了商铺。
对这一问题，被采访对象也持两种针锋相对的观点。赞成派认为可以理解，存在即合理对于业主来说，将房屋出租给公司能比出租给住户赚更多租金；对于公司来说，在住宅楼里办公比租写字楼便宜很多，还可以享受水电费的优惠。反对派则认为，住宅就只应用于居住，住宅办公或者住宅改商铺不仅会影响到其他业主的生活，同时还让实际用于居住的住宅大大少于计划的供应量，加剧住宅供应紧张度。
2006年6月19日，北京市工商局发布14号文，要求暂停为办公地点在住宅楼的公司注册。此举在业界引起极大震动，尤其是那些住宅立项的商住楼受到巨大影响。专家表示，从《物权法》精神来看，如果买房人买的正是住宅立项的商住楼，那么要将房屋用于办公就必须满足两个条件——首先该楼盘由住宅变成写字楼必须是经过了相关部门的合法审批，同时，纵向的行政审批不能代替民事关系，该楼盘用作写字楼还必须经有利害关系的业主同意，用刘俊海的话说就是要经过全体业主的同意。
但现实情况比理论更加复杂，比如有的公司已经买下了一套住宅或者商住楼用于办公，如何处理7甚至有的楼盘虽然是违规将住宅用地项目建成了商务楼格局，但若不允许办公，就将面临不能住不能商的现实尴尬，又如何处理?
《物权法》第七十一条规定是针对有的业主在装修或使用房屋时，危害建筑安全，比如随意拆承重墙；第七十七条是针对部分业主不当使用影响到他人生活。培养的是公民的社会责任感以及民主意识。
《物权法》的实施必然会影响到部分人的利益，比如有的投资者以前将住房出租给公司，能获取较高回报率，但若只能出租给住户，那么租金收益就会大大下降，甚至有的大户型住宅将面临无法出租的难题。但是，从建设和谐社会的角度、从责任和民主的角度出发，必须按照法律的规定办事。
70年后房子依然属于你
老百姓不必再为几十年后房子是不是自己的而惴惴不安，住宅建设用地使用权期问届满将自动续期。不过，续期是否免费尚无定论。
都说在住宅用地上盖栋写字楼划算，不仅售价比住宅高，而且还与住宅一样享受70年产权。但是家住北京朝阳区的董肃不久前却偏偏碰到一桩怪事——他买的住宅竟然用的是公建用地，产权只有50年!
更糟糕的是，由于自己以前从未料到开发商会用公建用地建住宅，所以并没有考察开发商的用地性质。如今，购房合同已签，购房款已付，才猛然发现自己掉进了陷阱!
董肃认为开发商没有告诉他实情，要求退房，但开发商表示是董肃自己没有要求了解这方面信息，并且楼盘信息在网上也是透明的，如果董肃退房，则需要赔偿一大笔违约金，
“其实什么性质的用地对我来说直接影 响不大，我担心的是产权期限届满之后怎么办，房子还是不是我的?如果到期之后需要交土地占用费之类的，那么我就要比真正的住宅(70年产权)多交20年的钱!”董肃表示，现在自己非常为难，交违约金退房还是继续履行合同拿不定主意。
[专家评析]
在上述案例中，董肃面临的是一个开发商改变土地用途的问题，而这直接关系到几十年之后业主的房屋归谁，是否需要交费。
蔡耀忠表示，《物权法》出台之前，不少老百姓担心住房70年产权到期后就会被无偿收回，刚刚结束几十年的房奴生涯，却发现自己又变成了无房无贷款的一类人。此次《物权法》明确规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，是一个突破性进步，可以说给老百姓吃了一颗定心丸。
不过，《物权法》只是明确规定住宅建设用地使用权期间届满后自动续期，并没有规定是否无偿免费续期，按照现行《城市房地产管理法》等规定，还应当继续缴付土地出让金。而据了解，在该法草案起草过程中专家们对此有很大争议，由于没有达成共识，因而选择暂时先不作规定。
刘俊海主张，用于自住的住宅应当无偿免费续期，因为住宅是老百姓生活的必须之物，政策应照顾民生需求。“当初政策规定住宅产权为70年的依据也就是根据人的普遍寿命而计算出来的，其表达的意思是‘一辈子’，也就是说买了房子可以住一辈子。”同时，住宅70年的产权是从开发商获得土地之时开始计算，有的住房到买房者手中时已经过去了好几年甚至十来年，而大部分消费者并不清楚这一点，因此若房屋产权到期后收费，对老百姓来说也不公平。
不过不少专家对此持反对意见。“现在开发商拿地是一次性交纳70年的土地出让金，如果70年之后无偿免费续期，那么如何体现土地的增值价值?又如何保证政府的长期收益?”一位法学专家表示，住宅70年产权期满之后，业主应当为占用住宅建设用地而付费，只不过付费的标准不应太高，付费形式也可根据不同类型的住宅进行区分。
但是《物权法》只规定住宅产权期届满后自动续期，而对非住宅建设用地产权期满后的续期，要求依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，依照法律，行政法规的规定办理。“目前可以参考的法律法规有《城市房地产管理法》和《城镇国有土地出让和转让暂行条例》。”蔡耀忠表示，按这两部法律的规定，若非住宅用地期限届满后要续期，那么就应向相关部门提出申请，并且需要付费延期。
那么，在董肃遇到的这个案例中，他不仅要面临50年之后是否需要付费的问题，还要面临50年后房屋产权归谁的问题。因此专家建议董肃首先确认房屋购买合同中是否对50年后的房屋产权作出了约定，然后再作判断。由于产权期满后续期付费标准不明确，因此难以直接对比违约金和续期费用的多少，董肃只能自己评估定夺。
“需要提醒消费者的是，尤其要注意《物权法》第一百四十九条‘该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定。’的规定。”刘俊海表示，买房者在与开发商签订合同时一定要注意看清楚，否则房屋产权期满后房子可能就会重归开发商所有。
[现状观察]
刘俊海：
《物权法》为产权问题预留了法律制定空间
北京市商品房大多建于20世纪90年代中期以后，最早的建于20世纪70年代末80年代初，距离70年使用期最短的也还有40多年时间。因此，很多买房人对几十年后的房屋权属问题虽有所担心，但并非将之当做一个紧追问题。
据业内专家介绍，实践中改变土地用途有两种情况，一种是在住宅建设用地上盖写字楼，另一种是在公建用地上盖住宅楼。当购房者遇到这两种情况时，首先应考察开发商变更土地使用用途是否经过了合法手续，其次，应当考虑自己是否愿意承担政策的不确定风险，同时还应与开发商约定清楚产权期限届满后的房屋权属。
房屋产权期限届满之后是否自动续期、是否免费续期，一直是《物权法》起草过程中的争议焦点。而《物权法》目前明确了住宅建设用地期间届满后自动续期，但非住宅建设用地尚未明确规定。而且，对二者续期是否需要交费都没有规定。
《物权法》第一百四十和一百四十九条的规定，为今后的法律法规制定留下了空间。随着房地产市场的进一步发展，《物权法》在实施过程中还将有司法解释或实施细则来进一步完善。
共有物业权益明明白白
《物权法》关系“脚下寸土，头顶片瓦”。小区内的公共场所包括道路、绿地以及物业服务用房等属业主共仃，面对于规划中的车位、车库归属，则由当事人约定。
家住北四环的任振中是该小区业主委员会成员之一，该小区2005年方正式入住。任振中曰前向本刊反映：入住不久，他便发现小区内出现了各种形式的广告有的在电梯间贴的，有的借公告栏打的，随后在小区靠近四环一排的楼顶竖起了一块大大的房地产广告牌。
任振中觉得电梯间的广告是一种视觉污染，每天上下楼都得强迫接受那些广告语，同时他对物业公司为何对小区广告不加限制感到不解。经过了解得知，广告商想在小区做广告都得经过物业公司批准，并且是向物业公司付费的。
“那么，这些广告费用都到哪里去了呢?归于业主账户了吗?”2005年年底，任振中带着这些疑问希望从物业公司那里了解这笔收入的用处。但是物业公司拒绝出示收支单，认为任振中个人没有这个权力。
此后，任振中和其他业主还发现，由于该小区地下车位数量不足，物业公司将社区绿地划出停车位，并出租给业主。而他们认为这些车位占用的是小区的公共场所，这些停车费收益也应当归全体业主所有。
2006年底，该小区成立了业主委员会，业委会对物业公司提出两点要求：第一，广告进入社区应当经过业主同意，第二，广告收益应当归全体业主所有，物业公司应当向业委会出示物业费用收支账簿。目前，双方正在就这一问题进行协商。
任振中认为，《物权法》出台对于解决该社区的问题将有很大作用，让本该属于业主的东西回到他们身边。“上帝的归上帝，撒旦的归撒旦”。
[专家评析]
上述案例中，争议的焦点是小区公共场所的产权、收益权到底属于谁?按照《物权法》第七十三条的规定，小区的电梯、公告栏以及楼顶都属于小区公共场所，属于业主共有。既然是共有，那么由共有部分产生的收益也应当归全体业主所有。
对于车库和车位的权属纷争，蔡耀忠表示，应当分两种情况区别对待。第一种是在小区的原规划中，就规划有地下车库和地面停车位，开发商在销售房屋时并没有隐瞒规划，房屋售后没有变更规划，那么，此时开发商对车库和车位就拥有处分权，可以出售、出租或者附赠，第二种情况是任振中这 个社区遇到的问题，由于小区规划车位不足，开发商或者物业公司将原来的社区公共绿地、道路划出停车位，再租给业主。此时，停车位占用了业主的共有面积，因此除了车位租金或者停车费都属于业主共有，但是其中的管理费用可以由物业公司享有。
[现状观察]
刘俊海：
让各方权益模糊的界限变得清晰
其实，任振中的这个案例，只是众多社区管理问题的一个侧影。由小区公共场所权属而引发的纠纷通常包括两类 一类是开发商或者物业公司把本该属于小区业主共有的场所和由此带来收益划到了自己的“口袋”里。以具有“物业纠纷第一案”的美丽园小区物业纠纷为例，虽然该小区业主委员会赢得了官司，成功更换了物业公司，降低了物业费，但是在新旧物业交接过程中，业主才发现本属于小区公共场所的物业服务用房竟然被开发商卖给了第三方!新物业一进驻就面临无处办公的尴尬第二类是业主占用公共场所为自己谋福利，从而引发其他业主的不满。日前，有位童先生称，其所在的小区是一个连排别墅，刚开始社区环境非常好，而入住后却发现不少层的业主在自家屋前屋后盖起了大面积的阳光房，影响了社区环境，并且让属于大家的绿地变成了自己的房子。童先生表示，他曾与社区内业主沟通，却得知一层业主的绿地是开发商附赠的，他们有使用权。
童先生感到十分疑惑，开发商有权将绿地赠送给一层业主吗?他是否有权要求这些业主将绿地恢复原貌?
目前因小区公共场所权属而引发的纠纷主要是开发商或物业公司与业主的权益之争。开发商、物业公司对于绿地之类的公共场所是否有处分权呢?主要是看其是否已经划入小区公摊面积之内，若没有进入公摊，并且开发商在售房时没有隐瞒，那么开发商的合理处理是符合法律规定的。《物权法》对小区公共场所权属的相关规定，体现了公平的原则以及物权神圣的原则，明确了社区内绿地、道路以及其他公共场所的权属，让模糊的界限变得清晰。在将来的社区管理中，能避免很多由于法律空白而造成的纠纷。
业主有权自己管理社区
业主有权自行管理社区，也可以委托物业公司进行管理，但是业主不能滥用权利，选聘或解聘物业服务企业至少须征得半数以上业主的同意。
北京某小区物业公司价高质次的服务和趾高气扬的态度终于惹来了麻烦。
日前，该小区业主委员会核心成员一致认为，应当把该物业公司赶出小区，另外选聘一个物业公司或者由自己对小区进行管理。
据该小区业委会成员之一程华反映，该小区位于郊区，大约有3/5的业主把这里当成第二居所，只有周末回家休息，2/5的业主将这里当做第一居所。而物业公司在周一至周五的几个工作日内，提供的物业服务非常差，楼道清扫次数不足，保安对待业主的态度也很差，家里的保修总是得不到及时解决，有时修了不久又坏了。但是到周末，大部分业主都回家时，物业公司的服务状态跟平时大不一样，社区里打扫卫生的次数大大增加，保安对业主也笑脸相迎。
因此，程华和其他业委会成员非常气愤，他们怀疑物业公司在周一至周五将一部分工作人员调配到其他地方工作，而没有为社区提供服务。
但是程华也清楚，要解聘物业公司并不是一件容易的事情，必须有大部分业主投赞同票。然而，对于大多数周末才回家休息的业主来说，他们如何了解物业公司平时的服务呢?他们又如何相信业主委员会的说法?据介绍，很多周末才回家的业主认为物业公司提供了良好的服务，不愿意更换物业公司，甚至对业委会的行为感到不解。
那么，面对这样的问题，《物权法》是否给出了答案?程华所面临的问题有没有解决办法?
[专家评析]
刘俊海认为，《物权法》的这两条规定(第八十一条及第七十六条第四项)体现了物权神圣的思想，明确了物业公司和业主的合作关系。现实中，有的物业管理公司认为自己就是管业主的，对业主的服务请求置之不理，甚至对业主进行刁难，因此《物权法》规定业主可以自己管理社区也可以委托物业服务企业进行管理，还可依法更换，如果物业服务公司不能提供与物业服务标准相一致的服务，或者业主对其服务不满意，就可以对其进行解聘。
但是，只要业主对物业公司不满意，就可以将其解聘吗?刘俊海表示，不能轻易解聘物业公司，必须要慎重，并且体现民主思想。因此《物权法》第七十六条第四项对业主解聘和选聘物业物业公司的条件进行了规定。
蔡耀忠也表示，“改”和“赶”的度要把握好。对于立法者来说，为了社区的和谐、稳定，业主不能随意更换物业公司。一般情况下，若物业公司不能提供业主满意的服务，能通过协商，让物业公司改的，就让其改正，无法让其改正的，大多数业主同意之后，才能将其赶走。
专家认为，上述案例中，程华面临的问题有一定特殊性。从现实角度看，程华只能先联合业委会成员以及其他将社区当做第居所的业主与物业公司进行沟通和协商，让其保证工作日和周末的服务质量相一致，改正以前工作中存在的问题。若能沟通成功，那将是解决问题最好的办法。而如果物业公司无意改正，业委会就只能通过合法的途径，征求整个小区业主的意见，取得半数以上业主同意，并且这些业主的房屋套内建筑面积要占总建筑面积的一半以上，达到这一条件之后业委会才有权解聘物业公司。
北京汇佳律师事务所主任邱宝昌认为，《物权法》第七十六条第四项的规定对业主的要求过于苛刻。在物业管理上业主基本没有话语权，尤其是在现实情况下，比如程华这个社区面临的问题。再比如，有的社区规模非常大，整个开发建设分五六期，从第一期入住到最后一期八住间隔三四年，那么，当前业主入住后发现了物业公司的问题，但入住人数尚未达到半数以上，专有部分面积也难达到建筑物总面积的一半，又该如何处理?因此，邱宝昌认为，实践中还需要多进一步落实《物权法》出台细则或者地方法规。
[现状观察]
蔡耀患：保障业主权利防止权力滥用
2007年3月7日，北京市消协发布《北京市住宅商品房消费者满意度调查报告》，对23个楼盘2315个住户的调查结果显示，近六成消费者对物业管理收费标准与收费透明度不满意，而对物业公司提供的服务评价在3分(满分为5分)以下的消费者占46.5％。
购房者反映最多的几个问题便有物业收费、物业管理等。
而在现实的物业管理纠纷中，情况往往比理论设想的复杂。有的是由于物业公司服务不好，部分业主拒交物业费，也有部分业主存在恶意拖欠物业费，物业服务品质继续下降，从而形成恶性循环，导致物业公司和业主关系紧张，甚至互相起诉。
同时，虽然业主有权更换物业公司，但是在更换过程中，也存在很多不规范的操作，有的社区业主和业主委员会的矛盾激化；有的社区虽然成功更换了物业公司，但 物业交接的过程中又出现诸多难题，导致物业公司虽已换，但物业服务水平并没有上升，甚至出现了连续更换物业公司，而物业服务水平连续下降的现象，极大地损害了社区的整体品质。
业主有权利聘请和更换物业公司，但业主不能滥用这个权利，他们也应该履行自己的义务，并且加强责任意识和民主意识。
面对社区公共事务纠纷，需要全体业主团结起来，而不是抱着“事不关己，高高挂起”的态度。正是出于防止滥用权利，培养团结民主意识的目的，《物权法》对业主的权利以及实现途径作出了明确规定。
也许现实情况更加复杂，但其适用的基本原理却是一致的。《物权法》正式施行之后，还需要根据法律使用的情况，进一步作出司法解释或出台细则。
购房让“一房二卖”走开
物权公示是《物权法》的重要原则，业主在购房之前可查询欲购房屋是否已被登记，购买之后及时登记，以应对“一房二卖”现象。
购买房子、乔迁新居本是件令人高兴的事情，然而，北京市某跨国公司的刘澜却陷入了意想不到的麻烦。在乔迁新居两年后，她的家里突然来了一位不速之客，自称是房子的主人，并拿出房产证作为证明。
这究竞是怎么回事呢?
事情还得从头说起。2002年10月25日，刘澜在顺义购买了～套住房，并和开发商签订了《商品房买卖合同》，合同约定的总房价款为48万元。2003年元旦后的第4天，刘澜拿到了编号为京房权证顺私字第30183号的《房屋所有权证》(以下简称30183号房产证)，
而这位名叫王鹏(化名)的不速之客，出示的房产证为京房权证顺私字第00104号《房屋所有权证》(以下简称00104号房产证)。
原来，早在2001年4月28日，开发商就将此套住房以总价60万元的价格出售给了一家公司，北京市国土资源和房屋管理局(以下简称北京国土房管局)在当年的6月4日为其核发了00104号房产证。后由于其他债务问题，该公司将此房产抵债给了王鹏。
2006年8月3曰，刘澜向北京市顺义区人民法院递交诉讼状，状告开发商存在一房二卖的欺诈行为，请求法院依据相关法律规定，判令开发商返还支付的全部购房款及利息、赔偿损失，并支付购房款1倍的赔偿金。
[专家评析]
在上述案例中，刘澜面临的是开发商“一房二卖”的问题，而这直接关系到房产到底归谁。邱宝昌认为，就本案而言，虽然刘澜办理了房屋所有权证书，理应认定刘澜最终取得该房屋的所有权，但是如果王鹏对所签合同依照物权法规定，进行了预告登记，经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。房屋的所有权就不转移归善意第三人刘澜所有，王鹏应是该套房产的合法拥有者。
《物权法》主要起草人之一、中国人民大学法学院院长王利明指出，预告登记“具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果”。他说，通过预告登记，可以将债权记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，从而使债权的请求权得以保全，并将使最先登记的获得优先权。
在邱宝昌看来，目前《物权法》面临的问题是，进行预告登记的登记机构到底应是谁7在前几次审议《物权法》时，有全国人大常委会委员提出，我国现在进行不动产登记的机构太多，有土地管理，林业、城建、渔业等多个部门，不动产登记的机构应该统一，以便于管理。不过，由于涉及到大量机构人员的变动，操作难度比较大，这次提交审议的《物权法》，对登记机构规定比较模糊。“统一登记机构估计是今后的发展方向。”邱宝昌说。
[现状观察]
《物权法》起草专家组组长江平：
堵塞了购房过程中的一大隐患
“一房二卖”严重欺诈购房者，也影响到社会稳定。近几年，政府采取了多种措施，但“一房二卖”情况仍然存在，这主要缘于两方面的原因——
首先，在制度设计上，我国实行商品房预售制度，而“房二卖”也只有在期货交易时才能出现。因为交易履行的时间跨度较大，买房人难以迅速判断出房屋的所有者。
其次，国内对此类行为的处罚力度比较小。国外对“ 房二卖”的处罚大多包括两方面：一是绝对定性为刑事案件：二是开发商要对第二个购房者支付10倍的赔偿，甚至还有比这更重的处罚。而我国对“一房二卖”的处罚力度却比较小，有时消费者连两倍的赔偿都拿不到。这样就形成了欺诈成本低而欺诈收益高的情况，这也是“一房二卖”甚至“一房多卖”的情况屡屡发生的重要原因。
此外，目前在商品房按揭期间，消费者大多没有意识对房产的合法性进行严格审查，而轻易被开发商的不实宣传所迷惑。
在《物权法》中对于登记制度的变化比较大，第一次明确规定对不动产进行统一登记，进一步明确了登记机关的职责，对于由于登记机关的失误给权利人造成的损失，相关部门要承担赔偿责任。权利人对于登记资料的查询也更加方便，这些都将更加有力地保护不动产权利人的利益。
在《物权法》中还规定了异议登记和预登记制度，其中预登记制度是《物权法》登记制度的一个革命性的亮点：当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。预登记制度的实施，将有效遏制商品房预售过程中的“一房二卖”现象。
理直气壮捍卫阳光权
建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和H照。但实践中如何确认妨碍阳光权、通风权的程度，以及如何确定赔偿标准还存在较大难度。
王庚的住所紧邻一栋商务会所，在他入住半年后，某公司在商务会所楼顶的空调机组和排风管道外加盖房屋，超出了王庚的窗高，房屋两个散热窗户正对着王庚户，致使王庚无法开窗通风，并影响了王庚的采光。2006年底，王庚向法院提起诉讼，要求该公司拆除空调机组、排风管道设施及加盖的建筑物；如不能拆除，要求赔偿因此造成的房屋贬值损失30万元。
一审法院认为该公司在对商务会所顶屋空调机组、排风管道进行二期改造后，隔声板和进风窗口改变了王庚购房时所接受的现实状况。但考虑到空调机组、排风管道，进风窗口及隔声板系商务会所使用所必要，故对王庚要求该公司将空调机组和排风管道拆除的诉讼请求，不予支持。法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定，作出判决如下：(1)该公司于本判决生效后10日内给付王庚经济补偿款人民币2000元；(2)驳回王庚的其他诉讼请求。
王庚不服一审，认为法院判决的赔偿 标准过低，继而提请上诉，要求提高补偿标准。那么，王庚是否能得到更高的补偿呢?在阳光权受到侵害之后再提起诉讼是否为保障阳光权的最好方式呢?
[专家评析]
邱宝昌认为，《物权法》生效后，如果类似情况发生，法院可以根据《物权法》以及其他相关规定作出判决，要求甲公司每年赔偿王庚1500元，赔偿期限为65年，共计97500元。
《物权法》生效前，关于相邻关系，民法通则第八十三条只规定了处理不动产相邻关系的一股原则，而审判实践中如何在当事人之间寻求平衡，如何把握不动产所有人或使用人行使所有权或使用权时应予“限制”和“扩张”的度，成为审理此类案件的一个难点。如今法律规定相对具体，为法院判决提供了明确的法律依据。但要注意的是补偿与赔偿的区别，如果在必要合法情况下给权利人造成损害，应给予补偿。在违法情况下给权利人造成的损害，应给予赔偿。
全国人大代表、广州市女法官协会会长毛宇峨认为，维护自己的阳光权，事前预防胜于事后诉讼。但记者在采访中发现，采光权诉讼大都发生在侵权之后，而在此之前，受害者面对侵权行为往往熟视无睹，无动于衷，等反应过来立案了，却多已经耽误了将侵权行为消灭在萌芽状态的最好机会。
“关键在于，普通百姓应该增强法律意识，时刻警惕周围可能对自己权益会造成危害的行为。”毛宇峨说，只有将侵权行为消灭在萌芽状态，“阳光权”才有望走出尴尬的处境!
[现状观察]
社科院法学研究所副所长陈苏：
确立赔偿标准是当务之急
近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；有些人甚至为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基于“阳光权”引发的纠纷日益增多。据统计，一些大中城市群众上访问题中，“阳光权”所引发的纠纷高达30％以上。
而由于相关法规的缺位，法院在审理侵犯阳光权案例时也颇为头疼。因为缺乏统一尺度，或者说没有一个明确规定来确定赔偿数额的计算依据。正因如此，在司法实践中，各地法院处理阳光权侵害赔偿案件的标准也大相径庭。
1994年《北京市生活居住建筑间距暂行规定》规定：“被遮挡阳光的居民住房，以居室窗台中心点(均以外墙面计)，在冬至日照时间不足1小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。”就是在十多年前，这一标准也难以体现阳光权的价值。
2004年，长沙中院判决一起阳光权纠纷，按照每平方米110元作为赔偿标准。这样，受害方吴某64.73平方米的住宅，获赔7120.3元。原告认为，房屋是其一家终身赖以生存的地方，这7000元怎能弥补他们全家这辈子的采光损失呢?
2006年8月，天津一住户获得一次性补偿2800余元。赔偿标准是按每平方米120元计算。补偿的只是被遮挡的20平方米的居室面积，而不是整套住宅。
还有法院对阳光权损害的赔偿判定，是按照受害方因住房阳光被遮后，多用的电灯电费来确定赔偿数额……
显然，目前阳光权赔偿存在两大问题一是判决标准不一，大多取决于法官的自由裁量权；二是数额确实太少，难以体现阳光权的价值。
一位法官曾坦言：“《民法通则》规定，侵犯相邻权有三种承担责任的形式停止侵害、排除妨碍及赔偿损失，然而在法院众多的采光权、通风权的案件中，法院判决结果大多为前两项内容，能直接判决赔偿损失的案子少之又少。”
在寸土寸金的城市中，“阳光权”主要是通过楼间距体现出来的。它不仅是生存权的一部分，也是资产权的一部分。买房或想买房的人，都会重视房间光线。向阳的房子，开发商卖价也较高，说明他们知道并承认阳光权的价值。所以，人们买了阳光照得着的高价房，理应拥有享受阳光的权利。按理说，楼间距是建筑工程中一项重要指标，应该照规矩、按比例留出相应楼间距。但由于目前全国都没有一个对侵犯“阳光权”而进行补偿或赔偿的标准，公民的“阳光权”正遭遇维权的尴尬。
让理性维权走上正轨
业主在享受权利时也必须履行自身义务，并凡必须理性维权。业主火会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主应当遵守法律、法规以及管理条约。
张承已经拖欠了一年半的物业管理费，他还发现，与他一样不交物业费的人越来越多，这就更坚定了他不交物业费的想法。
张承并非恶意拖欠物业费，而是他对社区物业公司的服务很不满意。“保安基本形同虚设，外来人员非常容易就进入了社区；信件收发不及时……”面对记者，张承列举了物业公司的种种“罪证”。
张承认为，自己拒交物业费的行为完全是无可奈何之举。“我有权利让物业公司改正工作吗?我能让物业公司降低物业费吗?不能，我能做的只有不交物业费。”张承为自己的行为作出了“合理”解释。
而随着不交物业费的业主越来越多，物业公司的经营和服务也每况愈下，但他们不愿为此打官司，只是发催款单，降低服务品质。
该小区业主委员会认为，这样下去会形成恶性循环，最终危害整个社区的利益，应当让业主先把拖欠的物业费交清，再和物业公司进行沟通，让他们改善自身服务，否则就将其解聘。
2007年1月，该小区业主委员会正式向欠费业主发出通告，劝他们尽快交清物业费，并择日召开业主大会商量如何让物业公司改善服务。
业委会主任齐虹没有想到，业委会的这一举动却激化了业主和业委会之间的矛盾，欠费业主认为业委会与物业公司串通一气，损害业主利益，根本不听从业委会的劝告。齐虹对此很是苦恼：“其实谁也不想打官司，客观说，我们社区的问题既有物业公司的错，也有部分业主的错，但现在感觉业主非常不理性，我们应该怎么办?”
[专家评析]
在刘俊海看来，张承所在社区出现的问题是业主非理性维权的典型案例。即使张承所说的物业公司服务不到位确实属实，他也不能拒绝交纳物业费，而应当通过合法的途径，通过业主委员会与其沟通、协调，让物业公司改善服务，或者征求业主意见，达到法律规定的要求之后，解聘物业公司，聘请新物业或者由业主自己管理。
那么，以齐虹为代表的业委会是否有权要求张承交纳物业费呢?
张承等业主不交物业费的行为已经损害了其他业主的合法权益(物业降低了服务品质)，业主委员会有权利代表其他业主要求他们交清拖欠的物业费。《物权法》也明确规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”
蔡耀忠认为，业主委员会首先应当教育业主，要求他们交清物业费，如果业主不听从，业委会有权起诉。同时，业委会也应 代表全体业主，要求物业公司提供符合收费标准的服务，否则可以通过法定程序将其解聘。
[现状观察]
江平：
避免维权变成“违权”
据北京市居住小区管理办公室的一项抽样调查结果显示：本市商品房小区目前的平均物业收费率仅为65％左右。
在对本市28个商品房小区的调查中发现，物业收费率能达到80％以上的只有14个，占调查总数的一半，其余14个小区中，有8个的收费率为60％左右，另外6个小区的收费率只有约30％。
欠交物业费，常被认为是业主维权被迫使用的一种手段，但不可否认的是，部分业主以不满物业服务为由恶意拖欠物业费。同时，业主的非理性行为还表现在私搭乱建、侵占通道等行为上。
无论是拖欠物业费还是私搭乱建等行为都具有非常强的传染性，如果少数业主的违规行为没有受到惩罚，那么其他业主就会效仿，从而引发严重后果。
也正因如此，《物权法》明确了业主权利，同时也指出了其义务，要求业主遵守法律，法规以及管理规约。这就要求业主首先要保证自己的行为合法，再对侵害自己权益的行为依法维权。
过去如果小区业主的权益受到侵害，只能以个人名义或者房主联合的名义向法院起诉，而业主委员会却不能向法院起诉，因为在法律上业主委员会不具备诉讼主体资格。
根据《物权法》的规定，如有业主损坏了小区公物，业主委员会就有权依照法律制止，如果行为严重，可以向法院起诉。
《物权法》规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定；同时明确，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这也体现了平等保护权利的精神。
解决物业纠纷不再雾里看花 河 山
《物权法》被认为奠定了民法典的基石，将影晌到老百姓生活的方方面面。尤其对房屋等不动产关系重大。中国法学会消法研究会副会长、北京市法学会房地产分会法律专家河山执笔。就《物权法》的重大意义发表了精辟见解。
13年的立法历程，经过7次全国人大常委会的审议，吸取逾万条的群众意见，《物权法》终于2007年3月16日高票通过，自2007年10月1日起施行。
《物权法》是民法典的基础，其通过标志着向民法典的诞生迈进了重要一步。《物权法》涉及到动产与不动产物权，单就不动产物权来说，这部法律就与老百姓的住房及其相关的绿地、车库，物业管理等诸多方面密切相关。
从房地产行业的现实纠纷看，很多都是由于权属不清所致。《物权法》有助于解决这些现实纠纷，其对不动产登记制度、建筑区划内的道路、绿地和车库，对社区管理权以及相邻关系等都进行了明确规定。这些规定，将为老百姓日常生活中常见的物业纠纷的解决提供基本准则，同时也利于解决房产纠纷。
例如，《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律，法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律，法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”这一规定就明确了业主改变房屋用途的条件，为业主在行使房屋使用权时有法可依。而如果业主不遵守法律规定改变房屋用途，其他有利害关系的业主就可以依法对其提出要求或者进行起诉。
再如，《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，绿地以及其他公共场所，设施和物业月艮务用房，属于业主共有。这条规定非常具有现实意义，有的开发商将物业服务用房出租给企业甚至出售产权，那么既然法律规定物业服务用房属于业主共有，开发商便没有处分权，其产权不能出售，其所带来的收益应归业主共有。
当然，类似例子不胜枚举，《物权法》值得每一个公民认真去学习、贯彻。同时，我们也必须看到，不能认为《物权法》的出台就能解决一切问题。它除了能解决部分现实问题以外，更重要的是树立了基本准则，法律被社会使用一段时间之后，还需要有司法解释，以及地方性的法律法规来对其进行完善和补充，在应对现实问题时更具有针对性。