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摘 要：在房屋征收过程中，房屋评估作为房屋征收工作过程中必要的一部分，如何做好现场说明解释工作，直接关系到房屋征收工作是否能够顺利完成。因此本文针对房屋征收评估现场说明解释工作展开论述。
关键词：房屋征收评估 现场说明解释
一、基本内容
房屋征收现场说明解释工作是在房屋征收初步结果公示期间，房地产价格评估机构安排注册房地产估价师对分户的初步结果进行现场说明解释，现场说明解释应当包括以下几点：
1.房地产估价机构的资格。《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》中明确：被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估確定。房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。由上述说中的关键是要有相应资格的房地产价格评估机构，这就需要注册房地产估价师依据相关规定结合房地产估价机构自身情况对被征收人作出相应的说明解释。
2.房屋评估的范围和类别。在各房屋征收地块的被征收人都会提出对房屋征收评估的范围和类别提出疑问，如：被征收房屋是否在征收红线范围内？被征收房屋室内装饰装修，机器设备、物资等搬迁费用怎么补偿？因征收房屋造成的停业损失是如何的补偿？虽然有些疑问和房地产评估机构没有直接的关系，但我们现场注册房地产估价师必须根据相关法规、政策对被征收人进行说明解释。
3.房屋评估的依据和原则。房屋评估的依据和原则，是评估工作的前提，房屋评估的主要依据为国家及地方政府颁发的相关法律、法规、技术规程及注册房地产估价师收集的一些相关资料。房地产评估机构应当严格遵循独立、客观、公正原则开展房屋征收评估工作，任何单位和个不得干预。
4.房屋评估工作的程序。房屋征收估价工作的规定程序在房屋征收评估工作中尤为重要，必须按照规定程序展开房屋征收价格评估，如不按规定程序工作，直接会导致房屋征收评估结果价格的有效性，所以做好房屋估价工作程序说明解释尤为重要。
5.房屋评估参数及评估方法的选取。对于征收来说，房屋评估的价格最为被征收人所关心，由此引发的问题也最多，我们注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析事，选用其中一种或者多种方法并合理选取相关重要参数来对被征收房屋价值时行评估。被征收人对房屋评估的方法、技术路线及所选取的参数等相关提出疑问时，注册房地产估价师必需要专业性极强的知识并运用通俗易懂的术语来给房屋评估的方法、技术路线及所选取的参数作详细说明解释，才能够让被征收人理解接受。
二、现场说明解释工作的特点
房屋征收评估不同于其它评估目的，有着其一定的特殊性。房地产评估机构在做房屋征收评估现场解释前要充分做好准备，才能更好的开展房屋征收评估工作的现场说明解释。
1.有效控制现场秩序。在房屋征收评估结果公示期间，部分被征收人往往会带有激动的情绪，我们应该详细了解情况，作出相应处理，对于被征收人的误解，注册房地产估价师要耐心的进行说明解释，如果引起冲突，不但不能够顺利完成现场说明解释工作，甚至可能影响到整个征收工作的开展。
2.做好工作计划。在征收评估现场说明解释过程中，经常会遇到突发状况，需要我们注册房地产估价师要提前做好相应的措施及解决问题的方案，在开展房屋征收评估工作前，收集征收双方相关材料，做好详细工作计划，从而在现场说明解释时能够占据主动性。
3.复杂多变的特点。征收工作直接牵涉到被征收人的切身利益，所以征收工作是目前社会的热点，也是难点。我们所面对有不同素质、不同年龄、不同职业的被征收人，他们对同一问题的理解也是千差万别，甚至有些被征收人将不是征收的相关问题和情绪带到征收工作中，也有些征收人希望通过一些过激行为，来推翻评估结果，以便提高评估价格。所以在征收工作现场说明解释过程中，各种问题决定了现场说明解释是复杂多变的。
4.现场说明解释工作要有策略性。在征收工作中，我们所面对的群体被征收人并不是相关的专业人员，而是普通老百姓，在向被征收人说明解释问题时，并不适宜将详细的技术过程展开陈述，一定要以通俗易懂的方式让被征收人接收我们的评估结果。
三、注意事项
1.着重说明解释独立、客观、公正原则。房屋征收评估虽按正规程序通过协商或者抽签等方式确定的房地产评估机构，但被征收人认为房地产评估机构受征收单位委托，收取征收方评估费用，会受到征收单位的控制，从而影响到房屋评估的结果，导致被征收人的切身利益。对此，注册房地产估价师现场要着重说明解释：房地产评估机构作为中介机构接受房屋征收评估委托，不代表任何一方，房屋征收评估结果不但受征收单位和被征收人的监督，也受上级管理部门的监督，更受社会广大群众的监督，而且房屋征收评估结果要通过当地专家委员会进行复估、认证。所以，房地产评估机构在房屋征收评估过程中一定会遵循独立、客观、公正原则。
2.被征收房屋价格差异的说明解释。房屋征收评估结果对于被征收人来说，不但关心其本身价格的高低，更关心同一征收范围内其它房屋评估结果是否平衡。房屋评估结果的差异体现在同一征收范围内一般体现在不同类型房屋价格的差异及相同类型房屋价格的差异，被征收房屋评估价格因区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积及占地面积、土地使用权等均影响到被征收房屋的价格，注册房地产估价师现场说明解释时，要掌握对被征收范围内的房屋类型及各项系数修正，才能更好做好价格差异的说明解释。
3.后期说明解释工作。房屋征收评估现场说明解释只是房屋征收工作的一小部分，房屋征收评估说明解释工作不但要做好现场说明解释工作，在房屋征收工作结束之前，房地产评估机构都要随时做到对房屋评估价格的说明解释。在后期说明解释工作时，可以由被征收人将异议以书面形式交由征收单位转交房地产评估机构，以便房地产评估机构统一作出说明解释，同时也可将房地产评估的联系方式告知被征收人，更好地方便随时做好房屋评估价格的说明解释工作。
总而言之，现场说明解释工作是顺利完成房屋征收工作的一个重要步骤，现场说明解释工作有一定的难度，对房地产评估机构及注册房地产估价师有着更高的要求，注册房地产估价师不但要有良好的业务技术能力和职业操守，更要有灵活的沟通技巧和强硬的心理素质。做好房屋评估的说明解释工作，不但能够加快房屋征收工作，更能体现房地产评估机构的专业能力和形象，提升房地产评估机构的行业口碑，并能得到社会对房地产评估机构的认可。
参考文献：
[1]王达.浅析房屋征收评估规则及创新《中国房地产》2011.
[2]马军.做好房屋征收评估工作的体会与想法《中国房地产估价与经纪》2011.
[3]王富.关于转变房屋征收方式的几点思考《活力》2013.
关键词：房屋征收评估 现场说明解释
一、基本内容
房屋征收现场说明解释工作是在房屋征收初步结果公示期间，房地产价格评估机构安排注册房地产估价师对分户的初步结果进行现场说明解释，现场说明解释应当包括以下几点：
1.房地产估价机构的资格。《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》中明确：被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估確定。房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。由上述说中的关键是要有相应资格的房地产价格评估机构，这就需要注册房地产估价师依据相关规定结合房地产估价机构自身情况对被征收人作出相应的说明解释。
2.房屋评估的范围和类别。在各房屋征收地块的被征收人都会提出对房屋征收评估的范围和类别提出疑问，如：被征收房屋是否在征收红线范围内？被征收房屋室内装饰装修，机器设备、物资等搬迁费用怎么补偿？因征收房屋造成的停业损失是如何的补偿？虽然有些疑问和房地产评估机构没有直接的关系，但我们现场注册房地产估价师必须根据相关法规、政策对被征收人进行说明解释。
3.房屋评估的依据和原则。房屋评估的依据和原则，是评估工作的前提，房屋评估的主要依据为国家及地方政府颁发的相关法律、法规、技术规程及注册房地产估价师收集的一些相关资料。房地产评估机构应当严格遵循独立、客观、公正原则开展房屋征收评估工作，任何单位和个不得干预。
4.房屋评估工作的程序。房屋征收估价工作的规定程序在房屋征收评估工作中尤为重要，必须按照规定程序展开房屋征收价格评估，如不按规定程序工作，直接会导致房屋征收评估结果价格的有效性，所以做好房屋估价工作程序说明解释尤为重要。
5.房屋评估参数及评估方法的选取。对于征收来说，房屋评估的价格最为被征收人所关心，由此引发的问题也最多，我们注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析事，选用其中一种或者多种方法并合理选取相关重要参数来对被征收房屋价值时行评估。被征收人对房屋评估的方法、技术路线及所选取的参数等相关提出疑问时，注册房地产估价师必需要专业性极强的知识并运用通俗易懂的术语来给房屋评估的方法、技术路线及所选取的参数作详细说明解释，才能够让被征收人理解接受。
二、现场说明解释工作的特点
房屋征收评估不同于其它评估目的，有着其一定的特殊性。房地产评估机构在做房屋征收评估现场解释前要充分做好准备，才能更好的开展房屋征收评估工作的现场说明解释。
1.有效控制现场秩序。在房屋征收评估结果公示期间，部分被征收人往往会带有激动的情绪，我们应该详细了解情况，作出相应处理，对于被征收人的误解，注册房地产估价师要耐心的进行说明解释，如果引起冲突，不但不能够顺利完成现场说明解释工作，甚至可能影响到整个征收工作的开展。
2.做好工作计划。在征收评估现场说明解释过程中，经常会遇到突发状况，需要我们注册房地产估价师要提前做好相应的措施及解决问题的方案，在开展房屋征收评估工作前，收集征收双方相关材料，做好详细工作计划，从而在现场说明解释时能够占据主动性。
3.复杂多变的特点。征收工作直接牵涉到被征收人的切身利益，所以征收工作是目前社会的热点，也是难点。我们所面对有不同素质、不同年龄、不同职业的被征收人，他们对同一问题的理解也是千差万别，甚至有些被征收人将不是征收的相关问题和情绪带到征收工作中，也有些征收人希望通过一些过激行为，来推翻评估结果，以便提高评估价格。所以在征收工作现场说明解释过程中，各种问题决定了现场说明解释是复杂多变的。
4.现场说明解释工作要有策略性。在征收工作中，我们所面对的群体被征收人并不是相关的专业人员，而是普通老百姓，在向被征收人说明解释问题时，并不适宜将详细的技术过程展开陈述，一定要以通俗易懂的方式让被征收人接收我们的评估结果。
三、注意事项
1.着重说明解释独立、客观、公正原则。房屋征收评估虽按正规程序通过协商或者抽签等方式确定的房地产评估机构，但被征收人认为房地产评估机构受征收单位委托，收取征收方评估费用，会受到征收单位的控制，从而影响到房屋评估的结果，导致被征收人的切身利益。对此，注册房地产估价师现场要着重说明解释：房地产评估机构作为中介机构接受房屋征收评估委托，不代表任何一方，房屋征收评估结果不但受征收单位和被征收人的监督，也受上级管理部门的监督，更受社会广大群众的监督，而且房屋征收评估结果要通过当地专家委员会进行复估、认证。所以，房地产评估机构在房屋征收评估过程中一定会遵循独立、客观、公正原则。
2.被征收房屋价格差异的说明解释。房屋征收评估结果对于被征收人来说，不但关心其本身价格的高低，更关心同一征收范围内其它房屋评估结果是否平衡。房屋评估结果的差异体现在同一征收范围内一般体现在不同类型房屋价格的差异及相同类型房屋价格的差异，被征收房屋评估价格因区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积及占地面积、土地使用权等均影响到被征收房屋的价格，注册房地产估价师现场说明解释时，要掌握对被征收范围内的房屋类型及各项系数修正，才能更好做好价格差异的说明解释。
3.后期说明解释工作。房屋征收评估现场说明解释只是房屋征收工作的一小部分，房屋征收评估说明解释工作不但要做好现场说明解释工作，在房屋征收工作结束之前，房地产评估机构都要随时做到对房屋评估价格的说明解释。在后期说明解释工作时，可以由被征收人将异议以书面形式交由征收单位转交房地产评估机构，以便房地产评估机构统一作出说明解释，同时也可将房地产评估的联系方式告知被征收人，更好地方便随时做好房屋评估价格的说明解释工作。
总而言之，现场说明解释工作是顺利完成房屋征收工作的一个重要步骤，现场说明解释工作有一定的难度，对房地产评估机构及注册房地产估价师有着更高的要求，注册房地产估价师不但要有良好的业务技术能力和职业操守，更要有灵活的沟通技巧和强硬的心理素质。做好房屋评估的说明解释工作，不但能够加快房屋征收工作，更能体现房地产评估机构的专业能力和形象，提升房地产评估机构的行业口碑，并能得到社会对房地产评估机构的认可。
参考文献：
[1]王达.浅析房屋征收评估规则及创新《中国房地产》2011.
[2]马军.做好房屋征收评估工作的体会与想法《中国房地产估价与经纪》2011.
[3]王富.关于转变房屋征收方式的几点思考《活力》2013.