论文部分内容阅读
“保利求地！净地、商业、住宅来者不拒，收购、合作、转让，你说了算。”近日成都保利地产的一条微博引来众业内的围观，也透露出了房企拿地的强烈欲望，以万科为代表的品牌房企在全国各地斥资数十亿元拿地。
在地方加大土地供应尤其是优质地块供应的前提下，房企拿地热情迅速升温。越来越多的房企一改前几个月的拿地颓势，开始频频出手抢地、拿地。
“限价”中的火热开局
7月北京土地市场呈现“量”、“价”齐涨的局面。北京中原市场研究部统计数据显示，北京土地出让金7月高达93.6亿元，而6月份的土地出让金仅为9.2亿元，环比大涨9倍，仅7月一个月的土地金额就占到今年前7个月的近40%。
根据北京市土地储备中心资料显示，7月份，北京出让土地16宗，是最近6个月出让地块最多的一个月。在住宅用地方面，今年上半年北京宅地成交仅为8宗，而7月一个月共有6块宅地集中成交。在成交金额方面，6宗宅地土地出让金总额达到75.17亿元，占7月土地出让金总额的80%。万柳地块、大兴旧宫绿隔地块等优质地块贡献较大，两地块分别进账26.3亿元和22亿元。
由于设置最高限价，7月成交的6宗宅地，有4宗宅地参与企业较多，达到最高限价后，最终通过竞公租房或回购房面积决定地块归属。其中万柳地块溢价率达到40%，大兴旧宫绿隔地块溢价率达到45%，已接近国土部设定宅地溢价率超过50%需要上报的限制。
16宗成交地块中，经营性用地成交占一半，而8宗经营性用地中有6宗溢价成交，平均溢价率45%，最高的达169%。继万柳地块刷新北京住宅用地楼面价之后，北京土地市场商业地块也迎来高潮。7月底，北京市朝阳区霞光里5号、6号商业金融用地，参与竞拍的清一色为民企。最终经过63轮竞价，和裕地产旗下北京宝鸿天城房地产开发有限公司以15.15亿元竞得该地块，折合楼面价约3.79万元/平方米，溢价率高达169%。
和裕地产集团营销中心总经理王骞表示，北京三环内几乎没有地块供应了，霞光里商业用地位于三元桥商圈，周边配套完善，因此和裕对于该地块很满意。据了解，霞光里商业金融用地在北京同类型商业地块楼面价中排名第二，仅次于去年成交的每平方米4.32万元的崇文门菜市场地块。
土地升温难言回暖
不只是北京，全国土地市场在7月都迎来“深度复苏”。据北京中原统计数据，7月份，全国13个主要城市土地出让金335.5亿元，环比上涨6%。其中，天津的土地出让金环比上涨49%、长春则大涨550%，杭州、苏州也明显上涨。天津新地王也由中海地产以29.7亿元摘得，楼面价为13026元/平方米。
业内人士认为，北京土地市场升温原因主要是供需方面都有所复苏。仲量联行北京研究部主管覃晓梅表示，进入下半年以来，北京想增加土地的出让金额，推出的优质地块较前几个月多。比如万柳地块、旧宫A1地块、通州运河核心区两地块，以及霞光里地块。
实际上，目前业内普遍认为土地市场还未完全回暖。根据北京中原数据统计，尽管7月北京共获得土地出让金93.61亿元，相较6月的9.28亿元增长了9倍，但同比仍下降62.8%，今年前7月的土地出让金总额，创造了北京市最近5年来的新低。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示，目前地王及高溢价地块仍是个案，多数“地王”的诞生和政府推出的地块位置较好等原因有一定关系。从目前的情况看，限购政策之下，一些开发商对市场前景依然存有疑虑，整个土地市场还没有呈现出全面回升的状态。覃晓梅也表示，万柳地块的“价高”有多方面原因，应该将其当作“个案”来看待。
业内人士认为，土地市场是否会持续复苏，首先看政策层面是否会出台更严厉的调控措施，以及一手市场成交情况是否继续回暖，此外，与出让地块的自身条件关系也很重要。但溢价率在政府的控制之下将会保持在合理区间，土地价格将不会有大幅上升的情况出现。
张宏伟认为，随着住宅成交的好转，开发商拿地意愿增强，但仍属理性拿地。两年来严厉的调控政策对房地产业界造成深刻影响，开发商像2009年、2010年那样非理性拿地的可能性已经不大。
央企围观，民企补仓
在近一两个月，在土地市场可以看到不少品牌房企的身影。保利、中海、恒大、越秀等大型房企也纷纷出手，在各地土地出让会上身影频现。8月4日，房企龙头万科公布7月简报显示，在刚刚过去的一个月，万科在上海、宁波、南昌、青岛、天津和西安6个城市拿地，净用地面积合计超过45万平方米，万科根据权益比例需支付金额超过30亿元。
8月6日，龙湖以42亿元的价格竞得重庆北部新区四宗土地，规划建筑体量近200万平方米。据不完全统计，近两月，龙湖在成都、厦门、常州等地频频出手，购地金额已经超过100亿。此外，龙湖地产、保利地产相关负责人近期也透露，下半年都会在北京土地市场上发力。
业内人士认为，土地市场的迅速升温，主要是受地方政府对于优质地块供应增加影响，同时也说明，开发商的资金压力有所缓解，视线逐渐转向土地市场，拿地动作加大。
“目前万科拿地只是适度补仓”，万科董秘谭华杰表示，万科并非抄底拿地，而是会根据项目自身评估，有选择性地在二三线城市拿地。他认为，这并不能解读成万科对后市看好,整体上公司对于房地产市场依然持比较谨慎的态度，目前离去年万科全年200亿元的拿地金额已经相差很远。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，开发商对后市的预期有所变化，一些迟迟未敢拿地、土地储备告急的开发商正在抓住这一阶段性的窗口式行情，适度储备土地。资金状况较好的企业应当适时出手，进入三季度后，通过降低土地成本所带来的利润空间就可能会降低。
覃晓梅表示，虽然回暖速度不会很快，但下半年的土地交易量仍将有所上升，也不排除个别高价地的再次出现。但总体而言，房地产企业会根据自己的选择，“拿合适的地”，而不是盲目多拿地。
值得注意的是，从万柳到旧宫再到霞光里，除了中铁和中冶以外，大部分央企选择沉默，而在角逐万柳地王时，保利地产抽身而退更让人一窥央企当前心态。而此时，一些名不见经传的中小房企涌现，从中赫置地到河北众美再到和裕地产，全是旗下项目名声在外，而公司本身并不为人熟知。
张宏伟表示，在这些优质地块的竞争中，鲜有央企的身影，说明土地市场大量高溢价地块出现已经引起了政府的关注，下半年土地市场很可能成为调控的重点。因此，适度加快新开工速度，坚持“快拿地、快开工、快销售”的高周转策略仍是房企的明智选择。
在地方加大土地供应尤其是优质地块供应的前提下，房企拿地热情迅速升温。越来越多的房企一改前几个月的拿地颓势，开始频频出手抢地、拿地。
“限价”中的火热开局
7月北京土地市场呈现“量”、“价”齐涨的局面。北京中原市场研究部统计数据显示，北京土地出让金7月高达93.6亿元，而6月份的土地出让金仅为9.2亿元，环比大涨9倍，仅7月一个月的土地金额就占到今年前7个月的近40%。
根据北京市土地储备中心资料显示，7月份，北京出让土地16宗，是最近6个月出让地块最多的一个月。在住宅用地方面，今年上半年北京宅地成交仅为8宗，而7月一个月共有6块宅地集中成交。在成交金额方面，6宗宅地土地出让金总额达到75.17亿元，占7月土地出让金总额的80%。万柳地块、大兴旧宫绿隔地块等优质地块贡献较大，两地块分别进账26.3亿元和22亿元。
由于设置最高限价，7月成交的6宗宅地，有4宗宅地参与企业较多，达到最高限价后，最终通过竞公租房或回购房面积决定地块归属。其中万柳地块溢价率达到40%，大兴旧宫绿隔地块溢价率达到45%，已接近国土部设定宅地溢价率超过50%需要上报的限制。
16宗成交地块中，经营性用地成交占一半，而8宗经营性用地中有6宗溢价成交，平均溢价率45%，最高的达169%。继万柳地块刷新北京住宅用地楼面价之后，北京土地市场商业地块也迎来高潮。7月底，北京市朝阳区霞光里5号、6号商业金融用地，参与竞拍的清一色为民企。最终经过63轮竞价，和裕地产旗下北京宝鸿天城房地产开发有限公司以15.15亿元竞得该地块，折合楼面价约3.79万元/平方米，溢价率高达169%。
和裕地产集团营销中心总经理王骞表示，北京三环内几乎没有地块供应了，霞光里商业用地位于三元桥商圈，周边配套完善，因此和裕对于该地块很满意。据了解，霞光里商业金融用地在北京同类型商业地块楼面价中排名第二，仅次于去年成交的每平方米4.32万元的崇文门菜市场地块。
土地升温难言回暖
不只是北京，全国土地市场在7月都迎来“深度复苏”。据北京中原统计数据，7月份，全国13个主要城市土地出让金335.5亿元，环比上涨6%。其中，天津的土地出让金环比上涨49%、长春则大涨550%，杭州、苏州也明显上涨。天津新地王也由中海地产以29.7亿元摘得，楼面价为13026元/平方米。
业内人士认为，北京土地市场升温原因主要是供需方面都有所复苏。仲量联行北京研究部主管覃晓梅表示，进入下半年以来，北京想增加土地的出让金额，推出的优质地块较前几个月多。比如万柳地块、旧宫A1地块、通州运河核心区两地块，以及霞光里地块。
实际上，目前业内普遍认为土地市场还未完全回暖。根据北京中原数据统计，尽管7月北京共获得土地出让金93.61亿元，相较6月的9.28亿元增长了9倍，但同比仍下降62.8%，今年前7月的土地出让金总额，创造了北京市最近5年来的新低。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示，目前地王及高溢价地块仍是个案，多数“地王”的诞生和政府推出的地块位置较好等原因有一定关系。从目前的情况看，限购政策之下，一些开发商对市场前景依然存有疑虑，整个土地市场还没有呈现出全面回升的状态。覃晓梅也表示，万柳地块的“价高”有多方面原因，应该将其当作“个案”来看待。
业内人士认为，土地市场是否会持续复苏，首先看政策层面是否会出台更严厉的调控措施，以及一手市场成交情况是否继续回暖，此外，与出让地块的自身条件关系也很重要。但溢价率在政府的控制之下将会保持在合理区间，土地价格将不会有大幅上升的情况出现。
张宏伟认为，随着住宅成交的好转，开发商拿地意愿增强，但仍属理性拿地。两年来严厉的调控政策对房地产业界造成深刻影响，开发商像2009年、2010年那样非理性拿地的可能性已经不大。
央企围观，民企补仓
在近一两个月，在土地市场可以看到不少品牌房企的身影。保利、中海、恒大、越秀等大型房企也纷纷出手，在各地土地出让会上身影频现。8月4日，房企龙头万科公布7月简报显示，在刚刚过去的一个月，万科在上海、宁波、南昌、青岛、天津和西安6个城市拿地，净用地面积合计超过45万平方米，万科根据权益比例需支付金额超过30亿元。
8月6日，龙湖以42亿元的价格竞得重庆北部新区四宗土地，规划建筑体量近200万平方米。据不完全统计，近两月，龙湖在成都、厦门、常州等地频频出手，购地金额已经超过100亿。此外，龙湖地产、保利地产相关负责人近期也透露，下半年都会在北京土地市场上发力。
业内人士认为，土地市场的迅速升温，主要是受地方政府对于优质地块供应增加影响，同时也说明，开发商的资金压力有所缓解，视线逐渐转向土地市场，拿地动作加大。
“目前万科拿地只是适度补仓”，万科董秘谭华杰表示，万科并非抄底拿地，而是会根据项目自身评估，有选择性地在二三线城市拿地。他认为，这并不能解读成万科对后市看好,整体上公司对于房地产市场依然持比较谨慎的态度，目前离去年万科全年200亿元的拿地金额已经相差很远。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，开发商对后市的预期有所变化，一些迟迟未敢拿地、土地储备告急的开发商正在抓住这一阶段性的窗口式行情，适度储备土地。资金状况较好的企业应当适时出手，进入三季度后，通过降低土地成本所带来的利润空间就可能会降低。
覃晓梅表示，虽然回暖速度不会很快，但下半年的土地交易量仍将有所上升，也不排除个别高价地的再次出现。但总体而言，房地产企业会根据自己的选择，“拿合适的地”，而不是盲目多拿地。
值得注意的是，从万柳到旧宫再到霞光里，除了中铁和中冶以外，大部分央企选择沉默，而在角逐万柳地王时，保利地产抽身而退更让人一窥央企当前心态。而此时，一些名不见经传的中小房企涌现，从中赫置地到河北众美再到和裕地产，全是旗下项目名声在外，而公司本身并不为人熟知。
张宏伟表示，在这些优质地块的竞争中，鲜有央企的身影，说明土地市场大量高溢价地块出现已经引起了政府的关注，下半年土地市场很可能成为调控的重点。因此，适度加快新开工速度，坚持“快拿地、快开工、快销售”的高周转策略仍是房企的明智选择。