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无论是中央高层领导的表态、地方政府的行动，还是上市土地的现状，都预示着历经连续两年“土地计划流产”的北京将迎来久违的“牛市”。
3月5日，国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上所作政府工作报告中指出，将继续加大房地产市场供应。对此，业界普遍认为，加大土地供应的预期将因此而趋于明晰。
2007年的土地供应量，会否应时而涨?地价走势又将如何?哪些区域将成为供地热点等一系列问题，成为时下诸多地产商心中欲解之谜。
土地供应看涨
“从上半年即将入市的宗地数量74宗的情况来看，似乎亦在预示着2007年土地供应量将继续上行。”去年在广渠路36号地角逐中失利的某开发商总经理满怀期望地预测。在采访中，不少地产界业内人士均向记者表达了类似观点。
2007年的土地供应能否如人们所预期?从北京市土地整理储备中心的数据来看，2007年上半年就将有约900公顷土地入市。这一数字已经接近2006年前11个月1078公顷的供应总量。仅从数量上看，2007年的土地供应量的确有可能出现较大幅度增长。
而连续两年供地计划“流产”所造成的“缺口”似乎使2007年七地供应量的增长成为可能。“土地供应计划连续地产开发用地仅为554公顷，不到原计划的1／4；2006年，北京市共推出‘招拍挂’地块面积约1086公顷，对比2006年年初计划供应1900公顷的商品房用地，还有约814公顷的供地缺口。而该部分土地在2007年的释放，将促使土地供应量增长。”一位接近国土资源局的专家说。
在伟业顾问看来，影响2007年供地计划的因素还包括《北京市十一五住宅建发规划》。该规划显示，2006、2007两年居住用地供应规模计划为3600公顷，然而，2006年北京市共推出“招拍挂”地块面积约1086公顷，仅占到3600公顷住宅供应计划的30％左右。要完成上述规划，预计2007年供地总量必将加大。
实际上，去年以来政府的一系列举措和相关高层的不断表态，也已经显示了政府对加大土地供应的基本态度。
2006年6月，北京市国土资源局出台了《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》。业内人士普遍认为，政府此举，有利于一级开发企业专业化水平的提高，加强了对闲置土地清查盘活的力度。
2006年7月，国务院正式批准建立国家土地督察制度，授权国土资源部代表国务院对各省、区、市，以及计划单列市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查。要求在围土资源部设立国家土地总督察办公室。2006年12月，国家土地总督察办公室正式设立。随后，国家土地督察北京局和上海局也相继组建完毕。
随后，在2006年12月召开的全国国土资源厅局长会议上，国土资源部副部长李元强调，对一些房价上涨过快的城市，应加大土地供应调控力度。
而在日前刚刚结束的全国“两会”上，国务院总理温家宝在政府工作报告中再次明确提出，未来继续加大房地产市场供应。“作为市场化程度很高的房地产市场，政府无法直接管制价格，但可以改善供求关系，间接影响价格。从近年的调控思路来看，政府一直住致力于加大住房供应，在此背景下，土地供应量没有理由不增长。”中天华评估机构资深土地评估师王军艳分析。
“天价”地块难现
供需决定价格。如果2007年的上地供应量真如业界所预测的那样，那么，持续狂飙数年的地价，2007年走势将怎样?
“北京市总体地价水平将上涨是毋庸置疑的。”资深土地专家刘青表示，2006年的土地市场已经呈现出供需两旺、市场竞价激烈的态势，尽管2007年土地供应量将有大幅增加，但在奥运经济的带动下，2007年北京市宏观经济将继续保持良好的发展态势，开发商对市场预期将进一步看好，预计“十地市场需求也将保持旺盛的发展态势，土地市场交易价格水平仍将有较大幅度上涨。”
支持刘青上述判断的依据还包括：新增建设用地的土地有偿使用费征收标准的提高，以及新基准地价的公布；工业用地出让最低价标准的公布；工业用地招拍挂出让制度的实施等。
但并非所有人都这么认为。北京市土地学会副会长刘峰表示，2007年地价将趋于平稳，甚至出现小幅回落，“据北京市土地整理储备中心的数据统计，2006年北京市土地市场总体成交价格为2847元／平方米，比2005年下降了9．9％。2007年将继续加大对房地产的调控力度，当然，也包括对地价的控制。所以，地价很有可能继续下降。”
北京市国土资源局一位不愿透露姓名的专家亦持类似观点。“一方面，从供地方式来看，2006年政府较多采用了招标的形式供地，对于平稳地价有积极意义；另一方面，供需结构的转变亦决定了地价或将趋于平稳。就供应而言，业界普遍认为今年土地供应量将出现猛增，而需求却可能出现缩减。因为很多开发商由于担心在2008年土地面临亲置、奥运后地产或将降温，所以，今年拿地的热情将较往年有所降低。”该专家分析说。
尽管专家意见不一，但大多数专家都认为，在如今上地主管部门对上地价格进行严控的情况下，以往上地市场中的“大价”地块，将很准再出现。事实上，关于这点，从2006年的土地成交的地块便可窥见一斑。据统计，2006年共有30宗土地以起始价成交，其他高于起始价成交的土地中，成交价较起始价的增幅大部分都在20％以下。
丰台、朝阳、海淀位列三甲
从北京市土地整理储备中心即将入市的地块来看，丰台、朝阳、海淀三个区域，分别拥有17宗、12宗、10宗地块，占74宗地块的53％。除此之外，被《北京市十一五城市建设规划》定义为重点新城的顺义有9宗地块，占12％。(详见图1)
从图1可见，城八区中除朝阳、海淀、丰台在未来的土地供应比较集中外，其他地块更多分布在边缘组团、新城及远郊，按宗地数量计划，约占38％。如果按环线统计，郊区地块加之朝阳、海淀、丰台位于五环外的地块，初步估计约有60％的地块位于五环之外。而去年，这一数字为57％。
“2007年，土地供应的明星区域当属丰台。”王军艳说，“丰台区不仅拥有宗地数量最多，且有两块大规模土地入市，其一是位于长辛店北部地区的住宅用地，建设用地面积52万平方米；其二是位于长辛店的住宅项目用地，建设用地面积56．2万平方米。”
而事实上，从2006年供应土地的分布来看，丰台区已开始升温。统计数据显示，2006年，在58宗成交的带住宅性质的地块中，规模稍大的地块基本上集中在五大区域，丰台便是其中之一。不唯如此，2006年全市新增用地，仅三块规划建筑面积超过40万 平方米，丰区便占居其一，即丰台区万恒家园二期规划建筑面积41．6万平方米。
除丰台外，去年土地供应的热点区域朝阳、海淀，今年仍将有较大的供应量。目前，这两个区域分别拥有12宗和10宗即将入市地块，而且分别包括三宗体量相对较大的土地。
具体来说，朝阳区拥有的三大地块分别是位于朝阳区西大望路24号的住宅及公共服务设施用地，建设用地面积23．7万平方米；位于管庄乡西会村管庄新村C区水榭花都居住及配套用地，建设用地面积32．9万平方米；另外一块位于广渠路15号，建设用地面积22．8万平方米。
就海淀区而言，虽然宗地数量不及丰台、朝阳，但却拥有2007年北京土地市场唯一一块“巨无霸”，即稻香园居住区项目占地，建设用地面积63．4万平方米。另外，位于京昌路的住宅及配套用地，建设用地面积38．6万平方米；位于海淀区西三旗新都东路住宅及配套项目用地，建设用地面积31．5万平方米。
顺义以9宗用地紧跟上述三大区域之后，对此，业界专家认为得益于两大原因：一方面，去年发布的《北京市十一五住房建设规划》，明确将顺义纳为重点新城；另一方面，区域交通条件的改善，如机场北线开通、机场轻轨紧锣密鼓的建设等。
普宅用地“井喷”
“2007年上半年，北京市即将入市的74宗土地中，居住及含居住用地39宗，商业金融用及其他含商业用地共25宗，含办公的地块7宗，其他8宗。”来自北京市土地整理储备中心的数据显示。(详见图2)
2006年，全年供应住宅用地58宗，占整体供应的44．27％，而单是2007年上半年即将入市的住宅用地的所占比例，便已近50％。基于此，诸多业内人士预判，2007年，住宅用地供应将出现“井喷”。
而在居住类用地中，普通住宅用地的供应量无疑将占居领先地位。“一方面，受‘70％·90m2’的影响，新增住宅用地供应中，普通住宅用地将占有相当比例；另一方面，去年受政策影响，因调整规划等原因延迟入市的地块，也将在2007年形成有效供应。”采访中，多位开发商向记者表达了这一观点。
此外，刘峰认为，发展进度一直不快的保障性住房，其土地供应量亦将在2007年有所突破。其依据是，北京市“两会”期间，北京市委书记刘淇正式提出了“两个1000万”的承诺，即“政府要在3年内，建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房”。而此前，李元亦提出，2007年，在城市批次用地审批中，按规定比例控制好中低价位、中小户型商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。所以，保障性住宅用地，很有可能成为2007年土地供应市场又一焦点。
就高档住宅用地而言，刘峰认为，受近两年一系列“限高”政策的影响，其供应将基本保持平稳或趋于下滑。
此外，商业金融用地仍将持续大幅增长。由图2可见，即将入市地块中，商业金融用地占32％。而去年全年的供地，商业金融类用地所占比例为14．37％。就办公用地而言，去年所占比例有6％，虽然2007年上半年即将入市地块中，办公类用地占到了9％，但随着大量住宅用地的陆续推出，业界预计，办公类用地的供应比例将出现缩减。
“招标方式”唱主角
“未来，招拍挂仍然是主要供地方式。”国土资源部纪委书记孙绍局近日在接受《楼市》记者采访时表示，未来，政府会根据宗地属性、位置、体量等因素，决定是采取招标、拍卖还是挂牌。
然而，从2006年土地交易的情况来看，一个重要的特点，即招标出让成为继“拍卖”之后的主角。为了抑制地价的过快上涨，2006年以来，土地出让多采用了招标的方式，特别是几块面积大的土地，基本都是采用了招标的方式出让。据统计，2006年采用招标、拍卖、挂牌形式交易的土地面积，分别为472万平方米、1．7万平方米、326万平方米。(详见图3)
由上图可见，采取招标形式供应的土地占59．02％。然而，2005年同期这一比例为零。业界普遍认为，政府采取招标的方式供地，很大程度上控制了地价的上涨。2006年北京市土地交易价格小幅走低便是最好的例证。那么，2007年国家是否仍将大量采取招标形式供地?
“从近年宏观调控的主旨来看，即稳定房价，而稳定房价一个最重要的前提即地价稳定。所以，土地主管部门必然会顺应国家政策需要，通过招标的方式对土地的价格进行控制，以期间接地稳定高企的商品房市场价格。基于此，预计2007年土地市场招标出让土地的比例将继续上升，尤其是那些规模较大的热点区域的地块将主要采取此种出让方式。”中原地产华北区董事总经理李文杰分析认为。
刘峰同样认为，以政府主导的供地方式一一招标，将成为今后的主流方向。“事实上，不管采取什么样的方式，政府在土地供应过程当中的主导作用将日益凸显。曾经的竞拍，使得有资质的开发商高价获得土地之后嚣张、跋扈。而招标的形式则不买开发商账。”刘峰说。
对此，一位不愿透露姓名的业内人士却表达了不同意见。“招标不可能被广泛推行。因为，招标‘非价高者得的’游戏规则，使政府部门少了一笔不小的财政收入。在稳定房价的调控背景下，住宅类用地的出让，或许越来越多采取招标的形式。但政府为了平衡收入，在其他类别用地的出让中，可能更多采取挂牌或拍卖。”
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
3月5日，国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上所作政府工作报告中指出，将继续加大房地产市场供应。对此，业界普遍认为，加大土地供应的预期将因此而趋于明晰。
2007年的土地供应量，会否应时而涨?地价走势又将如何?哪些区域将成为供地热点等一系列问题，成为时下诸多地产商心中欲解之谜。
土地供应看涨
“从上半年即将入市的宗地数量74宗的情况来看，似乎亦在预示着2007年土地供应量将继续上行。”去年在广渠路36号地角逐中失利的某开发商总经理满怀期望地预测。在采访中，不少地产界业内人士均向记者表达了类似观点。
2007年的土地供应能否如人们所预期?从北京市土地整理储备中心的数据来看，2007年上半年就将有约900公顷土地入市。这一数字已经接近2006年前11个月1078公顷的供应总量。仅从数量上看，2007年的土地供应量的确有可能出现较大幅度增长。
而连续两年供地计划“流产”所造成的“缺口”似乎使2007年七地供应量的增长成为可能。“土地供应计划连续地产开发用地仅为554公顷，不到原计划的1／4；2006年，北京市共推出‘招拍挂’地块面积约1086公顷，对比2006年年初计划供应1900公顷的商品房用地，还有约814公顷的供地缺口。而该部分土地在2007年的释放，将促使土地供应量增长。”一位接近国土资源局的专家说。
在伟业顾问看来，影响2007年供地计划的因素还包括《北京市十一五住宅建发规划》。该规划显示，2006、2007两年居住用地供应规模计划为3600公顷，然而，2006年北京市共推出“招拍挂”地块面积约1086公顷，仅占到3600公顷住宅供应计划的30％左右。要完成上述规划，预计2007年供地总量必将加大。
实际上，去年以来政府的一系列举措和相关高层的不断表态，也已经显示了政府对加大土地供应的基本态度。
2006年6月，北京市国土资源局出台了《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》。业内人士普遍认为，政府此举，有利于一级开发企业专业化水平的提高，加强了对闲置土地清查盘活的力度。
2006年7月，国务院正式批准建立国家土地督察制度，授权国土资源部代表国务院对各省、区、市，以及计划单列市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查。要求在围土资源部设立国家土地总督察办公室。2006年12月，国家土地总督察办公室正式设立。随后，国家土地督察北京局和上海局也相继组建完毕。
随后，在2006年12月召开的全国国土资源厅局长会议上，国土资源部副部长李元强调，对一些房价上涨过快的城市，应加大土地供应调控力度。
而在日前刚刚结束的全国“两会”上，国务院总理温家宝在政府工作报告中再次明确提出，未来继续加大房地产市场供应。“作为市场化程度很高的房地产市场，政府无法直接管制价格，但可以改善供求关系，间接影响价格。从近年的调控思路来看，政府一直住致力于加大住房供应，在此背景下，土地供应量没有理由不增长。”中天华评估机构资深土地评估师王军艳分析。
“天价”地块难现
供需决定价格。如果2007年的上地供应量真如业界所预测的那样，那么，持续狂飙数年的地价，2007年走势将怎样?
“北京市总体地价水平将上涨是毋庸置疑的。”资深土地专家刘青表示，2006年的土地市场已经呈现出供需两旺、市场竞价激烈的态势，尽管2007年土地供应量将有大幅增加，但在奥运经济的带动下，2007年北京市宏观经济将继续保持良好的发展态势，开发商对市场预期将进一步看好，预计“十地市场需求也将保持旺盛的发展态势，土地市场交易价格水平仍将有较大幅度上涨。”
支持刘青上述判断的依据还包括：新增建设用地的土地有偿使用费征收标准的提高，以及新基准地价的公布；工业用地出让最低价标准的公布；工业用地招拍挂出让制度的实施等。
但并非所有人都这么认为。北京市土地学会副会长刘峰表示，2007年地价将趋于平稳，甚至出现小幅回落，“据北京市土地整理储备中心的数据统计，2006年北京市土地市场总体成交价格为2847元／平方米，比2005年下降了9．9％。2007年将继续加大对房地产的调控力度，当然，也包括对地价的控制。所以，地价很有可能继续下降。”
北京市国土资源局一位不愿透露姓名的专家亦持类似观点。“一方面，从供地方式来看，2006年政府较多采用了招标的形式供地，对于平稳地价有积极意义；另一方面，供需结构的转变亦决定了地价或将趋于平稳。就供应而言，业界普遍认为今年土地供应量将出现猛增，而需求却可能出现缩减。因为很多开发商由于担心在2008年土地面临亲置、奥运后地产或将降温，所以，今年拿地的热情将较往年有所降低。”该专家分析说。
尽管专家意见不一，但大多数专家都认为，在如今上地主管部门对上地价格进行严控的情况下，以往上地市场中的“大价”地块，将很准再出现。事实上，关于这点，从2006年的土地成交的地块便可窥见一斑。据统计，2006年共有30宗土地以起始价成交，其他高于起始价成交的土地中，成交价较起始价的增幅大部分都在20％以下。
丰台、朝阳、海淀位列三甲
从北京市土地整理储备中心即将入市的地块来看，丰台、朝阳、海淀三个区域，分别拥有17宗、12宗、10宗地块，占74宗地块的53％。除此之外，被《北京市十一五城市建设规划》定义为重点新城的顺义有9宗地块，占12％。(详见图1)
从图1可见，城八区中除朝阳、海淀、丰台在未来的土地供应比较集中外，其他地块更多分布在边缘组团、新城及远郊，按宗地数量计划，约占38％。如果按环线统计，郊区地块加之朝阳、海淀、丰台位于五环外的地块，初步估计约有60％的地块位于五环之外。而去年，这一数字为57％。
“2007年，土地供应的明星区域当属丰台。”王军艳说，“丰台区不仅拥有宗地数量最多，且有两块大规模土地入市，其一是位于长辛店北部地区的住宅用地，建设用地面积52万平方米；其二是位于长辛店的住宅项目用地，建设用地面积56．2万平方米。”
而事实上，从2006年供应土地的分布来看，丰台区已开始升温。统计数据显示，2006年，在58宗成交的带住宅性质的地块中，规模稍大的地块基本上集中在五大区域，丰台便是其中之一。不唯如此，2006年全市新增用地，仅三块规划建筑面积超过40万 平方米，丰区便占居其一，即丰台区万恒家园二期规划建筑面积41．6万平方米。
除丰台外，去年土地供应的热点区域朝阳、海淀，今年仍将有较大的供应量。目前，这两个区域分别拥有12宗和10宗即将入市地块，而且分别包括三宗体量相对较大的土地。
具体来说，朝阳区拥有的三大地块分别是位于朝阳区西大望路24号的住宅及公共服务设施用地，建设用地面积23．7万平方米；位于管庄乡西会村管庄新村C区水榭花都居住及配套用地，建设用地面积32．9万平方米；另外一块位于广渠路15号，建设用地面积22．8万平方米。
就海淀区而言，虽然宗地数量不及丰台、朝阳，但却拥有2007年北京土地市场唯一一块“巨无霸”，即稻香园居住区项目占地，建设用地面积63．4万平方米。另外，位于京昌路的住宅及配套用地，建设用地面积38．6万平方米；位于海淀区西三旗新都东路住宅及配套项目用地，建设用地面积31．5万平方米。
顺义以9宗用地紧跟上述三大区域之后，对此，业界专家认为得益于两大原因：一方面，去年发布的《北京市十一五住房建设规划》，明确将顺义纳为重点新城；另一方面，区域交通条件的改善，如机场北线开通、机场轻轨紧锣密鼓的建设等。
普宅用地“井喷”
“2007年上半年，北京市即将入市的74宗土地中，居住及含居住用地39宗，商业金融用及其他含商业用地共25宗，含办公的地块7宗，其他8宗。”来自北京市土地整理储备中心的数据显示。(详见图2)
2006年，全年供应住宅用地58宗，占整体供应的44．27％，而单是2007年上半年即将入市的住宅用地的所占比例，便已近50％。基于此，诸多业内人士预判，2007年，住宅用地供应将出现“井喷”。
而在居住类用地中，普通住宅用地的供应量无疑将占居领先地位。“一方面，受‘70％·90m2’的影响，新增住宅用地供应中，普通住宅用地将占有相当比例；另一方面，去年受政策影响，因调整规划等原因延迟入市的地块，也将在2007年形成有效供应。”采访中，多位开发商向记者表达了这一观点。
此外，刘峰认为，发展进度一直不快的保障性住房，其土地供应量亦将在2007年有所突破。其依据是，北京市“两会”期间，北京市委书记刘淇正式提出了“两个1000万”的承诺，即“政府要在3年内，建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房”。而此前，李元亦提出，2007年，在城市批次用地审批中，按规定比例控制好中低价位、中小户型商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。所以，保障性住宅用地，很有可能成为2007年土地供应市场又一焦点。
就高档住宅用地而言，刘峰认为，受近两年一系列“限高”政策的影响，其供应将基本保持平稳或趋于下滑。
此外，商业金融用地仍将持续大幅增长。由图2可见，即将入市地块中，商业金融用地占32％。而去年全年的供地，商业金融类用地所占比例为14．37％。就办公用地而言，去年所占比例有6％，虽然2007年上半年即将入市地块中，办公类用地占到了9％，但随着大量住宅用地的陆续推出，业界预计，办公类用地的供应比例将出现缩减。
“招标方式”唱主角
“未来，招拍挂仍然是主要供地方式。”国土资源部纪委书记孙绍局近日在接受《楼市》记者采访时表示，未来，政府会根据宗地属性、位置、体量等因素，决定是采取招标、拍卖还是挂牌。
然而，从2006年土地交易的情况来看，一个重要的特点，即招标出让成为继“拍卖”之后的主角。为了抑制地价的过快上涨，2006年以来，土地出让多采用了招标的方式，特别是几块面积大的土地，基本都是采用了招标的方式出让。据统计，2006年采用招标、拍卖、挂牌形式交易的土地面积，分别为472万平方米、1．7万平方米、326万平方米。(详见图3)
由上图可见，采取招标形式供应的土地占59．02％。然而，2005年同期这一比例为零。业界普遍认为，政府采取招标的方式供地，很大程度上控制了地价的上涨。2006年北京市土地交易价格小幅走低便是最好的例证。那么，2007年国家是否仍将大量采取招标形式供地?
“从近年宏观调控的主旨来看，即稳定房价，而稳定房价一个最重要的前提即地价稳定。所以，土地主管部门必然会顺应国家政策需要，通过招标的方式对土地的价格进行控制，以期间接地稳定高企的商品房市场价格。基于此，预计2007年土地市场招标出让土地的比例将继续上升，尤其是那些规模较大的热点区域的地块将主要采取此种出让方式。”中原地产华北区董事总经理李文杰分析认为。
刘峰同样认为，以政府主导的供地方式一一招标，将成为今后的主流方向。“事实上，不管采取什么样的方式，政府在土地供应过程当中的主导作用将日益凸显。曾经的竞拍，使得有资质的开发商高价获得土地之后嚣张、跋扈。而招标的形式则不买开发商账。”刘峰说。
对此，一位不愿透露姓名的业内人士却表达了不同意见。“招标不可能被广泛推行。因为，招标‘非价高者得的’游戏规则，使政府部门少了一笔不小的财政收入。在稳定房价的调控背景下，住宅类用地的出让，或许越来越多采取招标的形式。但政府为了平衡收入，在其他类别用地的出让中，可能更多采取挂牌或拍卖。”
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。