论文部分内容阅读
住房是准公共产品。一个好的住房制度,必须同时满足低收入、中等收入、高收入家庭即全体国民的住房需求。国家《2009-2011年廉租住房保障规划》出台后,保障性住房制度正在逐步保障低收入家庭的基本居住条件。商品住房制度满足了高收入家庭的住房需求,却无法满足中等收入家庭的住房需求。因此,我们建议国家尽快进行二次房改,建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租赁住房制度),即准市场化的平价住房制度。
一、改革供地方式,建立三三制住房制度的基本框架
公共住房是以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”方式招标供地建设的准市场化平价住房,供应对象主要是占城镇人口60%左右的中等收入家庭。改革供地方式、实行“四定两竞”招标是住房制度创新的必要条件。
二次房改后形成的住房制度基本框架是:保障性住房以政府划拨方式供地,由国有独资住房投资有限公司、非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与,解决低收入家庭的住房问题。公共住房和公共租赁住房实行“四定两竞”招标,由非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与,向中等收入家庭提供平价住房。商品住房仍然以“招拍挂”方式供地,由建筑开发商开发建设,户型面积和房价由开发商自主确定,满足高收入家庭的住房需求。
概括起来就是“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”,简称“三三制住房制度”和“三三制房改方案”、“三三制房改路线图”,改革目标是建立“低端有保障,中端买得起,高端有选择”的多层次良性发展的住房供应体系。
二、改革供地方式,发展四定两竞公共住房的五项内容
1.确定公共住房供地指标。政府将每年的住房供地计划分为三个部分,首先保证保障性住房用地和公共住房、公共租赁住房用地,然后安排商品住房用地,并向社会公示。
2.创新公共住房供地招标方式。以招标底价为准,实行“四定两竞”招标。
3.公共住房户型建筑面积控制在90平方米以内,实行轮候制和订单式开发建设。
4.动员社会力量参与公共住房建设。支持大企业、企业协会、群众团体和社会贤达组建社会型住宅合作社和合作建房等非盈利公益性建房机构,共同参与公共住房建设。
5.实行一户一宅的准入制度。公共住房只出售给在本地工作满两年且购买第一套自住房和符合购买第二套自住房条件的国内居民家庭。实行一户一宅的准入制度,不实行退出制度。购买公共住房后若出售,买方必须符合准入条件,且不得高于政府确定的本楼盘最高限价;出租须按公共租赁住房的租金限价收租。购买公共住房以后可以再购买商品住房。
三、四定两竞公共住房改革的可行性和必要性
1.发展四定两竞公共住房具有法律依据和政策基础。我国宪法规定了国有土地公共服务的性质,国有土地必须为全体人民服务,政府垄断的住房供地必须以改善全体居民的住房条件为基础,符合大多数人民的利益。调控地价和房价必须坚持住房是准公共产品的执政理念,符合人民的愿望和房价收入比的国际惯例,土地财政不能偏离国有土地的社会主义属性。
2.“三控”降房价是包括有良开发商在内的全国人民的强烈要求。地价过高、税费过高、房产暴利是导致当前房价虚高的主要原因,建议国家采取控制地价、控制税费、控制利润的“三控措施”降低房价,开发商把利润控制在国际惯例通常不超过5%的合理范围,这也是人民的心声,政府应该顺应民意积极落实。民意不可违,要刺激消费,扩大内需,必须首先把挤占居民即期甚至远期消费能力的过高房价调低到合理区间。
3.简便易行,立竿见影,改革成本低。四定两竞公共住房改革好操作,见效快,兴利除弊各方共赢。不需要政府增加投入,不减少正常的土地财政收入,也不会给商品住房市场带来太大冲击。开发商给富人盖房子还会有高于公共住房的利润,政府也会增加财政收入。
4.四两拨千斤,是楼市的稳定器、发动机和反腐剂。四定两竞使房价合理,预期明确,解决了房价的不确定性和信息不对称性,有利于增加住房消费。短期看会带动高房价合理下行,但也封杀了房价非理性下跌的空间,形成三种住房制度相互制衡机制,有利于促进房地产市场稳定健康发展。四定两竞改革使建房成本公开透明,也将成为防止房地产腐败的利器。
5.2009年以来地价和房价再次非理性上涨更加证明,现行的商品住房制度已经无法满足中等收入家庭的住房需求,全国人民要求深化住房制度改革的呼声再次高涨。不改不得人心,不改将严重影响党和政府的威信,不改将严重干扰保增长、保民生、保稳定的大局,不改将继续推升我国一业虚旺百业衰的房地产泡沫,后患无穷。
为此,建议国务院成立“深化住房制度改革领导小组”,领导二次房改,提出建立三三制住房制度和四定两竞公共住房改革的具体方案;加快《住房保障法》立法,尽快通过立法确立三三制住房制度,尽快建立起符合中国国情、让人民满意的多层次良性发展、长治久安的住房供应体系,并选择一到两个城市进行改革试点,保证二次房改的逐步完善施行。
一、改革供地方式,建立三三制住房制度的基本框架
公共住房是以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”方式招标供地建设的准市场化平价住房,供应对象主要是占城镇人口60%左右的中等收入家庭。改革供地方式、实行“四定两竞”招标是住房制度创新的必要条件。
二次房改后形成的住房制度基本框架是:保障性住房以政府划拨方式供地,由国有独资住房投资有限公司、非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与,解决低收入家庭的住房问题。公共住房和公共租赁住房实行“四定两竞”招标,由非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与,向中等收入家庭提供平价住房。商品住房仍然以“招拍挂”方式供地,由建筑开发商开发建设,户型面积和房价由开发商自主确定,满足高收入家庭的住房需求。
概括起来就是“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”,简称“三三制住房制度”和“三三制房改方案”、“三三制房改路线图”,改革目标是建立“低端有保障,中端买得起,高端有选择”的多层次良性发展的住房供应体系。
二、改革供地方式,发展四定两竞公共住房的五项内容
1.确定公共住房供地指标。政府将每年的住房供地计划分为三个部分,首先保证保障性住房用地和公共住房、公共租赁住房用地,然后安排商品住房用地,并向社会公示。
2.创新公共住房供地招标方式。以招标底价为准,实行“四定两竞”招标。
3.公共住房户型建筑面积控制在90平方米以内,实行轮候制和订单式开发建设。
4.动员社会力量参与公共住房建设。支持大企业、企业协会、群众团体和社会贤达组建社会型住宅合作社和合作建房等非盈利公益性建房机构,共同参与公共住房建设。
5.实行一户一宅的准入制度。公共住房只出售给在本地工作满两年且购买第一套自住房和符合购买第二套自住房条件的国内居民家庭。实行一户一宅的准入制度,不实行退出制度。购买公共住房后若出售,买方必须符合准入条件,且不得高于政府确定的本楼盘最高限价;出租须按公共租赁住房的租金限价收租。购买公共住房以后可以再购买商品住房。
三、四定两竞公共住房改革的可行性和必要性
1.发展四定两竞公共住房具有法律依据和政策基础。我国宪法规定了国有土地公共服务的性质,国有土地必须为全体人民服务,政府垄断的住房供地必须以改善全体居民的住房条件为基础,符合大多数人民的利益。调控地价和房价必须坚持住房是准公共产品的执政理念,符合人民的愿望和房价收入比的国际惯例,土地财政不能偏离国有土地的社会主义属性。
2.“三控”降房价是包括有良开发商在内的全国人民的强烈要求。地价过高、税费过高、房产暴利是导致当前房价虚高的主要原因,建议国家采取控制地价、控制税费、控制利润的“三控措施”降低房价,开发商把利润控制在国际惯例通常不超过5%的合理范围,这也是人民的心声,政府应该顺应民意积极落实。民意不可违,要刺激消费,扩大内需,必须首先把挤占居民即期甚至远期消费能力的过高房价调低到合理区间。
3.简便易行,立竿见影,改革成本低。四定两竞公共住房改革好操作,见效快,兴利除弊各方共赢。不需要政府增加投入,不减少正常的土地财政收入,也不会给商品住房市场带来太大冲击。开发商给富人盖房子还会有高于公共住房的利润,政府也会增加财政收入。
4.四两拨千斤,是楼市的稳定器、发动机和反腐剂。四定两竞使房价合理,预期明确,解决了房价的不确定性和信息不对称性,有利于增加住房消费。短期看会带动高房价合理下行,但也封杀了房价非理性下跌的空间,形成三种住房制度相互制衡机制,有利于促进房地产市场稳定健康发展。四定两竞改革使建房成本公开透明,也将成为防止房地产腐败的利器。
5.2009年以来地价和房价再次非理性上涨更加证明,现行的商品住房制度已经无法满足中等收入家庭的住房需求,全国人民要求深化住房制度改革的呼声再次高涨。不改不得人心,不改将严重影响党和政府的威信,不改将严重干扰保增长、保民生、保稳定的大局,不改将继续推升我国一业虚旺百业衰的房地产泡沫,后患无穷。
为此,建议国务院成立“深化住房制度改革领导小组”,领导二次房改,提出建立三三制住房制度和四定两竞公共住房改革的具体方案;加快《住房保障法》立法,尽快通过立法确立三三制住房制度,尽快建立起符合中国国情、让人民满意的多层次良性发展、长治久安的住房供应体系,并选择一到两个城市进行改革试点,保证二次房改的逐步完善施行。