物业管理一直都是城市管理的重要议题,核心就是社区范围内公共产品和公共服务的供给。物业管理作为新型城市管理形式,成为城市管理和治理能力现代化的重要内容。作为新型服务业,物业管理经历了从无序混乱状态向有序规范形态发展,物业市场的规范化程度日益提升。由于现在很多研究都是沿着物业管理的涉及主体然后形成一定的研究视角,本文为了更深层次的研究选题,将物业管理的内在特质阐释出来,特别是从物业管理方式、政府介入程度、物业管理对城市管理能力提升效应三个方面剖析了物业管理的内在特征。同时,物业管理流程设置、制度标准、介入尺度、管理绩效需要与市场主体合法私权范围要求匹配,保证物业主体交易行为的自由,并且管理边界需要纳入到法治有限控制界限内。因此,有必要对物业管理的相关问题展开深入研究。本文将基于新公共管理理论的视角,以促进宿迁物业管理为主线,借鉴国内外其他城市物业管理的成功经验,按照“研究背景——理论研究——现实研究——路径研究”的脉络层层递进,着力探讨宿迁市物业管理的相关问题,以期能够对物业管理机制改革的相关问题进行深入剖析。研究发现,随着宿迁市经济社会的发展,物业管理在宿迁的社会生活中起到越来越重要的地位,宿迁市政府高度重视,出台了一系列的物业管理办法,宿迁市的物业管理与宿迁市的社会经济生活越来越适应。但是,由于存在管理者水平不高、物业政策的制定缺乏针对性等问题,导致宿迁市物业管理存在从业者的素质低、物业公司规模小等问题。因此,宿迁市需要从完善管理体系等入手,应对物业管理面临的问题,并希望本文的研究能够为物业管理实践提供一定的经验借鉴。