中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》于2003年颁布之后,我国的房地产投资信托得到了迅猛的发展。到2007年底,我国房地产资金信托融资总量已达到620亿。随着我国金融改革的深入,房地产投资信托已成为房地产企业融资的重要渠道,同时也为我国的投资者投资房地产业提供了新的金融工具。如何对我国目前热销的房地产投资信托产品的信用风险进行准确的度量也越来越受到社会各方面的关注。通过借鉴和学习国际上的先进的信用风险度量模型,建立适合我国国情的房地产投资信托产品信用风险度量的模型和方法,是我国投资者和信托业面临的一个重要课题。正是在这样的背景下,本文就我国房地产投资信托的信用风险进行了相关研究。 本文首先对我国房地产投资信托的基本结构和运作模式进行了总结,在此基础上分析了我国房地产投资信托可能存在的信用风险,并在对我国房地产投资信托的收益率和风险特征进行深入的分析后,比较借鉴国际上先进的信用风险度量模型,在KMV模型的基础上构建了我国房地产投资信托的信用风险度量模型。并结合异质性商品定价的Hedonic模型以及市场比较法,提出了从房产、地产历史交易数据中获得同质可比数据的转换方法,并在此基础上给出了求取相关参数的具体公式。最后,给出了模型的应用实例。通过研究我们看到,即使是投资于有稳定收入的房地产项目的房地产投资信托产品,都具有不可忽视的违约风险,对于投资者来说,违约概率与违约损失的大小与房地产投资项目的收益大小及其波动程度、期限、信托发行规模、风险控制措施和预期收益率的情况都有密切的关系。此外对于房地产投资信托来说,还款来源的影响程度要大于抵押品的影响程度,信托产品中提供的风险控制措施只是减少违约损失的方法,并不能降低违约发生的可能性。因此,投资者应该对房地产企业的还款来源,即投资项目的收益性投入更多的关注。