本文以房地产市场为“场景”，运用利益分析的方法来研究当代中国的利益群体与政府关系。房地产市场涉及到众多的利益集团/利益群体：房地产商、拆迁户、失地农民和购房者。房地产商自不待言，它无疑是中国目前最具有影响力的利益集团之一。拆迁户、失地农民和购房者在本文被统称为利益受损者群体。中央和地方政府也是本文分析的主要对象，它们被置于一个政策过程中加以考虑。地方政府对于房地产收益的普遍依赖以及中央宏观调控措施对地方政府房地产收益的可能影响导致了在宏观调控政策的制定和执行过程中，中央和地方政府利益相异的一面表现得淋漓尽致。　　 上述四类群体与政府之间(中央和地方政府)是通过群体的利益表达和政策对群体博弈过程和结果实施干预和调节两种途径“纠缠”在一起的。本文的研究表明，不同群体利益表达的能力不同。房地产商集团不仅可以通过行业协会来表达诉求，而且还往往拥有体面的政治身份(这是问题的另一个方面，即政治过程对利益集团的吸纳)，丰富的“人脉”关系和广泛的媒体影响力，这使其利益能够得到优先的考虑和实现。然而，仅有这些还不足以使房地产商利益集团强大到目前的地步。房地产商与地方政府的利益耦合--土地财政的形成、政绩考核机制的驱动以及腐败官员寻租--使得二者之间形成了一种牢固的、稳定的联盟关系。这种联盟关系的达成极大地增强了房地产商利益集团的能量，也是地方政府主动为房地产商谋求利益，并置中央政府的三令五申于不顾的“奥秘”所在。房地产商千方百计谋求集体利益，这本无可厚非，问题的关键不在于房地产商利益集团过于强大--实际上与西方发达国家的利益集团相比，我国的房地产商利益集团不仅称不上强大，而且还相对较弱--而是与之存在利益竞争关系的对立群体--失地农民群体、拆迁户群体和购房者群体过于弱小。而后者的弱势在很大程度上源于他们不能挑战强势集团的地位。　　 政策对群体博弈过程的干预，可以分两方面看：其一，从房地产市场生成的过程看，政府(或者权力)与市场对于房地产利益格局的作用是同向的，也就是说，市场导致房地产利益格局趋向分化，权力也导致房地产利益格局趋向分化。前者表现为，房地产市场被扭曲为一个“区域寡头垄断”结构，在这一结构中，房地产商拥有过多的市场力量，成为一种“市场权贵”，而与之相对的群体利益得不到有效保障。后者表现为，房地产市场是政府主导型的住房制度改革与土地制度改革的产物。在改革过程中，政府成功地摧毁了旧有的福利住房制度和传统的土地使用制度，但是一个成熟的、适应社会主义市场经济体系和我国现有居民收入分布格局的商品住房制度和现代土地使用制度远远没有建立起来。由此导致的后果是，那些市场能力低下的利益群体也不能获得政府的“庇护”，而要经受市场竞争的优胜劣汰。　　 其二，从房地产市场宏观调控政策的制定和执行过程中看，中央和地方政府对于房地产利益格局的作用是反向的。这种反向作用表现为，地方政府与房地产商集团利益联盟关系的存在。中央的宏观调控措施能否发挥作用，能发挥多大的作用，取决于中央政府制约地方政府和地方官员“机会主义”行为的能力及其程度。从目前的情形看，中央政府不具备打破地方政府与房地产商集团联盟关系的能力，一是因为在上述格局中，中央和地方政府的利益目标是相斥的，要生成“相容性激励”并不容易，二是区域差距使得中央政府必须采取多样化的约束手段，这势必给地方政府留下自主决策的空间--通常所说的因地制宜，地方政府能够“合理地”利用这个空间，暗地里扩大自身利益。这种阳奉阴违的行为只要不被上级发现，就是没有风险的。　　 这些因素共同作用的后果是，房地产利益格局中各类集团/群体之间的利益过度分化。因而，利益整合就成为我们现阶段应对和化解房地产市场过程中所存在种种问题的主要思路。整合可从三方面入手：一是打破住房市场的区域寡头垄断结构和土地出让过程中的地方政府垄断，以此来协调房地产市场过程中既得利益者与利益受损者的关系。二是调节房地产商利益集团与利益受损者群体间的博弈能力。三是协调中央与地方政府间的财权和事权关系，降低房地产收益对地方政府行为的刺激，由此逐步减弱地方政府对房地产利益格局的负面作用。值得一提的是，上述整合能在多大程度上发挥作用，不仅取决于整合措施是否科学合理，取决于中央政府监督和制约地方政府“机会主义行为”的能力，而且还取决于更为宏大的政治经济体制改革能否与之“合拍”。　　 在内容的安排上，本文首先对政治学中的利益分析方法及其对本文的适用性进行了探讨(第一章)。之后梳理了我国城镇住房制度改革的历程(第二章)。第三章和第五章分别对房地产市场中的两类四种利益群体进行了分析。第四章和第六章分别地方政府和中央政府在房地产市场中的角色及其行为进行了论述。第七章是本文的一个对策研究部分，提出调节房地产市场中的既得利益集团和利益受损者群体的思路和方法。