自1998年实施住房市场化改革以来，我国房地产市场发展迅速。伴随着房地产市场的繁荣，商业银行住房金融业务规模也出现了快速的增长。近年来，房地产市场出现了一些问题和矛盾，房价快速上涨、供需不均衡、保障房供给不足，政府采取了一系列措施对房地产进行调控。同时，在商业银行资产中占比越来越高的住房金融业务，对其信用风险的管理也越来越受到监管机构和商业银行自身的重视。本文主要对我国住房金融业务及房地产市场宏观调控的相关经济行为进行了系统的分析和研究。首先对房地产市场中商业银行住房金融业务的违约风险进行了研究，并对商业银行的风险管理措施提出了相关建议，具体包括对住房金融违约损失率预测模型的研究，对住房金融违约风险因素与银行贷款审查的研究，以及对住房金融违约风险识别——个人征信体系的研究。同时，考虑到商业银行住房金融业务发展和违约风险与房地产市场宏观调控的紧密联系，本文对我国房地产市场宏观调控的有效性进行了分析研究，并对下一步的宏观调控提出相关政策建议。具体包括从微观层面针对宏观调控对住房金融业务影响有效性的分析，以及从宏观层面针对调控政策与措施对市场影响有效性的分析。　　 关于住房金融违约损失率的研究，现有文献主要集中在对国外先进方法的总结以及对具体模型在中国应用难点的探讨上。少数建立模型的研究文献采用的是线性回归的方法，与贷款违约损失率0-1之间的取值范围并不相符合。在可查询到的文献范围内，未见有通过实证数据验证、比较模型预测能力的相关文献。本文利用实证数据，采用log-log回归法、logistic回归法、分类及回归树法分别构建了LGD预测模型。同时针对三类模型以及历史数据平均法模型对样本内数据及样本外数据分别的预测效果进行了比较分析，为商业银行研究实施内部评级法提供了良好借鉴。研究结果表明，logistic回归方法预测效果最好，分类及回归树方法其次，而log-log回归方法预测误差最大。本文据此对商业银行选取贷款违约损失率预测方法提出了相关建议。　　 关于商业银行住房金融业务违约风险的研究，现有文献主要集中在单独对贷款逾期和违约风险决定因素的研究上，未见有针对银行贷款审查决定因素的分析以及对两者的比较研究。另一方面，受制于数据的可获得性，现有研究多数采用的样本数据量并不大。本文通过大量的数据分析，建立Logistic回归模型，对住房按揭贷款逾期风险决定因素及银行审查贷款时是否通过的决定因素进行了比较研究。结果表明，借款人性别、婚姻状况、教育程度、年龄、贷款金额、贷款成数、月还款额与月收入之比等因素对住房按揭贷款逾期风险及银行贷款审查是否通过均有显著影响。通过比较发现，男性借款人贷款申请更容易获得通过，但却更容易发生逾期;本地借款人贷款申请更容易获得通过，但外地借款人逾期风险更小;长期限贷款逾期风险更小，但期限对银行审查是否通过并无显著影响;高利率贷款逾期风险更小，但银行审查时高利率贷款更不易通过。本文据此对商业银行住房按揭贷款信用风险审查和管理提出了相关建议。　　 同时，本文对住房金融业务违约风险识别的重要工具——个人征信体系进行分析研究。通过对个人征信体系主要的运作模式以及国际上发达国家征信体系构建经验进行比较分析，为我国征信体系的建设和完善提出了相关建议:进一步完善征信相关立法，扩大信息来源渠道;完善和改进数据库种类和运营模式，适应市场化需求;制定专门的个人信息隐私权保护规定，加强对消费者隐私权的保护。　　 关于房地产市场宏观调控有效性的实证研究，现有文献主要集中在宏观经济因素对房地产市场需求、供给、房地产价格等方面的影响，以及宏观调控政策、金融市场变量、个人消费、房地产价格之间的传导机制研究。而本文则采用一种区别于以往文献的方式来研究宏观调控的有效性，即在微观层面通过研究货币政策调整对居民住房按揭贷款行为影响的有效性来评价宏观调控效果。本文分别建立线性回归模型和logistic二元回归模型针对货币政策调整对住房按揭贷款期限选择影响的有效性进行了分析，建立线性回归模型针对货币政策调整对住房按揭贷款首付比例选择影响的有效性进行了分析。研究结果表明，中央银行调整贷款基准利率对居民住房按揭贷款首付比例选取有显著影响;但长、短期贷款基准利率差的变化并不会显著影响居民按揭贷款期限的选取。　　 关于房地产宏观调控有效性的实务及政策研究，现有文献主要集中在对房地产市场波动影响因素，以及政府宏观调控的某一方面进行分析研究。本文结合之前学者的研究成果，从两个方面着手研究分析了我国房地产市场宏观调控现阶段所面临的问题以及下一步措施建议。通过详细解读我国房地产市场的相关住房制度目标政策，同时对发达国家的房地产宏观调控实践进行比较研究，本文得出结论我国房地产宏观调控之所以效果不佳的原因主要有:政府对于住房政策目标的定位不清晰，房地产行业的发展并没有将满足居民居住基本权益放在首位，而是成为了国民经济增长的支柱行业;宏观调控无法解决房地产市场的固有缺陷;我国人口众多，房地产市场中刚性需求充足;缺乏有效的投资渠道使得房地产市场中的投资需求旺盛;地方政府从自身利益出发，并不愿执行严格的房地产调控政策;房地产市场的税收政策不尽完善，无法有效遏制投机需求;缺乏健全的住房金融体系，对于中低收入群体购房金融支持不够;房地产市场管理不到位，大量违规行为导致了房地产市场的混乱;国内通过膨胀导致房地产行业建筑成本上丹。针对上述问题，本文提出了下一步房地产市场宏观调控的相关政策建议:明确住房制度目标，将满足居民基本的居住权益作为住房制度的根本;建立健全住房保障体制，增加保障房供应，有效解决中低收入群体的住房问题;实行房价收入比限制，满足大多数居民租购住房的基本需求和进一步改善住房条件的需求;加快政府职能转变，落实问责制，进一步理顺中央与地方的财权与事权划分;进一步完善住房金融体系，更好的为居民购房租房需求提供金融支持;进一步完善房地产税收制度，限制住房投资、打击投机炒房;进一步加强政府对房地产市场的监管，有效控制市场中存在的不规范行为;采取措施允许和支持居民实行集资合作自建住房，打破房地产开发商的行业垄断;限制外资进入我国房地产业投机炒作。