近年来，随着我国的经济转型，资本市场在不断创新的同时，房地产市场也迎来了周期性的拐点。从2015年开始，中国房地产快速升温发展，甚至2016年被称为“流动性浪潮中起舞的大时代”。对于房地产而言，一方面需要投入大量资金予以支持，但另一方面也存在周期长、风险高等缺点。作为房地产和金融市场结合的一个创新性产品，房地产投资信托基金（简称REITs）能够高效率地进行资源配置，满足房地产行业巨大的资金需求，也能在一定程度上弥补上述劣势。作为具有稳定收益存量资产证券化的融资工具，房地产信托投资基金具有制度设计优势，有利于引入专业管理和实施管理增值活动，实现资产价值提升和经营收益提高相互推动，从而提高房地产信托投资基金单位价值。　　在国外，房地产信托投资基金作为一种大众化投资工具和理财产品，具有税负减免优惠、流动性便利、收益分配比例高等优势，已被投资者广泛接受和普遍使用，成为房地产实物资产投资的替代物。美国拥有目前全球最大规模房地产信托投资基金市场;中国香港在2005年开始了房地产信托投资基金的发行上市工作。考虑到国外资本市场的成熟度和中国大陆房地产市场发展情况，中国政府已经明确提出推进房地产信托投资基金试点。2015年6月，鹏华前海万科REITs获批发行，成为中国第一单真正意义上的公募型REITs，成为我国在金融信托业与商业地产投资融合道路上迈出重要的一步。　　目前国内学界的研究主要集中在我国发展REITs的环境及途径上，对于法律障碍、税收负担的分析很详实，而对于资产定价的研究较少，本文选择从这个角度切入，并以鹏华前海万科REITs进行案例分析。　　本文包括六个章节:第一章为引言，首先阐述选题背景及意义，说明本文的研究方法、研究内容及论文的主要创新点，最后为文献综述部分，概括国内外房地产信托投资基金估值定价研究现状;第二章介绍房地产信托投资基金的相关理论，包括相关概念界定、基本特征等，对其概念、分类、设立条件、主体关系、特点进行详细说明和分析;第三章对REITs发展很成熟的美国市场和REITs迈向高速发展的香港市场进行分析，在市场规模、设立条件和税收政策三方面进行对比介绍，接着介绍中国大陆REITs的发展历程，为后REITs的价值因素研究和定价模型的探讨作铺垫;第四章，探讨REITs的价值影响因素，然后从NAV价值评估模型和FFO折现模型选择了后者作为本文的REITs定价模型;第五章以鹏华前海万科REITs为例，将相关数据带入上述模型，并对折现率和资本化率进行合理试算，进行估值定价。第六章为结论，概括本文的研究方法及成果，提出本文不足之处，为以后推出的REITs产品资产定价提供研究思路。