房地产行业是风险性行业，存在许多不确定性，如何对此类投资项目进行正确评估，是每个开发商所普遍关心的问题。以往，房地产项目评估采用的是传统的决策方法，但其回避不确定因素的特点，使得该方法存在致命的缺陷，已不适用于现代经济环境。近年快速发展起来的实物期权方法已成为评估项目价值重要手段，特别是对不确定因素的评估，弥补了传统决策方法的缺陷。本文利用实物期权理论，结合房地产自身的特点，对模型进行扩展，使其更符合实际情形，提高项目评估的科学性。 论文首先分析房地产行业的特点，在已有租金不确定条件下的模型中，采用期权分析法，逐步引入成本不确定条件进行推导。随后，考虑到房地产物业建设时间较长，加入建筑时间因素于模型之中．最后，由于房地产市场中的开发商存在一定垄断力量，对租金有一定影响力，所以重新假设租金函数受到需求和外界经济波动影响，从而确定项目开发的最优时间和最优开发强度。由于模型推导出的方程较为复杂，因此在求解过程中进行变量代换，取得—近似解，触发值也以比例形式出现。 论文最后根据模型推导出来的近似解进行数值分析，其主要理论结果表明：不确定因素的波动率越高，则期权触发价值和触发值也会相应增高；而相关系数则有相反作用。这是因为相关系数升高，使得不确定因素总波动率下降．此外，需求弹性参数越高，那么期权价值和开发强度会下降。各参数对投资项目的影响，我们都能从一般经济规律得到较好的解释，需求弹性参数的引入更体现出开发商垄断力量对市场的影响力。所以，这些研究成果将经济环境中复杂的不确定因素进行量化，有助于投资者更好地选择最优开发时间和开发强度，帮助投资者在项目投资中采用灵活的决策方法。