“房地产业与股票市场之间的关联研究”，这个题目首先令人想到的便是“产业关联”。确实如此，房地产业作为资金密集型行业，不管是前向关联，还是后向关联，其与金融业的关联度，都要比其他产业更为密切。就股票市场来说，房地产业的发展需要股票市场的支持，而股票市场的发展也需要在房地产业开拓业务。股票市场是一个国家经济的晴雨表，其走势与发展可以反映出一个国家的经济状况，其价格波动是国民经济波动的缩影。更重要的是，对于房地产企业来说，股票价格的走势又可以反映一个公司的经营状况、经营效益以及公司的健康程度。毫无疑问，随着经济社会的发展，股票市场必将对整个房地产业的产业组织形态、公司治理形式以及房地产业的绩效产生重大影响。　　 房地产业与股票市场之间是否存在关联?二者之间的内在关联机理是怎样的，又将对宏观经济和货币政策产生什么样的影响?股票市场如何影响房地产业，而房地产业又如何影响股票市场?等等。这些论题，不论是对理论研究者来说，还是对监管者和决策者，以及投资者和金融消费者来说，都是十分重要的。在理论上，至少在我国，还没有一本专著或硕博论文专门、系统探讨房地产业和股票市场之间的关联和互动。对决策者和监管者来说，房地产和股票市场变动的相关性对防范金融风险和国家宏观政策的制定有着重要的意义。站在投资者的角度，通过研究房地产和股票市场波动的相关性，对于各个投资者建立有效的投资组合、做出正确的投资决策无疑也具有重要意义。　　 本文总共分七章，第一章为导论；第二章为全文的理论分析基础：即房-股关联互动研究的二元分析框架；第三章为房地产市场与股票市场之间的关联机制一：小循环；第四章为房地产业与股票市场之间的关联机制二：大循环，主要探讨房地产市场、股票市场与宏观经济的关系；第五章则是基于灰色关联与控制理论来分析房地产业与股票市场之间的关系；第六章为房市对股市的影响：房地产周期、房地产泡沫与股票市场；第七章为股市对房市的影响：房地产上市公司与房地产产业组织的优化；第8章是本文的结论。　　 在逻辑上，本文在虚拟经济与实体经济关系理论及二元分析框架的基础上，首先描述了房地产业与股票市场之间的互动影响。在对对二者相互影响的现象描述及案例分析中，由于篇幅及能力所限，无法穷尽所有的影响方式和现象。在分析问题的过程中，抓住主要矛盾和矛盾的主要方面，是认识问题，解决问题的关键。因此，就房市对股市的影响而言，本文是从“房地产周期、房地产泡沫对股票市场的影响”展开的，就股市对房市的影响而言，是从“股票市场与房地产产业组织的优化”方面展开的。在对房地产与股票市场之间的主要影响方式进行描述及案例解析，并对其影响机理作了梳理后，接下来，本文对二者之间的内在关联机制进行了理论分析及实证检验。在关联机制方面，在假设信息对称的情况下，即先假定二者之间存在某种关联机制，本文认为，主要存在两种关联机制，即小循环、大循环。在假设信息不对称的情况下，即房地产业与股票市场之间是一种“黑箱”状态，本文主要是通过灰色关联、决策理论来讨论。　　 在第一章导论中，主要内容是回顾以往的文献。本文分别从价格、财富效应和宏观经济的角度回顾了国外、国内、及香港、台湾地区过去和最新的文献资料。总体来说，二者之间的关联是不确定的，这既有模型选择的问题，更有研究地理范围、角度、发展阶段和时间段的不同。一般来说，相较发展中国家，发达国家二者之间的关联度更大，这与房地产业的虚拟化和不同产业部门之间的沟通深度有关；相较上世纪七十年代以前，之后的房地产业与股票市场关联更紧密，这与七十年代之后资产证券化发展与金融的不断深化有关。以往文献虽然取得了一些成果，提出了基本的研究路径和一些方法，但是，均没有系统地从理论和实证的角度来探讨二者之间的关系，也存在以偏盖全的嫌疑，绝大多数没有具体指出股票市场对房地产业的影响，也没有具体指出房地产对股票市场的影响方式。　　 第二章从实体经济和虚拟经济的关系出发，讨论了房地产业与股票市场的二元分析框架。虚拟经济以实体经济为基础，反过来，虚拟经济又影响着实体经济运行，对实体经济有着巨大的作用。这主要表现在三个方面，即虚拟经济与企业成长，虚拟经济与投资扩张、经济增长，虚拟经济与财富效应。最重要的是，房地产是一个虚拟经济和实体经济属性兼具的二重性产业。本文认为，通过传统实体经济角度来分析房地产泡沫尽管有一定的解释力，却存在不可避免的缺陷。基于房地产市场的二重性，从虚拟经济和实体经济二元分析框架来看待房地产市场及其泡沫问题，则有着极大的理论和实践意义。本文还把这种框架初步运用到了美国房地产泡沫的生成和破灭上，证明了美国这一次的房地产泡沫不仅与实体经济有关，更与货币向房市的过度集中有关。　　 在第三章中，就房地产业与股票市场之间的关联，本文主要讨论了四种机制。站在房地产实体经济属性的角度，本文从房地产价值的形成和房地产消费支出这两个方面，探讨了房地产业与股票市场之间的关联。而从房地产虚拟经济属性的角度，本文则从房地产的投资和房-股市场波动这两个方面，就二者之间的关联机制作了分析。在理论研究的基础上，本章还对这四种关联机制，就中国的现实状况作了实证分析。　　 在第四章中，首先回顾了货币政策与资产价格等相关理论。并在此基础，以1998-2008年的数据为基础，运用向量自回归(VAR)和向量误差修正(VEC)模型，对资产价格与宏观经济变量进行了相应的Johamen协整检验，认为资产价格与宏观经济变量之间存在长期均衡的协整关系，并且，对资产价格与宏观经济变量进行了Granger因果检验，给出了脉冲响应函数和方差分解。本文发现，以货币供应量作为货币政策中介目标的效果，要优于以利率作为货币政策中介目标的效果。但是，在股票市场，以利率作为货币政策中介目标的效果，则要优于以货币供应量作为货币政策中介目标。此外，我国股价指数与房价指数之间存在替代关系，这表明，两市场之间存在经常性的相互背离现象，而不是相互促进、共同进退。此外，房价指数与股价指数之间存在一个单向因果关系，即房价指数是因，股价指数是果。　　 第五章主要从“灰色系统”理论的角度，来分析房地产业和股票市场的关联与决策。本文认为，房地产业和股票市场之间，本质是一个灰色的系统，类似于一个“黑箱”。我们可以得到这个系统中的输入值(比如股票价格指数)和输出值(比如房地产价格指数)，但是，对于系统内部结构的任何信息，即便作再多的关联模式假定，仍无法完全了解。因此，有必要建立灰色模型来分析二者之间的关系。　　 第六章则着重通过房地产周期波动和房地产泡沫的生成和破灭，来论述房地产业对股票市场的影响。对于房地产周期影响股票市场的路径，本文主要列举了四条，即房地产上市公司路径，金融机构(银行)路径，消费者-投资者(家庭)路径和宏观经济政策路径。至于房地产泡沫破灭对股票市场的影响，本文则主要以美国次级债危机为例。美国房地产泡沫埋下的危机的种子，而加息周期则导致房地产市场泡沫的破裂，通过抵押贷款证券化等金融衍生工具，房地产市场的风险暴露并传染至次级债市场，进而对股票市场造成巨大影响。本节还详细分析了从房地产市场到股票市场，即美国次级债危机的蔓延路径。最后，本章还就美国次级债危机进行了反思，认为必须充分认识到金融衍生品及一些金融创新工具的两面性，出于审慎监管的考虑，也应确立先严格规制、后有序发展的原则。　　 在第七章中，主要讨论股票市场对房地产市场的影响，选取的角度是股票市场与房地产产业组织的优化。首先，房地产产业组织的优化有赖于房地产上市公司的成长。这主要表现在三个方面，房地产上市公司的规模扩张有助于房地产产业组织的优化，房地产上市公司资产重组促进了房地产产业组织优化，房地产上市公司的集团化发展也有利于房地产产业组织的优化。其次，就股票市场促进房地产产业组优化的机制而言，也主要有三个方面，即股权融资、企业并购和公司治理。本章还从房-股关联的角度，分析了我国房地产产业中存在的主要问题。本文认为，作为实体经济的房地产与股票市场存在较大的区隔，两市场间本质是分离，这直接造成了我国房地产企业融资结构的单一，即主要依靠银行信贷。这不利于房地产企业获得规模经济效益，也不利于市场的有效竞争。站在防范风险，改善经济结构的角度，也应鼓励房地产开发企业在资本市场通过股票、债券进行融资，彻底重建房地产业的资金链。　　 本文的结论与导论中的“研究意义”遥相呼应，分别针对理论研究者、监管者和决策者，以及对投资者和金融消费者给出了一些结论。