房地产行业在我国经济社会中的地位举足轻重,而住宅是我国房地产市场最重要的商品,已成为牵涉多方利益的焦点。因此,住宅产业的发展已成为我国房地产业发展的一个缩影,对住宅企业核心竞争力的关注在我国学术界和实业界也由来已久。在建立我国房地产市场机制之初,由于土地、资金的匮乏,住宅企业的核心竞争力反映在对生产资料的占有能力方面,在这种情况下诞生了许多昙花一现的“社会关系型”企业；随着经济、社会的发展,房地产市场需求日益旺盛,涌现出大批的开发企业,为提高市场占有率和公司的盈利水平,它们除了大量囤积土地和资金外,其核心竞争力在产品设计、产品质量、产品创新等方面得到了提升；时至今日,房地产市场环境、企业竞争态势、消费者需求都发生了巨大变化,企业为了确立在市场的持续竞争优势,又试图通过品牌塑造、资源整合、研发创新等进一步完善核心竞争力的内涵。　　 业界普遍认为,所谓企业核心竞争力,是指某一家企业特有的竞争能力,它使企业能够向顾客提供更大的利益,帮助企业建立独特的市场优势,保证企业实现既定的战略目标。企业核心能力是企业持续发展之本、竞争优势之源。在经历了高增长、高收益的初级阶段后,住宅行业已经步入了较为理性和成熟的发展新阶段。同时,面对宏观政策的压力、市场竞争态势的压力、顾客需求复杂化的压力,企业要想生存和发展必将面临严峻的考验。住宅企业究竟该如何把握主动?住宅企业的核心竞争力究竟包括什么要素?怎么样获得住宅企业的持续的竞争优势?作为住宅行业的持续领跑者,万科企业核心竞争力的提升方式和效果具有很强的典型性和代表性,它的实践和探索或许能为其他企业提供参考。　　 万科股份有限公司诞生于改革开放的最前沿——深圳,是围绕我国住宅的开发、建设、销售、管理成长起来的一大批优秀的房地产企业之一。凭借稳健的发展思路、大胆而务实的经营策略,万科在全国率先完成了战略布局,成就了其市场领先地位。从1988年参加拍卖竞得深圳威登地块以来,万科历经十年风雨,到1998年时,已经是累计竣工面积超过164万平方米的大型房地产开发集团,形成了“四季家园”、“城市花园”、“金色家园”、“花园新城”为主的四条产品线。在激烈的市场竞争中,为保持行业领先,万科练就了一套过硬的专业本领,着力建设了企业核心能力。其中,让万科最引以为自豪的是环境规划能力、户型设计能力、营销策划能力和物业管理能力,被业内人士评为“单项冠军”。然而,随着房地产市场的发展,宏观政策、市场环境、竞争格局、顾客需求都发生了很大变化,万科感受到了来自内外两方面的压力。从外部看,房地产市场已迈入买方市场阶段,市场竞争更加激烈；而由于市场集中度很低,没有形成垄断,房地产行业较低的进入门槛吸引了越来越多的进入者:一批新兴的发展商借助专业资源迅速崛起,成为万科强劲的竞争对手。从企业内部看,“大企业病”现象初见端倪,部分职员及管理层斗志松懈心态老化,构成了万科进一步发展的掣肘。最为严重的是,万科住宅开发方面的专业能力和生产方式不具有不可替代性,很容易被竞争对手复制,从而削弱了万科的市场竞争力。要想在激烈的市场竞争中保持优势,万科就必须构筑新的核心竞争力,为品牌注入新的内涵。自1999年开始,万科确立了“住宅产业化”的发展战略。经过摸索期、平台期、建设期三个阶段的发展,万科的“专业化、顾客服务、资源整合”三大能力得到很大提高。这三方面能力又进一步作用于住宅企业核心竞争力要素,提升了万科的“研发力、制造力、营销力、产品力、品牌力”,从而构建了万科新的核心竞争力。　　 通过分析研究发现,住宅产业化作为一种先进的生产方式,引导住宅企业在行业内建立自身核心竞争力是可行的。研究结论主要有:一是房地产企业核心竞争力源于房地产企业的战略定位。只有在合理的战略定位基础上,才能制定合理的发展目标,乃至确立具有积极示范作用的“企业标杆”,并以此为基础,探索出适用的战略举措,住宅产业化便是万科经过摸索思考后的重要战略举措。二是万科通过实施“住宅产业化”战略,有力地提升了其企业核心竞争力。即万科通过实施住宅产业化,有效提升了其专业化能力、顾客服务能力和资源整合能力,有效地促进了核心竞争力的提升,从而确立了在业界难以复制的持续的竞争优势；三是外部经营环境的变化对其生存和发展起了重要的作用,房地产“核心竞争力”的内涵也是一个不断更新的过程。也就是说,房地产企业核心竞争力是一项特殊的、处于动态变化中的企业能力,确立和提升核心竞争力是需要管理和培养的,重要的是需要随着外部经营环境和内部企业目标的变化,适应和利用环境,有效整合房地产企业内外资源,持续不断地积累、培养、开发、运用、维护和扬弃,如此循环往复,永无止境。此外,基于万科在不同的市场环境下构建不同企业核心竞争力的事实,研究发现足以支持万科始终保持行业先锋地位的内在动力是:企业先进的文化和价值观、不断变革形成的准确的企业战略和明晰的组织结构及治理结构。这一结论的发现,对大多数房地产企业建立一种适合培养企业核心竞争力的机制也是很有帮助的,也具有一定的参考和借鉴意义。　　 论文的创新之处在于:一是站在企业层面,研究“住宅产业化”对企业竞争力的影响作用；二是提出了房地产企业构建持续的竞争力的关键要素及方式方法。论文存在的不足之处有:一是缺乏基于大量详实数据的定量分析；二是结论仍有待更多的企业实践和调查统计结果进行验证。