土地是财富之母，是人类赖以生存的基础，人们通过对土地资产的利用与开发，取得最基本的生活资料和生产资料。房地产开发中的土地资产收益是政府财政收入的主要来源，是城市基础设施建设的资金保障。土地资产收益课题，就是遵循马克思地租地价理论，研究社会主义市场经济中土地问题。研究土地资产收益的构成和流向，对政府制定公正的土地资产收益分配政策、规范房地产开发市场、研究农村集体土地的土地价值、城市地价理论、土地有偿使用、制定合理的土地资产收益分配模式、研究城市规划对土地价值的影响等方面都有理论意义。　　通过分析房地产开发中各个主体的土地资产收益状况和量的比例，对建立动态的地价公告制度、理顺房地产税费体系、开放土地一级市场、在各主体之间合理分配土地收益、城市土地分等定级等都有实践意义。　　房地产开发通过对土地进行资金投入、物质投入和人力劳动投入，在开发过程中形成的价值量，就是房地产开发的土地资产收益。从广义上来讲，开发过程中形成的全部价值量，都是土地资产收益，在开发过程中被涉及的参与者所分享。土地收益分配涉及土地所有者、土地使用者、房地产开发商等各个利益分配者。　　本文运用马克思的地租理论研究各种房地产开发形式下土地资产收益的构成，而制定房地产开发形成土地资产收益分配政策，也必须以马克思的绝对地租、级差地租、垄断地租、建筑地段地租理论为依据，这样才能公平、公正、科学地分配土地资产收益，使之良性循环，达到取之于土地，用之于土地的目的。　　在研究过程中，本文运用大量的案例，翔实的数据，分析了目前北京市征用农村集体土地、与农村集体经济组织共同征用集体土地、国营房地产开发公司早期通过行政划拨取得的国有土地、与现状国有土地使用者合作开发其土地、参加旧城改造、搬迁好地段的污染扰民企业、买断房地产包装项目、通过政府土地使用权招标、拍卖出让方式取得土地等九种不同房地产开发形式土地资产收益的构成和量的比例。　　本文将根据土地资产收益的流向，将分配主体分为国家、农村集体经济组织、开发商、土地合作开发者、被征地拆迁单位和居民。通过数据分析可以发现以下一些问题:　　①征用农村集体土地进行房地产开发，开发商所获的土地资产收益最大，而农村集体经济组织以房地产开发公司的形式参与房地产开发，获得的收益要大于被征用的土地补偿费用，也就是说农村集体经济组织获得了农地改变为非农用地后的土地增值额。　　②无论开发商以何种方式进行开发，国家（各个政府部门为代表）作为土地所有者获得的收益是稳定的。　　③土地使用者，被搬迁的污染扰民企业、被拆迁的城市居民是房地产开发中土地资产收益最大的受益者。　　④转让房地产项目扰乱了房地产市场的秩序，破坏了土地资产收益分配的公正性，导致商品房售价居高不下。　　⑤政府应根据城市规划实施和市政设施的建设情况，及时研究地价的变动，使土地收益以变动的地价标准收回。　　对于合理分配土地资产收益问题，本文根据目前北京市房地产开发管理的状况，提出五个对策:　　①建立开放性的土地一级市场。政府必须采取强有力的措施建立高效、科学、公开、规范、有形的土地一级市场，政府根据市场供求关系、土地资源储备量、经济发展速度等因素，适时地推出定量土地，政府制定土地开发计划、土地供给计划，宏观控制土地的开发总量。　　建立土地一级市场，开发商可以凭借实力而不是关系从土地市场上获得土地，价高者得，政府通过招标、拍卖方式出让土地，获得的收益肯定高于协议出让土地的方式。在土地一级市场引进公平竞争，开发商付出的土地开发成本是明确的，政府获得的土地收益是公正的，而进入开发成本转嫁到消费者身上的项目转让费、道路集资费等名目繁多的费用也就消失了。　　②加强对政府土地收益的宏观监管。建立监管机构，加强对土地出让金的收取和使用的宏观监管，真正使土地收益合理运用，使之“取之于土，用之于土”　　③建立动态地价公告制度。由于城市经济的发展，基础设施的不断投入和环境的改善，土地价值变动是一个动态过程。政府应经常性地评估地价，并将地价公告于众，使企业和个人了解地价的变动情况，从而决定是否对土地进行投资。　　④建立公众参与房地产开发与管理的民间机构。根据北京市开发的程序，建立公众参加的、独立于政府和开发商的房地产民间监督机构，如成立规划监督机构、地价评审监督委员会，提高公众的参与意识，给政府和开发商一些有宜的监督。通过这些民间机构的工作，增强政府与开发商对社会的责任感，增加公众对城市建设的责任感，使土地资产收益分配科学而合理合法，有透明度。　　⑤研究征用农村集体土地补偿的计算标准等。征用农村集体土地补偿费用有政府价和市场价，后者是前者的2-3倍。分析原因在于土地管理法规定的补偿计算方法是按照被征用土地的年产值计算的，没有考虑被征用后土地性质改变后土地的商业价值。为了使政府价和市场价逐渐接近，个人认为，征地的补偿费用分为两种计算标准。