房地产业是一种典型的资金密集型产业,充足的资金支持是其发展的重要环节。目前,房地产金融面临的主要问题,不是房地产信贷政策的松紧,而是房地产融资渠道的宽窄问题。近年来我国商业地产融资难问题已经越来越突出,阻碍了我国商业地产的发展。　　 房地产信托证券化——房地产投资信托(REITs)这一金融产品的出现,为房地产业的发展开辟了新的道路,它能够完善金融体系,提高资源配置效率,推动房地产业产融结合的发展。中国目前也正在为引入REITs做积极的努力,研究如何实现本土REITs与商业地产的结合,以获取房地产业与金融业的双赢是本文的出发点。　　 REITs本质上是一种由专门机构和专业人员管理的房地产类的集合资金的信托投资基金,兴起于20世纪60年代美国,是目前国际,特别是成熟房地产市场上较为盛行的融资工具。REITs不仅为商业地产开发商的后续运营期提供了长期的、稳定的资金来源,也有利于国内商业地产开发实现真正的专业化操作。REITs设立目的是集聚资金、分散风险,促进房地产市场健康发展。因此,发展我国的房地产投资信托基金对拓宽我国商业地产的融资渠道、分散银行系统风险、完善房地产融资体系、增强国民投资途径有很重要的意义。　　 本文首先分析了商业地产的特点及其运行规律,指出当前中国商业地产存在的一些融资问题。随后,比较系统的分析了美国及亚洲。REITs产生的背景、运作方式和特点,探讨了其对中国房地产投资信托的借鉴意义。特别,针对中国的商业地产及其融资政策的实际和发展过程,在分析中国两个REITs境外上市的典型案例的基础上,结合中国房地产业的现状,有所创新的提出了从“准REITs”过渡到完善的“权益型REITs”的这一发展模式,并对其标准和运作方式给出了合理的建议和政策主张。　　 通过上述分析,本文最后对中国商业地产投资信托基金的发展有预测性的给予了展望。