在对房地产市场进行分析研究时，经常使用的一类定量指标是房地产价格指数。价格指数建立的一个基本原则是样本的同质性，房地产价格指数反映的应当是同质住宅价格随时间的变化情况。只有真正反映市场需求变化关系的房地产价格指数，才能为政府部门的经济决策和房地产产业的发展提供科学的参考。特征价格理论是研究异质商品市场的主要方法之一。特征价格指数是解决房地产价格指数编制中由于商品异质性造成的指数偏差等问题的一种有效的方法。 本文的主要目的是将特征价格理论应用到国内房地产市场的研究中来。论文以特征价格理论为主要理论基础，采取理论和实证相结合的方法，对2000-2002年的上海市住宅市场进行了深入全面的分析研究。理论部分介绍了运用特征价格理论编制房地产价格指数的理论基础，具体描述了住宅的异质性、住宅的特征、特征价格函数的建立和估计、建立价格指数的方法；实证部分以2004年IBF-FUDAN上海住宅市场的调研成果为数据来源，尝试构建了适用于2000年至2002年上海住宅市场的特征价格模型，筛选出了影响住宅价格的重要因素，在此基础上进一步得到住宅的特征价格指数。通过与国内现有住宅价格指数的分析比较，本文认为：特征价格指数更能反映真实的市场变化趋势，从而能准确地把握房地产价格走势，因此，特征价格指数其科学性和精确性将会受到越来越广泛的应用。