20世纪90年代迄今，世界各国房价剧烈波动，尤其是2007年全球金融危机前后，西方主要发达国家特别是美国的房价象过山车一样剧烈起伏。以Case-Shiller指数衡量的房价从2000年初到2006年初上涨逾80％，随后疯狂下跌，到2012年初下跌近30％，其后强劲复苏，至2014年底又上涨约25％。中国房价水平自上世纪90年代以来持续上涨，尤其是自1998年住房制度全面改革之后，各地房价水平进入快速上涨通道。全国住宅商品房平均销售价格从1999年的1857元每平方米涨至2013年的5850元每平方米，14年间增长了215％，年均增长15.4％。用CPI平减指数剔除通货膨胀的影响后，实际房价水平上涨幅度也达到133％，年均增长9.5％。北京、上海等一线城市房价涨幅更是惊人，其实际房价水平上涨幅度达2倍以上。房价对宏观经济的影响引发了广泛关注，房价（或房地产财富）波动如何影响居民消费更是关注的焦点。一个有意思的问题是，近年来我国房价上涨是否抑制了居民消费？抑或像西方发达国家那样促进了居民消费？　　本文系统回顾了国内外住房“财富效应”相关研究，尤其是国内关于住房“财富效应”的经验研究，基于引入房地产的消费理论详细阐述了住房财富对消费的影响机理。并利用最新的家庭微观面板数据和城市面板数据对住房“财富效应”的存在性、异质性及传导途径进行了全面研究。　　第一，近年来我国房价上涨是否抑制了居民消费？抑或像西方发达国家那样促进了居民消费？这一名为住房“财富效应”的问题引发了对我国房价与消费行为关系的大量研究。但是，相关研究结果存在巨大的分歧——部分研究发现我国“财富效应”为正，即房价上涨促进居民消费;部分研究发现我国“财富效应”为负，即房价上涨抑制居民消费。本文将这些经验研究相互“掐架”的现象命名为中国住房“财富效应”之谜。为剖析住房“财富效应”之谜的根源，我们从如下三个角度展开研究:首先利用中国住房改革这一准自然实验缓解家庭“租房-买房”自选择问题。在1998年住房制度改革这一准自然实验过程中，由于公房出售价格远低于低于其市场价值，因而绝大多数租赁家庭都购买了原来租住的公房，家庭租住公房还是购买公房（房改私房）的行为差异主要源自住房制度改革在不同地区不同单位发生的先后次序，而与家庭的收入、资产等个体特征无关。所以，我们通过将样本限制为所有居住在租赁公房和房改私房的家庭子样本，有效缓解了“租房-买房”的选择性偏差问题。结果表明，房价变化对房改私房家庭的消费支出具有显著的正向影响，对租赁公房家庭的消费支出的影响几乎为零，这揭示我国存在（正向）住房“财富效应”。然而，接下来使用最新获得的家庭微观面板数据——中国家庭追踪调查(CFPS)数据考察房价对家庭消费的影响却发现，房价变化对家庭消费支出的影响在经济意义上很小，且在统计意义上非常不显著。该结论表明，在我国，房价变化对居民消费支出的影响极其微弱，住房“财富效应”可能并不存在。此外，使用城市面板数据考察居民消费和房价变动的关系也发现房价变化对居民消费的影响为负但在统计上不显著。基于面板数据尤其是微观面板数据的优越性，我们倾向于认为在中国住房“财富效应”可能并不存在，之前的研究可能因为遗漏变量的内生性问题出现回归偏差。但仍然可能存在另外一种解释——住房“财富效应”随时间而变，因而这些实证结果的差异源自样本数据的时间差异。　　第二，本文考察了中国住房“财富效应”关于房价变化的异质性。本文提供一个理解“财富效应”关于房价变化异质性的理论框架，说明对于信贷束紧的家庭，房价上升会增加其消费;对信贷没有束紧的家庭，房价上升不影响其消费。此外，当房价较低时，大部分家庭的信贷约束束紧，此时房价增加对消费的影响较大;当房价较高时，大部分家庭的信贷约束没有束紧，此时房价增加对消费的影响较小。换言之，房价变化对消费支出的影响随着房价的高低不同呈现出一定的非对称性。本文利用我国省级面板数据对住房“财富效应”的非对称性进行实证研究，结果显示我国部分消费支出的“财富效应”关于房价变化存在较明显的非对称性。　　第三，本文还进一步考察了中国住房“财富效应”的传导途径，发现对城镇自有住房家庭而言，住房“财富效应”显著存在，其主要传导途径是“直接财富效应”而非“抵押担保效应”。本文利用中国居民收入调查(CHIP)数据，首先考察了我国城镇自有住房家庭的住房资产净值对家庭消费支出的影响，发现家庭住房资产净值的增加显著提高了家庭消费支出。在控制了家庭收入增长预期、地区信贷发展及经济发展等可能同时影响房价与消费的因素后，该影响明显下降，但依然显著为正，且大小与金融资产对家庭消费支出的影响相当。随后，通过不同的信贷约束状态区分标准，将自有住房家庭划分为“受信贷约束”和“不受信贷约束”两种类型。本文发现，“受信贷约束”和“不受信贷约束”两种类型的家庭都存在显著的“财富效应”，但大小几乎相等。这说明我国的住房“财富效应”的主要实现机制是“直接财富效应”而非“抵押担保效应”。随后，用一个更苛刻的区分标准进行类似的分析发现，“完全不受信贷约束”家庭的住房“财富效应”依然存在，但“完全受信贷约束”家庭的住房“财富效应”明显大于“完全不信贷约束”家庭的住房“财富效应”。这进一步证实了“直接财富效应”的存在，同时表明“抵押担保效应”微弱的原因是消费信贷发展落后，仅存在于极少数家庭中，故而在总体上极为微弱。　　本文的主要贡献在于:(1)综合运用中国1998年住房制度改革这一准自然实验、最新的家庭微观面板数据——中国家庭追踪调查(CFPS)数据以及城市面板数据来考察房价对家庭消费的影响。(2)运用规范的计量方法对我国住房“财富效应”具体传导途径进行识别，发现我国住房“财富效应”的现实传导途径不同于英美发达国家的“抵押担保效应”，而主要体现为“直接财富效应”。这进一步丰富了我国住房“财富效应”的研究内容，对深入理解我国住房“财富效应”的实现机制、加强刺激需求金融政策的针对性具有重要意义。(3)在经验分析中引入反映收入预期、金融自由化程度以及外部生产率冲击的控制变量（这在国内使用家庭微观数据的经验分析中通常被忽视）。因为住房财富与消费支出之间的这种正向关系可能是这些共同因素引起的(Attanasio et al.，2009)，在回归方程中控制这些变量有助于避免此类遗漏变量产生的内生性问题。