21世纪，城市的可持续发展已经成为一个全球性议题。城市再开发作为紧凑城市的一种实现手段，因其促进土地的高效利用，减缓城市内城中心衰退，提升居住质量和社区活力等积极目标和多样综合的开发形式受到广泛应用。因此，城市再开发有效性的实时监测和评估则显得至关重要。现今，我国城市处于迅速发展阶段，城市土地资源日益紧缺的同时大量闲置土地的存在又降低了土地利用率，城市再开发为提升城市土地利用效益的提供了可行途径。然而我国城市再开发的实践与相关研究还处于起步阶段，从国外城市的研究中取长补短，无疑将为我国城市再开发提供管理参考。　　本文以日本大阪市为例，研究其城市中心再开发的有效性。大阪市针对1960年代开始的城市人口外迁，城市中心区功能衰落，土地价值萎缩等问题，将城市再开发列为21世纪规划中的主要政策，通过城市再开发紧急整备推进区的规划，城市中心居住奖励系统等一系列措施来重振城市中心区的活力。本文即对2002年到2007年期间上述城市再开发措施对土地利用和土地价格的影响进行实证研究和评价。　　本文运用GIS空间分析法对中心土地利用变化研究发现，大阪市中心21个街区在2002-2007年间共同住宅和高层公寓土地利用类型面积大幅增长的同时办公用地面积有所减少。历史中心区船场的3个街区的高层住宅增幅最为明显，并且大部分新增高层住宅是由办公用地或者未利用空地转变而来；另一方面，这3个街区的办公用地变更土地中也有相当比例转化为了未利用空地。这种转变机制与其他街区有着明显的空间差异。另外，本文通过特征价格法研究城市再开发变量(城市再开发实施项目，新建共同住宅)对都心区域土地价格的影响发现，2002-2007年，城市再开发对整体地价，办公用地和商业用地地价都没有显著影响；而新建共同住宅却对其邻近的居住用地地块价格产生了正的边际影响；从其影响的空间差异来看，城市再开发实施项目对中心区的地价没有显著影响，但在中心外围区域，再开发项目显著提升了邻近地块的价值。　　文章实证结果认为，大阪市的城市再开发政策在引导人口向城中心区再聚集方面起到了积极作用，提升了中心区社区活力；但是在提升城市中心区经济功能，土地利用率和土地价值方面，城市再开发并未显现良好的预期效果。最后，本文依据此结果对我国城市的再开发提出了可借鉴之处和建议。