我国物业管理行业是伴随着社会主义市场经济体制的建立逐步发展起来的，是伴随着城镇住宅制度改革和城市化进程的深入而迅速成长的。物业管理不仅能够延长物业的使用寿命，提高其经济价值，而且能够增加就业机会，使人们安居乐业，改善人们的工作和生活环境，提高居民的精神文明素质。随着我国经济高速发展和人们收入水平的提高，享受舒适安全的居住环境，热情周到的物业服务成为人们对居所的普遍要求。　　我国物业管理经过二十多年的发展取得了很大进步，物业管理遵循市场规律，开始引入竞争机制，整体管理水平有了很大提高。物业管理立法工作得到加强，2003年国务院颁布了《物业管理条例》，促进了物业管理的规范和发展。但由于受社会发展和经济水平制约，我国物业管理在社会化程度、市场化深度、管理理念等方面与广大业主的要求存在差距。　　通过对传统的房屋管理与市场化的物业管理对比分析发现，前者是计划经济条件下的产物，是带有行政手段的福利型封闭管理，表面上“收租养房”，实际仍需要国家大量的财政补贴，其房屋产权归国家所有，管理者以主人身份管理房屋，缺乏服务意识。市场化的物业管理则对物业实行全方位、多功能的经营管理服务，通过有偿服务，使企业得以生存和发展。产权已多元化，业主可以通过业主委员会选聘物业企业，双方地位平等，物业企业与业主是服务和被服务的关系，双方权利和义务明确，充分体现市场性和商品性。但在这种管理体制中也出现了业主与物业公司间的矛盾与问题，如物业服务费问题就是物业投诉的热点之一。　　业主大会和业主委员会是新生事物，它的产生和运作对我国物业管理行业未来发展产生重大影响，业主委员会的成功运作不仅会促进物业企业自身发展，提高物业管理水平，让广大业主受益，而且通过提高人们参与管理自己事务的能力，对提高人们参与城市社区管理的民主意识产生深远影响。业主委员会的性质决定了其必将在物业管理行业发展过程中起到主导作用，是任何组织无法替代的。但是由于种种原因一些小区业主委员会的成立会遇到种种困难，其组织化程度也不是很高，直接影响到其代表业主行使权利。　　以上问题是直接影响到我国住宅物业管理的热点和难点问题，本人通过查阅了有关资料、咨询物业管理行政主管部门、走访一些物业公司经理，结合自己的工作实际情况，在导师的指导下，在论文中就一些问题进行了尝试性探讨，主要有以下内容:　　一、物业管理的起源、职能、分类及我国物业管理政策与制度的发展过程。通过对物业管理的基础理论---产权理论的阐述，论述房屋产权变化决定了物业管理体制的诞生、发展。　　二、我国物业管理发展的几个阶段与存在的主要问题。对制约物业管理发展的因素进行了分析，指出制约物业管理发展的因素除了内部因素即物业公司自身因素外，还有外部因素如业主自治制度的不完善、政府的不当干预、市场规则的缺失等。　　三、业主自治制度。业主自治制度有利于保护所有权人的权利，理顺物业所有权人和物业管理公司、开发商及政府部门的关系，但在实施中也存在一些问题，本文从典型案例入手，结合物业管理法规分析业主自治制度存在的问题。　　四、提高我国住宅物业管理水平的对策与思路。针对物业管理中存在的问题是由外部因素和内部因素造成，提出相应的改良方法。　　本论文提出改进我国住宅物业管理水平，除了加强物业管理企业自身建设外，还应注重改善物业管理的环境，如理顺业主自治与物业管理的关系、政府扶持建立健全经营市场等，这是论文中的一点创新。　　物业管理是一个说不完的话题，物业管理存在的问题，尚有许多方面需要解决，由于本人学识有限，对有些问题未能认识透彻，还需在今后工作中不懈努力。