为了解决当前土地管理中存在的问题,促进城市土地集约利用、保护农民的耕地、盘活企业存量用地,中国开始建立城市土地收购储备制度。实践证明,土地储备制度提供了一个国家对土地资源进行宏观和微观调控,科学配置土地资源、优化土地经营模式,规范土地市场交易秩序的有效模式。政府通过这项制度,可以垄断土地供给的一级市场并且有效调控土地二级市场,进而有效地对城市土地进行管理与利用。然现阶段,土地储备制度作为一项创新制度,在运行过程中存在许多制约因素,其中最主要的就是土地储备制度融资渠道单一,因此,有必要深入研究城市土地储备工作中的资金运营,探索解决土地储备机制资金瓶颈问题的有效途径。本文在总结国内外针对城市土地证券化研究成果的基础上,结合我国实际情况,对城市土地证券化作用与可行性进行了分析,进行土地证券化为城市土地储备机构提供一种低成本、高效率的融资途径,能优化商业银行资产负债结构,降低银行经营风险。我国城市土地整理能够产生稳定的、可预测的现金流,地方政府和城市土地储备机构作为国有土地的管理者和权利的行使者具有良好的信用,我国的政治经济环境为城市土地证券化提供了条件,进行土地证券化具有可行性。城市土地实体证券化主要运作模式有债券、股票、信托、基金四种方式。发行土地债券资金来源广泛、融资成本较低、灵活性强,适用于项目融资规模比较大,开发周期相对比较短的项目,尤其更适用于那些银行贷款与城市土地储备所需资金运行时间、期限上不匹配的情况。土地信托融资成本低,募集方式灵活,利率比较灵活,适合用于城市新区土地成片开发等大型项目。城市土地基金主要适用于投资项目比较大、不确定因素比较多、投资周期长的土地项目。文章最后以土地债券为例对土地证券进行了投资者价值分析,研究表明：土地债券与相同或相近期限结构的国债相比,是一种风险较低,收益稳定的投资品种,对投资者具有吸引力。