物业管理起源于19世纪60年代的英国，经过100余年的发展，英美发达国家已经建立起一整套的先进物业管理模式和理论体系，并将先进的管理方法传播到欧美其他国家和亚洲一些地区，类似于英美模式的物业管理组织在加拿大、英国、澳大利亚、日本等国纷纷成立。物业管理概念逐步深入人心，物业管理步入正轨、发展迅速，已形成了专业化管理模式。　　 随着我国物业管理发展速度不断加快，物业管理公司不断涌现，物业管理行业市场竞争的激烈和业主需求的不断提高，现有的物业管理模式已不能适应房地产业快速发展的市场要求，变革势在必行。回顾我国物业管理行业发展历程，展望物业管理行业的发展趋势，借鉴国内外物业管理的先进经验，可以了解到专业化物业管理符合社会主义市场经济要求，是我国物业管理的发展方向。　　 目前，随着国有大型企业改革改制不断深化，企业内部社会职能剥离进程也逐渐加快，后勤服务社会化的浪潮已经在全社会掀起，物业管理的专业化、社会化管理成为趋势，探索符合大型国有企业实情、适合其发展阶段的物业管理模式是亟待解决的问题。燕山石化公司对于大型国有企业具有一定的代表性，研究燕山石化物业管理公司现状及其物业管理现状，对旧住宅小区及单位自建小区的物业管理有一定的借鉴作用，有一定意义和必要性。　　 燕山石化公司是国有特大型石化企业，其物业管理带有鲜明的中国国有企业的后勤管理的特色，具有一定的代表性。燕山石化公司的住宅发展分为三个阶段，优惠价购房阶段、成本价购房阶段和集资建房阶段，和大多数大型国企一样，燕山石化公司住宅小区以房改房为主，另外公司还有一批近年陆续建设的集资建房，两种不同产权的房屋决定了两种不同管理模式并存。由于管理体制和运行机制方面的原因，加上社区基础现状、企业人才队伍等方面的先天不足，燕山石化物业管理中存在居住小区区域分散、生活区设施落后、基础条件差、房屋产权种类多等问题，住宅小区的居住成分比较复杂，且职工长期以来受福利思想影响，物业管理消费观念尚未形成，物业收费困难。这些都给物业管理增加了很大难度。　　 燕山石化物业管理分公司由燕山石化公司后勤管理部门整合改制而成，囿于管理体制和运行机制，物业管理存在较多问题，一是市场经验少，市场竞争力差，发展空间受到很大限制；二是经营意识差，成本核算少，收支不相匹配，资金缺口大；三是人力资源配备不合理，人才队伍建设跟不上形势；四是企业内部缺乏有效的激励约束机制。　　 当前形势下，燕山石化物业管理分公司面临着复杂的外部环境：《劳动合同法》和《物权法》的颁布实施将对物业管理行业带来深远影响；随着物业管理市场不断发展成熟，物业企业间的竞争不断加剧，可以用五种力量模型揭示出燕山石化物业管理分公司复杂多变的竞争环境；科技行业的快速发展对物业管理的信息化也提出了更高要求。　　 分析燕化物业管理分公司的内部环境：组织机构、管理职责尚未独立，尚未建立独立自主的经营管理机制，虽然辅业分流改制不可逆转，建立现代企业制度是企业发展的必然趋势，但在一定时期内，物业分公司与燕山石化公司的行政隶属关系暂时无法改变。财务收支不相匹配的现象将继续存在，落后的人才队伍也很难在短时间内有较大改观。　　 就物业管理而言，产品即是服务，找到合适的产品定位，明确目标市场，企业才能生存发展。立足于燕化物业管理分公司主要的客户群体构成和收入水平，根据马斯洛需求理论，辅以调查问卷和访谈的形式，对燕山石化小区物业管理的需求进行分析，可以了解目标客户群体的需求状况，了解到目前物业管理中存在的问题和不足。在此基础上，确立燕化物业管理分公司的发展目标。　　 针对燕化物业管理分公司的现状，改进物业管理需要从以下方面着手：　　 从外部客观因素考虑：通过加强住宅小区的基础设施建设和信息化建设，推动燕山石化住宅物业管理的发展；　　 从内部主观因素考虑：通过加强物业管理分公司经营管理，提高企业效率，提升燕山石化住宅物业管理水平；　　 另外，要借助文化平台，通过加强企业文化、企业品牌建设和社区文化建设，提升燕山石化住宅物业管理层次。　　 其中，加强物业管理分公司经营管理是改进燕山石化住宅物业管理的关键环节，主要包括：　　 一是树立市场化意识，增强市场竞争力。首先要转变观念，摒弃“等靠要”的思想，树立市场化意识。其次要在保持与燕山石化公司行政隶属关系的前提下，建立一种适合现状且行之有效的体制，采取模拟市场化形式提供物业服务，即燕山石化公司和燕化物业管理分公司形成一种虚拟的甲乙方关系，物业管理分公司独立核算，按照市场化要求提供物业管理服务，燕山石化公司支付物业管理费用，变现在的经费补贴形式为委托服务费形式。再次，还要积极争取专业资质，增强市场竞争力。　　 二是要强化经营意识，力争实现规模效益。要树立“在服务中经营，在经营中服务”的经营理念，通过拓展服务项目、推广特约服务增加经营收入。坚持一业为主，开展多种经营，采取产业链条经营和社区经营形式，努力成为实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、具有市场竞争力的企业集团，实现规模效益。　　 三是要强化专业化意识。专业化管理可有两种形式，一是业务外包给专业公司，借助专业优势，既能降低成本，又能提高专业管理水平。二是组织公司大量富余人员成立各类专业公司，加大培训力度，锻炼其服务技能，提高专业服务能力，在实现物业服务的“一体化”的同时，积极参与市场竞争，承揽市场上的专业项目。　　 四是要加强成本管理。可以从两个方面着手：一是实行管作分离的形式，业务外包给专业公司，物业公司对专业公司进行监管，这样可以减少物业管理的常驻人员，减少人工成本。二是加强节能降耗管理。可以通过借助科技手段，降低费用、提高服务质量。　　 五是加强人力资源管理。燕山石化物业管理分公司职工队伍庞大，文化素质普遍偏低，物业管理专业人才匮乏，因此，公司一方面要不断充实专业对口的大专院校毕业生，逐步改善目前的人才结构，另一方面分不同层次、分不同侧重点对在职人员加强培训。