系统分析了中国房地产宏观调控模式的制度体系，指出中国房地产模式是一种短期政绩最大化的制度安排，房地产是实施凯恩斯主义的工具。地方政府通过土地财政进行资本积累，通过土地出让和房地产税收短时间内筹集大量资金，实施凯恩斯主义经济刺激，激活了房地产业及上下游产业，迅速提升了城市基础设施建设水平，提高了经济增长速度。梳理了中国房地产宏观调控体系及发展演化，对房地产宏观调控政策进行了比较分析，剖析了中国房地产宏观调控的理论框架，以及其涉及的凯恩斯主义、货币主义及房地产逆周期调控理论。在此基础上，归纳出中国房地产宏观调控“削峰平谷”的核心特点，即:在低谷期实施凯恩斯主义刺激政策，填平波谷，刺激经济发展;在房地产繁荣期实施紧缩政策，控制过热，削平波峰。指出中国已形成凯恩斯主义房地产宏观调控模式，经济刺激强度过大是导致房地产宏观调控失效的重要原因。　　构建了代表经济刺激强度的凯恩斯主义综合指数K，通过逐步回归法建立了定量模型:一是K为解释变量的单变量回归模型。二是通过逐步回归，引入了政策变量TK和垄断效应变量QK，建立了三变量计量模型。计量结果表明:(1)凯恩斯主义经济刺激导致房地产需求膨胀和房价上涨。在经济刺激比较温和的时期如1993-2002年期间，房地产基本呈理性可控状态。当经济刺激强度过大时，如2003-2012年期间，房地产宏观调控会出现失效现象。(2)垄断程度提高会导致房地产调控失效，其内在机制:垄断程度的提高拉高了房价，房价上升的赚钱效应导致投资需求膨胀。而过度垄断与管制限制了供应，供需缺口不断增大。需求膨胀而供应受到较大限制，供需缺口不断加大，加剧了房地产价格上涨，导致了房地产宏观调控的失效。(3)突发性调控政策的出台对房地产市场调控效果不显著。　　从两方面论证了房地产宏观调控转型的必要性。第一，研究了经济刺激与房地产结构性需求不足的关系。论文建立了房地产中长期需求预测模型，对2016-2050年的房地产需求进行了预测，结论是:中国房地产目前尚处于需求顶点，但2020年之后需求将开始进入下降趋势，如继续刺激房地产需求拉动经济增长，房地产将迎来繁荣后的危机，将出现严重长周期结构性需求不足。为应对未来的房地产长周期结构性需求不足，房地产宏观调控应当进行转型。第二，从经济结构转型的角度论证房地产调控转型的必要性。引入哈维资本三循环理论，剖析中国房地产业发展与经济结构转型的关系。按照资本三循环视角，土地财政是城市资本积累的工具，对中国经济作出了特殊的贡献，但也扭曲了中国的资本第二循环，造成了过度垄断、管制、重税与高地价，阻断了资本和产业向农村和小城镇扩散，导致城乡割裂与新型城镇化的难产。这些导致房地产出现早衰性资本过剩，也导致经济结构升级的困难。因此，经济结构升级要求进行房地产宏观调控转型，从传统需求侧调控转型到供给侧改革，新供给创造新型需求，激发房地产业的活力，以适应经济结构升级的要求。　　对房地产宏观调控转型的政策路径进行了探讨，提出应循序渐进，有序推进房地产供给侧改革:(1)房地产宏观调控应纠正微观化的倾向，忽略短周期（存货周期），通过防范和治理投资需求稳定房地产中周期（投资周期），着眼长周期进行房地产宏观调控转型，实现由需求侧调控到房地产供给侧改革的转变;(2)应停止进行凯恩斯主义刺激，不再将房地产作为保增长工具，实施长期稳定的财政政策与货币政策;(3)房地产业应实施去产能战略，解决资本过剩现象。但应采用市场化手段去产能，反对行政化手段去库存。合理库存有利于降低房地产行业利润率，从而倒逼资本退出房地产业，从而有利于去产能。(4)从顶层制度设计层面看，中国房地产供给侧改革应:一是逐渐改革土地财政制度，放开不必要的管制与垄断，创建新的房地产模式;二是探索释放农村集体建设用地入市，建立城乡一体的建设用地市场，推动中国的城市郊区化，形成房地产需求新的增长点;三是逐渐用不动产税替代土地出让金，建立房地产长效管理机制。