随着近年来商品房价格的持续高速增长，买房难成为困扰中低收入家庭的主要问题。而与此同时，我国还存在着大量的空置住宅，住宅空置不仅是对社会资源的巨大浪费，而且也不利于房地产业的健康发展。目前，国内学者对住宅空置的研究，基本上是停留在房地产开发阶段，即增量市场，并没有体现存量住宅的消化和使用阶段。但随着我国房地产业的发展，存量住宅将会越来越多，对存量住宅的空置问题进行研究具有重要的现实意义。　　论文针对存量住宅空置问题的研究方法进行了探索创新，在对国内外存量住宅空置问题相关文献的研究基础上，对存量住宅空置的影响因素进行了深入地分析，并建立了城市存量住宅空置率度量模型。利用系统动力学原理，构建了存量住宅空置率影响因素的仿真模型，在此基础上，对存量住宅合理空置率进行了探讨。基于南京市统计数据，估算出了南京市历年来存量住宅空置水平，得出近年来南京市存量住宅空置率明显高于合理空置率，且有逐年上升趋势。论文还运用Vensim系统动力学动态模拟软件，对南京市的存量住宅空置问题进行了实证研究，并验证了模型的有效性。最后，运用系统动力学模型，对系统中的关键指标，包括:银行对需求方的支持力度、拆迁住宅量、地价、租房市场活跃度、银行对供给方的支持力度，进行了政策模拟实验，结果显示，通过对关键指标的调整可以实现对空置率的调控。论文的研究结论为政府的宏观调控提供建议。