按揭起源于英国，是一种以转移不动产所有权为核心的担保制度。香港秉承英国法律的传统，将按揭在楼花买卖中进行大力推广，从而使其成为一种融资购楼方式。本文所研究的则是从香港引进，在中国大陆实际运作了十多年的预售商品房按揭制度。　　传统的按揭制度是仅仅存在于按揭人与按揭权人之间的担保关系，并且以转移不动产所有权为特征的。但是中国大陆结合自身的经济发展程度和法律制度背景，已经对按揭进行了相当程度的改造，本文即是对目前理论界的争论、实务中的法律问题以及立法上的制度设计进行初步的研究，着重探讨预售商品房按揭制度的本质属性，分析实务中出现的法律问题，从而论述如何将其纳入现有的法律体系，进行有效的规范。　　本文包括前言和结束语在内一共有七个部分。　　前言简要叙述了本文的写作目的、研究对象以及研究方法。正文内容概述如下:　　第一部分，介绍按揭制度的起源和发展，这为下文分析我国预售商品房按揭的本质晨性提供一个制度演变背景和理论比较基础。荚国法上的按揭是一种广泛使用的以不动产设定担保的方式，权利的移转是其有别于抵押的鲜明特征。在香港，权利移转作为一种担保手段被逐渐淡化，但是按揭仍有别于抵押，其只适用于诸如楼花（预售商品房）这样的公义式产业。在中国大陆，不但开发商作为保证人介入到了按揭过程中，而且不动产权利不再发生转移，当事人的增加和法律关系的复杂使按揭在此呈现出新的特点。　　第二部分，探讨中国大陆实行的预售商品房按揭的理论问题，着重分析其法律属性。这为下文分析实务问题和提出立法建议提供理论上的支持。本部分分为四个小点:　　1、分析预售商品房按揭的涵义和法律特征。商品房预售合同是按揭贷款的前提，按揭的基本法律关系是借款人与银行之间的借款关系和以预售商品房的权益或权利设定担保的担保关系。而银行与开发商之间的合作协议和购房者与保险公司的保险协议则从属于按揭基本法律关系。从形式上看，按揭体现为一系列的协议，但核心是贷款和担保关系。　　2、对目前学术界关于按揭法律性质的理论学说进行简要综述。主要的观点有抵押说、权利质押说、让与担保说和所有权保留说。　　3、对以上学说进行一一评价。笔者认为，预售的商品房一般要经历从楼花到现搂两个阶段，将按揭看成抵押只能解释现搂阶段的法律关系，而归于权利质押又不符合其法律特征，让与担保说尽管最接近传统的按揭理论，但权利移转于银行与实务运作不符，归于所有权保留说则有悖于中国的法律环境，也不利于经济的稳定。　　4、提出笔者对该问题的看法。由于中国实务已经对按揭进行了相当程度的改造，“按揭”一词更多的是对一种新兴融资购房方式的概括，“按揭”来到中国，与其说是引入了一种制度，不如说是借鉴了一种思路。关注的重点应该是结合中国的实际运作，针对预售商品房的不同阶段，运用现有的制度分阶段进行调整。　　第三部分，分析预售商品房按揭实务中的法律问题，旨在对当前备受关注的几大热点问题进行法律上的思考。本部分也分为四个小点:　　1、探讨开发商的保证责任。中国大陆将开发商作为按揭贷款关系中的保证人，可以说是结合目前经济发展和个人信用状况的一大创新。但是，只有阶段性的，也就是在期房阶段的连带担保具有存在的合理性。回购条款实质是银行与开发商之间关于抵押物处分方式的约定。　　2、针对目前颇有争议的按揭保险进行分析，探讨各种做法的合法合理性。主要涉及强制保险、指定保险、一次性交纳保费等问题。　　3、分析预售商品房转让的可行性以及转让的条件。“炒楼花”实质是对预售商品房合同权利的转让，法律不应禁止而是应通过规定转让条件来控制风险。　　4、论证购房人对预售商品房重复抵押的可行性。　　第四部分，结合前文关于预售商品房按揭制度的理论和实务的分析，评价现行立法，并提出立法建议。笔者认为，法律调整的关键是平衡按揭中各方当事人的权利义务。由于在商品房建成以前，购房人不享有房产所有权，对于银行的贷款可以附解除条件的债权让与制度作为担保，银行可以在借款人违约时行使其在预售商品房合同中的权利;同时在这一阶段开发商承担连带保证责任。在现楼阶段，由于中国大陆的按揭并没有发生权利转移，因此，购房人是以房产设定抵押作为贷款担保，开发商保证责任结束，银行可以与之协商订立抵押物处分方式条款。　　第五部分，简要介绍预售商品房按揭的相关配套措施，以为按揭功能的发挥，银行债权的保障创造一个良好的制度环境。笔者认为，保险业的全面介入和抵押贷款证券化的推行将使银行的风险得到有效的防范和控制。而政府的宏观调控和扶持将进一步推动普通居民进入住房消费市场，实现“居者有其屋”的安居梦想。　　结语部分概括了本文的核心思想，并恳请老师和同学给予批评指教。