目前，我国住房市场中存在着较为突出的供需结构性矛盾和中低收入者住房难等问题，如何解决这些问题已成为社会各界关注的焦点。西方城市经济学家提出的住房过滤理论认为：住房过滤是指房屋随着质量下降和价值减少而从较高收入家庭转移到较低收入家庭手中的过程。住房市场中存在着过滤现象，利用住房市场的过滤机制，可以在一定程度上缓解住房市场的供需结构性矛盾。我国学者也逐渐意识到住房过滤理论在解决住房供需结构性矛盾上的潜在应用价值。然而，由于国内住房市场化改革时间较短，学者对住房过滤的理论和实证研究相对较少，限制了住房过滤理论的进一步应用。因此，在理论上和实践上都需要对其进行研究。 本文在详细回顾并总结国内外学者关于住房过滤和空屋链理论研究文献的基础上，结合杭州住房市场的实际情况，利用问卷调查数据构建杭州市区住房市场的空屋链模型，据此分析杭州市区住房市场整体的过滤效果，并比较分析不同收入家庭子市场的住房过滤特征，得出研究结论。 论文研究工作取得的成果主要体现在三个方面： 第一，构建了杭州市区住房市场空屋链实证模型，包括一个空屋转移概率矩阵和一个空屋转移乘数矩阵。本文在对杭州市区300户家庭进行问卷调查的基础上，获取了杭州市区住户搬迁前后住房属性的变化，构建了能够解释住房过滤过程的空屋链模型，为以后相关学者利用空屋链模型分析住房过滤提供可参考的方法和思路。 第二，利用不同等级住房之间的空屋转移概率和空屋转移乘数，量化分析了杭州市场的过滤效果。分析结果表明，杭州市区住房市场存在过滤现象但不明显，住房过滤没有很好的发挥应有作用。另外，住房等级与住房过滤效果具有正向的变动关系，即等级越高的住房，所引起的空屋链长度越长，修建高等级的住房能为整个市场提供的更多住房选择机会。这些研究结论为相关决策者利用住房市场的过滤机制提供了科学的分析依据。 第三，分析了不同收入家庭子市场的空屋链模型以及所反映的住房过滤特征，进而比较分析了不同收入家庭所能获得的住房选择机会的异同点。结果表明，不同收入家庭子市场的过滤特征差异较大，处于过滤链术端的低收入家庭的住房质量得不到保障，据此提出了进一步利用住房过滤改善中低收入者住房福利的可行的政策建议，拓宽了过滤过程研究的广度和深度。 以空屋链模型进行住房市场过滤过程的实证研究在国内开展时间较短，本文研究在一定程度上具有探索性研究的性质。受数据资料和研究条件所限，本文的研究范围仪限于杭州市区自有住房市场。后续研究可在数据资料收集、研究范围、住房过滤链模型的具体运用等方面加以改进，这样应该能够对我国住房过滤的进一步理论和实证研究均有较大的促进作用。